Арендодатель физ лицо кто платит НДФЛ

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

READ
Возможно ли получить амнистию по статье 228 часть 3?

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

READ
В течение какого времени можно опротестовать наследство

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Как арендовать недвижимость у физического лица

Ольга Воропаева

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

Что нужно сделать:

  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды,
  • акт приёма-передачи помещения,
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду.
READ
Преступления против чести и достоинства

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 27.01.2022

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду

Налоги при сдаче квартиры в аренду зависят от статуса собственника:

  • если он физическое лицо, уплачивается НДФЛ 13%;
  • если ИП — патентный платеж 6% или 15% с дохода, а также страховые взносы;
  • если самозанятый — только фиксированные 4% или 6% от выручки в месяц.

Кто вправе сдавать недвижимость в аренду

Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:

  • простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
  • индивидуальные предприниматели;
  • плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.

При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.

Какие налоги платит владелец недвижимости с арендной платы

То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2022 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса. Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему. При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:

  • региона сдачи недвижимости;
  • предполагаемой ежемесячной выручки от этой деятельности;
  • предполагаемых затрат;
  • других индивидуальных факторов.

Если физлицо

Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Используйте эти инструкции бесплатно.

Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества.

В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Если ИП

Для индивидуального предпринимателя налог с аренды недвижимости зависит от выбранной системы налогообложения. Разумных вариантов два:

  • упрощенная система — УСН;
  • патент.
READ
Как утверждается штатное расписание в организации

В обоих случаях придется платить страховые взносы, в 2022 году их размер составляет:

  • на пенсионное страхование — 32 448 рублей в год;
  • на медицинское — 8426 рублей.

Если годовой заработок превышает 300 000 рублей, в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1% с суммы, превышающей этот порог.

ИП на УСН вправе выбрать один из двух вариантов уплаты налога:

  • 6% с общей суммы выручки;
  • или 15% с суммы дохода, уменьшенного на расходы.

Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.

Разумнее выбирать ставку 6% и платить ее со всего дохода без учета расходов.

ИП на патенте уплачивают страховые платежи и стоимость патента.

Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.

Таким образом, стоимость патента зависит:

  • от срока его действия;
  • региона, в котором сдается квартира;
  • ее площади.

Стоимость патента не зависит от размера арендных платежей, который назначит арендодатель. Для расчета стоимости патента на сайте ФНС создан удобный сервис.

Патент для ИП

Рассчитаем, сколько стоит патент для сдачи квартиры площадью 50 квадратных метров в Санкт-Петербурге в период с 07 октября по 31 декабря 2022 года.

Если самозанятый

Для самозанятых то, какой налог при сдаче квартиры в аренду им предстоит заплатить, зависит от того, кто выступает в качестве арендатора:

  • если физическое лицо — 4% от ежемесячного дохода;
  • если юридическое лицо — 6%.

Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.

От страховых взносов самозанятые освобождены.

Предельный объем годового дохода самозанятого — 2,4 млн рублей. При его превышении статус прекращается.

Ответственность за неуплату налогов

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает ст. 122 НК РФ . Взыскания производятся не более чем за последние три года.

В отдельных случаях возможна ответственность вплоть до уголовной, если сумма неуплаты за три года составила 2,7 миллиона рублей или больше. В таком случае не исключено даже лишение свободы до трех лет — уголовная ответственность за уклонение от уплаты урегулирована ст. 198 УК РФ .

READ
Порядок применения плана-графика в госзакупках

Должен ли ИП удерживать НДФЛ, если арендует квартиру у физлица?

Недавно в беседе с другом речь зашла о том, как в неочевидных ситуациях ИП может стать налоговым агентом. Друг привел пример: если ИП заключит договор аренды квартиры с физлицом, то станет налоговым агентом. ИП должен будет перечислять в бюджет НДФЛ с арендной платы, которую человек получает от сдачи квартиры. Если ИП не будет этого делать, его оштрафуют.

Помогите разобраться, это действительно так? Если да, то как подготовиться к такому раскладу?

Ваш друг прав, но тут важно уточнить одну деталь. Если арендодатель — физлицо и сдает квартиру ИП, который использует ее в бизнесе, то предприниматель становится налоговым агентом. Он должен удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет. По удержанным налогам ИП ежеквартально должен сдавать расчет 6-НДФЛ .

Если же ИП снимает квартиру для личных нужд, а не для бизнеса, то обязанностей налогового агента у него нет. Расскажу подробнее.

Кто платит налог со сдачи квартиры в аренду

Доходы, которые физлица получают от сдачи имущества в аренду, облагаются НДФЛ. С каждой суммы арендной платы перечисляют 13% в бюджет государства.

Если физлицо сдает квартиру другому физлицу или иностранной компании, у которой нет представительства в РФ, то этот человек сам подает в налоговую декларацию и платит НДФЛ.

Но когда физлицо сдает жилье российской компании или ИП, который использует его в бизнесе, — например, снимает квартиру для своего работника, — то правила уплаты налога другие. В этом случае арендаторы — компании или ИП — становятся налоговыми агентами и должны удерживать 13% и перечислять деньги в бюджет.

Иногда в договоре пишут, что арендодатель будет сам отчитываться перед налоговой, а с арендатора все обязанности снимаются, и он ничего делать не должен. Но это условие работать не будет: в налоговом кодексе сказано, что за уплату НДФЛ с доходов от сдачи квартиры отвечают налоговые агенты — ИП и организации, — и это правило должны соблюдать все, договором его изменить нельзя.

Если квартиру сдает самозанятый, ИП не станет налоговым агентом, даже если арендует жилье для бизнеса.

Как победить выгорание

Как ИП удерживать налог и платить за аренду

Сколько нужно удерживать. По закону, если арендодатель — налоговый резидент, то есть живет в России больше 183 дней в году, с его дохода нужно удерживать 13%. Если арендодатель — нерезидент, то удерживают 30% от дохода.

Арендную плату физлицу нужно перечислять уже за минусом налога. Например, по договору аренды между физлицом и ИП арендная плата — 20 000 Р в месяц. Значит, ИП будет ежемесячно перечислять в бюджет 2600 Р : 20 000 Р × 13%. А арендодателю-физлицу будет платить 17 400 Р .

НДФЛ нужно удерживать не только с арендной платы, но и с дополнительных платежей. Если арендатор оплачивает коммунальные услуги, размер которых не зависит от фактического потребления, например содержание и текущий ремонт общего имущества, то с этих денег тоже нужно удерживать налог.

Если ИП оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, например электроэнергию, то удерживать с этих сумм НДФЛ не нужно: они не считаются доходом.

Когда нужно заплатить налог. ИП должен перечислить НДФЛ не позднее следующего дня после дня, когда внес физлицу арендную плату. Налог нужно перечислять в ИФНС, где предприниматель стоит на учете.

READ
Заполнение больничного из МРОТ

Иногда арендатор не может удержать налог. Такое возможно, когда отсутствуют денежные выплаты, с которых можно удержать НДФЛ. Например, если ИП в счет арендной платы передает физлицу не деньги, а какое-то имущество: мебель, технику, посуду. Или, допустим, если ИП делает в квартире ремонт в счет арендной платы.

О том, что арендатор не может удержать НФДЛ, он должен сообщить налоговой до 1 марта следующего года. Также нужно указать сумму дохода, с которого не удержан налог, и сумму неудержанного налога.

Как ИП должен отчитываться перед налоговой

Если ИП снял жилье для бизнеса и стал налоговым агентом, то ему нужно заполнять расчет 6-НДФЛ — в нем пишут, как рассчитывали налог на доходы физлиц.

Расчет 6-НДФЛ за первый квартал 2022 года и далее нужно сдавать по новой форме.

Раньше была еще справка 2-НДФЛ, но теперь она входит в состав новой формы расчета 6-НДФЛ , который представляется по итогам года.

Предприниматели должны сдавать расчеты 6-НДФЛ в ИФНС, где стоят на учете, не позднее последнего дня месяца, который следует за отчетным периодом, то есть:

  • за первый квартал — не позднее 30 апреля;
  • за полугодие — не позднее 31 июля;
  • за девять месяцев — не позднее 31 октября;
  • годовой расчет — не позднее 1 марта следующего года.

Если ИП все выплатил физлицу, но не смог в течение года удержать налог, то он должен указать это в расчете 6-НДФЛ. Для этого он заполняет раздел 4 справки о доходах и суммах налога физлица.

Платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и отчитываться за них в случае аренды квартиры у физлица ИП не должен.

Письмо Минфина России от 18.06.2018 № 03-15-07/41602 PDF, 272 КБ

Что будет, если ИП не исполнит обязанности налогового агента

Если предприниматель при выплате арендной платы не будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ или станет нарушать сроки и порядок представления отчетности, то его оштрафуют. Вот что может грозить предпринимателю.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. –>

  • Высшее экономическое образование.
  • 15 лет работы в банке.
  • Независимый эксперт.
  • Финансовый аналитик.
  • Обладает сертификатами от ЦБ РФ. . Facebook. .

Налог при сдаче квартиры в 2019 году обязаны выплачивать все арендодатели. Такая же ситуация будет сохраняться и в 2022 году. Уклонение от уплаты налогов на доходы — противозаконно. При выявлении факта сокрытия полученной прибыли дело может дойти до уголовной ответственности. Бробанк выяснил, какой налог за сдачу квартиры в аренду 2019-2022 гг. предусмотрен в РФ и как его правильно внести.

  1. Как оформить сдачу квартиры в аренду
  2. Заключение договора
  3. Дополнительные нюансы
  4. Подтверждение платежа
  5. Какие налоги в РФ за аренду жилья
  6. Последствия для физических лиц
  7. Как правильно платить налоги
  8. Как не платить за аренду недвижимости

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

  1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
  2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
  3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
  4. Дата и место подписания документа.
  5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
  6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.
READ
Возобновление алиментов

В договоре надо обязательно указать: адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Способ Описание
Платежи наличными Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны.
В безналичном виде на расчетный счет При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение.

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:

  • по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
  • по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.
READ
Снос дома. Как решается квартирный вопрос?

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

В ситуации, когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2022 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

  1. Ксерокопия соглашения об аренде.
  2. Декларация 3-НДФЛ.
  3. Гражданство РФ или другой страны.
  4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
  5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость нужны для корректного заполнения декларации

Как не платить за аренду недвижимости

У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.

Если договор об аренде подписан на срок, который не превышает 11 месяцев, налогов платить не надо

Существует несколько вариантов относительно «легального» освобождения от выплат подоходного налога:

  1. Соглашение о безвозмездном использовании жилья. То есть в договоре указывают, что арендатор будет пользоваться квартирой бесплатно. Но по факту квартиросъемщики платят собственнику в обход законодательства.
  2. Уничтожение старого договора и заключение нового в период с января по апрель, когда приходит период подавать декларацию.
  3. Подписание договора об аренде на срок, который не превышает 11 месяцев. Если в договоре указывают более длительный период, то платить налоги все же придется.
  4. Отсутствие соглашения. При таком варианте возрастают риски, но его до сих пор используют собственники жилья.

Оптимальный вариант освобождения от оплаты подоходного налога — заключение договора на 11 месяцев. В таком случае сдача в аренду считается правомерной. Но во избежание рисков, лучше оформить сдачу жилья официально.

Самозанятые арендодатели. Шаг 1. Арендодатель, заплати налог и спи спокойно!

Самозанятые арендодатели. Шаг 1. Арендодатель, заплати налог и спи спокойно!

Как законно не отдавать 13% с дохода за сдачу квартиры? Подсказка: можно заплатить 4% и жить спокойно, не боясь налоговой или полиции.

READ
Как утверждается штатное расписание в организации

С 2019 года появилась возможность существенно снизить налог на доход от сдаваемой в аренду квартиры. Законодательство позволяет сделать это легко и просто.

Варианты налогообложения

Люди, зарабатывающие сдачей жилья внаем, платят налог в зависимости от выбранной системы налогообложения. Таких систем до 2019 года было три: общая система налогообложения (ОСН), где платят классические 13% НДФЛ, упрощенная система налогообложения (УСН) и патентная система налогообложения. По словам ведущего юриста Европейской юридической службы Александра Спиридонова, если первая из них работает как для физических, так и для юридических лиц, остальные требуют регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УСН

Так называемая упрощенка (УСН), в свою очередь, предусматривает еще два варианта расчета налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.

Патент

Патентная система предполагает фиксированную сумму налога — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаем. Этот доход рассчитывается в каждом из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья.

Например, в 2022 году патент на 12 месяцев для владельца квартиры площадью до 50 кв. м, расположенной в районе станции метро «Аэропорт» в Северном административном округе Москвы будет стоить 18 тыс. рублей, а патент на квартиру такой же площади, но расположенную в Центральном административном округе в районе Арбат, — 27 тыс. рублей. Александр Спиридонов подчеркивает: прежде чем купить патент, гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

«Чаще всего владельцы жилья, сдаваемого внаем и зарегистрированные как ИП, выбирают либо упрощенную систему (УСН) с вариантом расчета «доходы» со ставкой налога 6%, либо патентную систему налогообложения», — комментирует Евгения Яковлева, руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга и налогового консультирования юридической компании «Приоритет».

Налог на профессиональный доход (самозанятый арендодатель)

Согласно вступившему в силу 1 января 2019 года закону о налоге на профессиональный доход (то, что в обиходе называется «самозанятостью»), арендодатель имеет право платить всего 4% своего дохода, если квартира сдается физическому лицу, и 6% — если юридическому.

Ранее в мировой практике налога на профессиональный доход не существовало. Поэтому изначально введение такого налога в России носило экспериментальный характер. Предварительно налог на профессиональный доход был протестирован в ряде отдельных регионов. Власти обещают, что пониженная налоговая ставка для самозанятых не вырастет до 31 декабря 2028 года (статья 10 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ).

Надо ли отдельно платить страховые и пенсионные взносы?

Помимо налога большинство арендодателей обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование. «Индивидуальные предприниматели должны это делать независимо от размера полученного дохода, — напоминает Александр Спиридонов. — При доходе до 300 тыс. рублей размер страховых взносов составляет 32 448 рублей. Если заработано больше, расчет делается по формуле: 32 448 рублей + 1% суммы дохода, превышающей 300 тыс. рублей. Взносы на ОМС являются фиксированными, в 2022 году они составляют 8426 рублей».

Как уточняет эксперт, гражданин, купивший патент, обязан платить такие же страховые взносы, как индивидуальный предприниматель. Только в том случае, если арендодатель является физическим лицом и платит классические 13% НДФЛ, он освобождается от уплаты пенсионных и медицинских страховых взносов.

В налог на самозанятых граждан (налог на профессиональный доход), согласно пояснительной записке к закону, уже входят проценты на обязательное медицинское страхование, а вот пенсионные взносы уплачиваются в добровольном порядке.

«Строго говоря, государство гарантирует, что без пенсии не останется ни один гражданин России. Другое дело — ее размер. По закону он не может быть ниже прожиточного минимума для субъекта Федерации (так называемая социальная пенсия): например, в Москве в 2022 году она составляет 13 496 рублей», — добавляет cтарший юрист юридической фирмы Via lege Денис Артёмов.

READ
Самовольное занятие земельного участка

Он уточняет, что это минимальный размер пенсии, поэтому никто не лишает самозанятого права заниматься пенсионными начислениями дополнительно. Чтобы их начислять, нужно зарегистрироваться в местном отделении Пенсионного фонда и самостоятельно перечислять деньги в счет своей будущей пенсии. Минимальный ежегодный взнос в 2022 году составляет 32 448 рублей.

Для наглядности рассмотрим годовые расходы арендодателя, сдающего однокомнатную квартиру в Москве, по разным видам налогообложения.

Налоговые расходы арендодателя на примере однокомнатной квартиры в Москве

Итог: выгода для самозанятого арендодателя по сравнению с другими видами налогообложения составляет от 23,4 до 43,2 тыс. рублей в год.

Как зарегистрироваться?

ИП

Регистрация в качестве ИП потребует определенных временных и в некоторых случаях материальных затрат. «Нужно будет предоставить в ИФНС копию паспорта, заявление о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и квитанцию об оплате госпошлины (800 рублей), если документы на бумажных носителях, — перечисляет Евгения Яковлева. — Если всё предоставляется в электронном виде, госпошлина не взимается».

На регистрацию отводится три рабочих дня. Затем придется снова посетить налоговую, чтобы получить лист записи ЕГРИП по форме NР60009.

Самозанятый

Чтобы стать самозанятым и платить налог на профессиональный доход, необходимо просто зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог» на сайте nalog.ru, в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы или в одном из отделений специально уполномоченных банков (Сбербанк, Альфа-банк и других), объясняет Денис Артёмов.

Далее самозанятый просто указывает в мобильном приложении «Мой налог» полученный доход. Приложение автоматически рассчитывает сумму налога, которую арендодатель ежемесячно оплачивает в приложении.

«Документооборот арендодателя зависит от выбранной системы налогообложения. Допустим, тот, кто предпочел упрощенную систему налогообложения, обязан платить налог ежеквартально и по итогам года, — замечает Александр Спиридонов. — Каждый раз нужно заполнять НДФЛ. Кроме того, предприниматели самостоятельно исчисляют и уплачивают за себя страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование».

А вот самозанятым и арендодателям, купившим патент, не придется тратить время на заполнение НДФЛ. Налог на профессиональный доход оплачивается ежемесячно, это делается дистанционно, без личного посещения ИФНС — очень быстро, через мобильное приложение или сайт, что занимает не более минуты.

ИП в этом отношении, даже с учетом специально разработанных программ формирования налоговой отчетности (taxcom), сильно проигрывают, уверяют специалисты.

«По нашим оценкам, доля ИП в общем числе наймодателей квартир — 10–20%. К статусу самозанятости люди пока относятся настороженно, считая закон о самозанятых своеобразной ловушкой налоговых органов. Поэтому вряд ли в первое время стоит ожидать существенного выхода арендодателей из тени. Если государство продемонстрирует честность и последовательность в оценке легального статуса самозанятых, их число будет стремиться к максимальной величине: мало кому хочется ходить под дамокловым мечом налоговых санкций».

Денис Артёмов, cтарший юрист юридической фирмы Via lege

А если не платить налог?

«Последствия за неполную уплату налога будут одинаковыми для всех, — предупреждает Евгения Яковлева. — За сокрытие части доходов или уклонение от уплаты налога штраф составит 20% неуплаченной суммы, а если действия были совершены умышленно, штраф составит уже 40% неуплаченной суммы налога».

Денис Артёмов добавляет, что за повторные нарушения, совершенные в течение полугода, грозит штраф в размере 100% дохода.

Ссылка на основную публикацию