Брачный договор на квартиру, купленную в браке: зачем нужен, как правильно составить?
Приобретение квартиры влечет за собой крупные расходы. Большинство семей пользуются заемными средствами и покупают жилье в ипотеку. Кредит оформляется на 10-20 лет. За это время супруги могут развестись. Им придется делить совместно нажитое имущество. Если один из них полностью погашал кредит, а второй не платил, при разделе собственности между мужем и женой может возникнуть конфликт. В статье рассмотрим, как избежать несправедливого раздела с помощью брачного договора.
Что такое брачный договор на квартиру?
Брачный договор на квартиру – это двухстороннее соглашение, в котором устанавливается режим использования жилья, приобретенного в браке, порядок его раздела при разводе, распределение ответственности по кредиту, если недвижимость приобретена в ипотеку.
Документ может быть составлен как до регистрации отношений, так и в период брака.
В России такой способ урегулирования имущественных отношений в семье не пользуется популярностью. В случае развода споры по разделу жилой недвижимости решаются в суде.
При выдаче ипотечного займа банк может настоять на заключении брачного договора. Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить кредитную организацию от раздела находящейся у нее в залоге недвижимости и обязательств по кредитному контракту.
Зачем нужен?
Многие придерживаются мнения, что брачный контракт свидетельствует о недоверии супругов друг к другу. Однако, при правильном подходе это поможет решить многие проблемы при разводе. Каждый из них будет знать, на что вправе рассчитывать при разделе совместной собственности.
- защитить имущественные интересы супругов;
- избежать раздела собственности в суде;
- сохранить мирные отношения в случае расторжения брака;
- обеспечить стабильность.
Если у семейной пары есть дети, то документ поможет закрепить права несовершеннолетних на жилье при разводе родителей.
В каких случаях следует составлять?
Рассмотрим, в каких ситуациях рекомендуется составлять соглашение.
Изменение режима совместной собственности
По общему правилу имущество, нажитое в браке, становится совместной собственностью. Если один из супругов приобрел квартиру на свои деньги, у него может возникнуть желание обезопасить себя от потери части жилой недвижимости. Сделка позволяет изменить правила раздела имущества. Жилье после развода будет принадлежать лицу, которое заключило договор купли-продажи.
Защита от ответственности по долгам супруга
При подписании контракта второй супруг не будет отвечать своим имуществом по обязательствам мужа или жены. Если первый супруг имеет долги по кредиту, гражданским сделкам, по предпринимательской деятельности, он будет отвечать единолично.
Покупка жилья в ипотеку
При покупке жилой недвижимости в ипотеку супруги становятся созаемщиками. При разводе придется делить квартиру и долги перед банком. Чтобы этого избежать, рекомендуется подписать брачный договор. В нем оговаривается, что единственным владельцем является тот супруг, который платит по кредиту. В случае финансовых трудностей он будет отвечать своим имуществом.
Квартиру купили родители
Часто родители помогают своим детям приобрести квартиру. Если помощь оказывается только с одной стороны, рекомендуется составить контракт. Это позволит сохранить жилье за тем супругом, который вложился в покупку, платил кредит. Иначе имущество придется поделить поровну.
Как правильно составить?
Чтобы заключить брачный договор на квартиру, купленную в браке, нужно соблюсти обязательные условия.
При каких условиях подписывается соглашение?
Супруги подписывают документ при наличии обоюдного согласия. Они оговаривают условия по ключевым моментам. При наличии конфликта нужно найти компромиссное решение, иначе заключить контракт не получится.
Важно, чтобы обе стороны обладали полной дееспособностью. Такое требование содержится в ГК РФ. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если стороны подписали контракт, отказаться от него в одностороннем порядке не получится. Расторжение производится при наличии взаимного согласия. Если оно не достигнуто, вопрос придется решать в суде.
Какие моменты нужно включить в текст документа?
Перед подписанием документа супруги должны согласовать существенные пункты.
В текст нужно включить:
- сведения о сторонах;
- информацию о жилой недвижимости;
- права обоих супругов на собственность во время брака и после развода;
- кому будет принадлежать жилье после расторжения брака и в каких долях;
- в каких ситуациях квартира переходит ребенку;
- процедуру снятия с регистрации из помещения при разводе.
Запрещается включать в сделку детали завещания, условия, ограничивающие личные права супругов, указывать родителя, с которым останутся дети после расторжения брака.
Контракт может быть составлен как перед покупкой жилья, так и после. Если супруги подписали соглашение до приобретения недвижимости, в него вносятся изменения, касающиеся квартиры. Новые условия оформляются дополнительным соглашением.
Какие документы потребуются?
В контракт включаются реквизиты обязательных документов.
В стандартный перечень входят:
- паспорта мужа и жены;
- документ о регистрации брака;
- документация о праве собственности на недвижимость;
- квитанция о перечислении госпошлины;
- чек об оплате услуг нотариуса.
После подготовки пакета документации необходимо посетить нотариуса.
Как удостоверить документ у нотариуса?
Для придания документ юридической силы его заверяют у нотариуса. Он проверяет его на соответствие требованиям закона, устанавливает объем дееспособности сторон.
Государственная пошлина за нотариальное удостоверение составляет 500 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Если специалист помог с подготовкой документа, дополнительно нужно будет заплатить от 5 000 до 10 000 руб.
На ипотечную квартиру
Брачное соглашение на жилье, приобретенное в ипотеку, имеет свои особенности. В него включаются условия, касающиеся долговых обязательств по кредиту.
Обязательно нужно указать:
- в чью собственность передается квартира (одному из супругов или делится на доли);
- кто оформил на себя займ;
- есть ли созаемщик;
- сумму возмещения, если после развода жилье перейдет к одному из супругов;
- величину первоначального взноса по кредиту;
- размер долей мужа и жены;
- размер ежемесячного платежа по кредиту;
- кто платит взносы за ипотечную квартиру;
- ответственность за нарушения условий по кредиту;
- порядок раздела собственности и обязательств по ипотечному кредиту в случае расторжения брака;
- правила внесения изменений.
Рекомендуется составить документ (скачать образец) до подписания кредитного соглашения.
Можно ли расторгнуть договор?
Супруги могут расторгнуть сделку по обоюдному согласию (см. как расторгнуть брачный контракт). Для этого составляется соглашение, которое подписывается обеими сторонами. Документ удостоверяется у нотариуса.
Для аннулирования контракта должно быть установлено одно из обстоятельств:
- противоречие условий сделки требованиям закона;
- отсутствие нотариального заверения;
- совершение сделки под давлением одной из сторон;
- несоблюдение формы сделки.
Если один из супругов отказывается расторгать контракт, спор разрешается в суде.
Как признать брачный договор недействительным?
Брачный контракт относят к оспоримым сделкам. Поэтому его можно признать недействительным или ничтожным через суд.
Положительное решение выносится в следующих ситуациях:
- ограниченная дееспособность стороны;
- недееспособность одного из супругов;
- подписание документа под влиянием обмана, угроз, насилия;
- если условий контракта будут исполнены, один из супругов окажется в неблагоприятном положении.
Обратиться в суд с иском (скачать образец) нужно в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если она является оспоримой – в течение года с момента, когда лицо узнало о наличии основания для признания ее таковой.
Подведем итоги
Таким образом, брачный контракт позволяет обезопасить себя от потери квартиры после развода. Соглашение составляется перед покупкой жилье или после заключения договора купли-продажи. В нем необходимо согласовать условия, касающиеся раздела недвижимости в случае расторжения брака. Если квартира куплена в ипотеку, дополнительно оговариваются условия раздела долговых обязательств перед банком. Сделка расторгается только по обоюдному согласию. При наличии признаков оспоримой сделки, его можно признать недействительным или ничтожным через суд.
Рекомендованные для вас статьи:
Как и в каких случаях нужно заключать брачный договор на квартиру, купленную до и во время брака?
Молодожены оформляют брачный договор для того, чтобы обезопасить себя на случай развода.
В случае расторжения брака важно урегулировать имущественные вопросы, особенно если есть недвижимость или другое ценное имущество, которое каждый из супругов не хочет делить после развода.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !
Можно ли заключить между супругами соглашение на жилье, купленное до женитьбы?
Если у невесты или жениха уже есть квартира купленная или полученная в дар или наследство, то это имущество не считается совместно нажитым, поскольку оформлено до брака. Соответственно, во время развода эти активы делиться пополам не будут (ч.1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).
Молодожены вправе также составить контракт и указать, как они намерены распорядиться своим личным и совместным имуществом в случае развода. Это не обязательная процедура, но во многих случаях это может быть выгодно для обоих сторон.
Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
- Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
- Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
Можно и нужно оформить брачный договор на квартиру в том случае, когда жилье покупалось до брака, но ипотека оплачивается уже после регистрации отношений. В контракте указывается, что кредитные платежи вносит только одна из сторон (та на которую оформлена квартира до брака), и соответственно она и будет собственником.
Если же этого не сделать, то жена будет считаться созаемщиком. В случае, если муж не справится с оплатой ипотеки, она обязана будет изыскивать средства на ее погашение либо продавать квартиру, чтобы погасить задолженность.
Стоит позаботиться о брачном контракте и тогда, когда один из будущих супругов вложил свои средства в ремонт личного жилья своей «второй половины». После развода он вправе требовать если не раздела недвижимости, то хотя бы денежной компенсации своих затрат. В брачном контракте также можно прописать, что улучшения осуществлялись только за счет одной из сторон либо определить какая сумма была потрачена и подлежит выплате после развода.
Во всех остальных случаях оформление брачного контракта необязательно, так как имущество купленное до брака все равно считается личной собственностью супругов.
Контракт между мужем и женой при покупке недвижимости в браке
Все имущество, покупаемое мужем и женой после регистрации отношений, при разводе будет делиться пополам (ст. 39 СК РФ).
Если супруги объединяли свои средства для покупки недвижимости и суммы не равные (у мужа, к примеру 95% стоимости жилья, а у жены 5%), то лучше минимизировать риски и подписать контракт. Стоит это сделать и в том случае, когда квартира покупается на деньги родителей одного из супругов.
Брачный договор между супругами рекомендуют также оформлять, если берется ипотека на квартиру, а зарплата мужа и жены очень разная. Если очевидно, что супруга не сможет оплачивать кредитные платежи в силу низких доходов, то лучше не делать ее созаемщиком.
Главное — указать, что конкретная квартира или тот объект недвижимости, который только планируется приобрести в браке, являются личным имуществом одной из сторон (обычно той, которая выделяет средства на его приобретение).
Если новобрачные решат не оформлять контракт, то по умолчанию недвижимость будет считаться их совместной собственностью.
Нужен ли, если жилплощадь приобретается на материнский капитал?
Если квартира покупается с использованием средств материнского капитала (453 тыс. рублей в 2022 году), то в некоторых случаях также желательно оформить брачное соглашение. По условиям выдачи маткапитала придется выделить доли в квартире детям и жене (мужу). Их размер государством не установлен.
Если основную часть средств вносит супруг, то соответственно его доля будет большей, а оставшаяся часть квартиры будет разделена на всех пропорционально величине маткапитала.
Оформление сделки в долевую собственность
При покупке квартиры в долевую собственность в договоре купли-продажи указывается часть имущества каждого из супругов по долям. Эта же информация отражается в ЕГРН. В этом случае можно и не оформлять брачный контракт, так как он лишь продублирует сведения о долевой собственности.
Заключение соглашения, если недвижимость приобрел один из супругов
Брачное соглашение стоит оформить и тогда, когда сделка полностью оплачивается одним из супругов. Если этого не сделать, при разводе квартира будет делиться пополам, даже если одна из сторон оплатила 100% ее стоимости.
В брачном соглашении должно быть четко зафиксировано, что жилье покупается за личные средства и является личной собственностью (мужа или жены).
Подписание контракта, если пара выплачивает ипотеку
В ипотеку сейчас покупается каждая вторая квартира. Супруги либо выступают созаемщиками в кредитном соглашении, либо предоставляют банку брачный контракт, где указывается, что все расходы по оплате кредита берет на себя лишь один из супругов. В случае развода он продолжит выплачивать ипотеку, а жена будет свободна от обязательств.
Как составить?
Соглашение составляется на основе типовых бланков, которые есть у каждого нотариуса. Супруги должны заранее определиться с тем, какое имущество они будут считать личной собственностью каждого, а какое будет их общим совместным имуществом.
Все эти активы должны быть перечислены в брачном соглашении. Они не должны находиться под арестом, в залоге у банка либо быть арестованными за долги.
Узнать о том, как правильно составить типовой брачный договор, а также ознакомиться с его образцом, можно в этом материале.
Перечень необходимых документов
Для заключения договора нотариус должен проверить возраст, дееспособность и другие данные сторон. Если в брачном контракте указывается конкретное имущество, то понадобятся документы, подтверждающие права собственности.
Для оформления соглашения нужны:
- паспорта супругов;
- свидетельства о заключении брака;
- договор купли-продажи квартиры или другие правоустанавливающие документы.
Если помимо квартиры супруги хотят обговорить судьбу и других активов (автомобиля, земельных участков, долей в компании и пр.), то нужно будет подтвердить свои права на них.
О том, когда может быть заключен брачный договор, когда он вступает в силу и каковы сроки его действия, мы более подробно рассказываем тут.
Что должно быть прописано?
В брачном контракте прописывается самое главное: как муж и жена будут участвовать в доходах и расходах друг друга и как они поделят имущество после развода.
В соглашении также указывается: 
- контакты сторон, паспортные данные;
- дата и место оформления сделки;
- порядок распоряжения имуществом супругов или личными активами в случае расторжения брака.
Согласно ст. 42 СК РФ контракт не вправе ограничивать правоспособность или дееспособность сторон либо регулировать личные неимущественные отношения между супругами. Спорными также могут быть признаны пункты, которые ставят мужа или жену в неблагоприятное имущественное положение (если один из супругов все записывает на себя, ущемляя интересы другой стороны). Больше информации о том, какие сферы жизни супругов не могут оговариваться брачным договором, найдете тут.
Обращение к нотариусу
Брачное соглашение всегда составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса (ст. 41 СК РФ). В конторе предложат документ, который нужно будет подкорректировать и внести все нужные сведения. Подписывается контракт лично каждым из супругов. Договор считается заключенным с момента подписания. Один экземпляр остается у мужа, второй у жены, а третий остается у нотариуса.
Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора
-
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
О том, во всех ли случаях брачный договор подлежит нотариальному заверению, мы рассказываем в отдельном материале.
По соглашению сторон соглашение может быть изменено или даже расторгнуто в будущем. Но односторонний отказ невозможен. Необходимо будет обращаться в суд, чтобы признать договор недействительным.
Подробнее о том, можно ли аннулировать договор либо внести в него изменения после подписания, мы более подробно рассказывали тут.
Нужно ли регистрировать в Росреестре?
Регистрации в Росреестре подлежит только тот контракт, который меняет вид собственности на недвижимость. Если ранее жилье числилось совместной собственностью, а супруги решили сделать его личным активом одной из сторон, то такая сделка подлежит обязательной регистрации. В реестре прав собственников теперь будет указываться единоличный владелец.
Для прохождения процедуры нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ («Мои документы») с заявлением и другим пакетом документов (брачным контрактом, ДКП на квартиру и пр.). В течение недели производятся изменения в реестре, после чего можно получить выписку, подтверждающую изменение в ЕГРН. Если жилье в ипотеке, то без уведомления кредитора и основного залогодержателя подобные действия невозможны.
Брачное соглашение выгодно оформить, если молодая семья берет ипотеку, материнский капитал или жилье покупается на деньги только одного из супругов. Это поможет в случае развода не потерять вложенные средства, которые согласно требованиям СК РФ будут делиться в равных долях между супругами, если недвижимость была куплена в браке.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
(Москва)
(Санкт-Петербург)
Как оформить брачный договор на квартиру, купленную в браке, и нужен ли он при покупке жилья в 2022 году
По закону все имущество супругов является совместным. Например, в общей квартире не выделяются доли, а при разводе она делится по усмотрению суда. Один из способов изменить ситуацию – брачный договор на квартиру, купленную в браке. Сегодня все больше пар заключают такие контракты. Разберемся, какое у него значение и как его правильно оформить.
Значение брачного контракта
Брачный договор меняет законный режим на договорный. В силу СК по умолчанию все имущество принадлежит супругам совместно без выделения долей каждого – то есть муж и жена выступают как бы одним субъектом права. Они принимают решения в отношении купленных вещей совещаясь, а соблюдение преимущественного права, как при долевой собственности, не требуется.
Однако статья 40 СК предоставляет право заключить брачный контракт и изменить им режим «по умолчанию» на любой удобный режим. Например, в договоре можно предусмотреть:
- в каких долях супругам распределяется уже приобретенное имущество;
- каким образом будет оформлена будущая собственность – вся, только конкретная или отдельные виды (например, квартиры или автомобили);
- распределить заранее доходы и доходы – кто и что оплачивает.
Закон предоставляет большую свободу в выборе удобного правового режима. После заключения договора режим, установленный СК автоматически, уже не будет применяться к данной семейной паре.
Какое имущество можно разделить
Брачный контракт можно заключить на любые вещи или имущественные права – в том числе на купленную недвижимость.
В перечень входит:
- квартира, купленная одним из супругов до брака в ипотеку, если кредит погашается после официальной регистрации;
- квартира, купленная в законном браке, если дата регистрации в ЕГРН позднее даты свадьбы.
Внимание! Ч. 1 ст. 42 СК допускает разделение личной квартиры одного из супругов на двоих, независимо от даты приобретения (в браке или до брака). Жилье, купленное одним из супругов до брака полностью за свои деньги, также можно поделить.
Нужен ли брачный договор при покупке квартиры, каждая пара решает самостоятельно. Заключение контракта не означает недоверие или скорый развод, однако может существенно облегчить жизнь в случае будущего расторжения брака, особенно если семья имеет кредиты, несколько детей или дорогостоящее имущество. Положения договора будут учтены и при наследовании после смерти одного из супругов.
Когда лучше составить договор
Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.
Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:
- заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
- непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
- составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
- оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.
Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.
Как оформить брачный договор
Есть только один способ, как оформить брачный договор – в письменной форме через нотариуса. Обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено ст. 41 СК РФ, без него документ не вступит в законную силу.
Внимание! Кроме нотариального заверения сам брачный договор не требует дополнительной регистрации в каком-либо ведомстве – ЗАГСе, местной администрации или Росреестре. Но возникшие на его основе права на недвижимость нужно регистрировать в ЕГРН.
Список документов
Чтобы составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, понадобятся следующие документы:
- паспорта супругов;
- свидетельство о браке (штампов в паспорте не хватит);
- документы на квартиру – договор купли-продажи, ДДУ, выписка из ЕГРН, техпаспорт;
- если будет использован материнский капитал – сертификат и нотариальное обязательство о выделении долей (если составлялось);
- при оформлении ипотечной квартиры – все соглашения с банком вместе с графиками платежей.
Нотариус может попросить дополнительные документы и справки в зависимости от ситуации.
Образец договора
Содержание брачного договора на квартиру, купленную в браке, или на любое другое имущество зависит от сложившейся ситуации.
В любом случае указываются:
- Ф.И.О. супругов, паспортные данные и адреса;
- номер и дата актовой записи о бракосочетании;
- перечень конкретных предметов, недвижимости и имущества или видов вещей, на которые распространяется договор;
- перечень имущественных прав или их видов;
- указание, кто из супругов какое имущество приобретает, размеры долей;
- судьба доходов и расходов, если необходимо;
- любые другие имущественные указания, вплоть до деления ювелирных украшений;
- правила изменения и расторжения договора.
Внешне договор выглядит так – на специальном бланке.
Нотариальное удостоверение
Обязательное нотариальное оформление брачного договора на купленную в браке квартиру происходит в несколько этапов:
- Супруги приходят на предварительную консультацию. Желательно записаться по телефону заранее.
- На приеме нотариус выявляет желания супругов и рассказывает, какие документы нужно принести. Разъясняются также последствия контракта и действующие нормы права. Назначается дата сделки.
- До назначенной даты супруги собирают документы, а сотрудники нотариальной конторы готовят проект брачного договора. Можно принести и свой текст, но не все нотариусы готовы удостоверять «чужие» документы.
- В назначенное время муж и жена проверяют текст договора, им еще раз разъясняются права и последствия. Он подписывается сторонами, удостоверяется подписью и печатью нотариуса и с этого момента приобретает полную юридическую силу.
Хотя тариф за удостоверение составляет всего 500 рублей, нотариус попросит более крупную сумму за разработку текста. Придется приготовить несколько тысяч рублей.
Регистрация в ЕГРН
Сам БД регистрировать в Росреестре не нужно. Регистрации подлежат только права, которые возникли или уже были зарегистрированы, но изменились, например:
- была совместная собственность на купленную квартиру, а стала долевая;
- был один собственник, а стало несколько;
- одновременно распределили доли детям по маткапиталу.
Регистрация права стоит 2 000 рублей и осуществляется либо через нотариуса, который удостоверял контракт, либо через МФЦ. Нотариус сделает все в электронном виде, а при обращении в МФЦ понадобится сам контракт, паспорта супругов, свидетельство о браке и выписка из ЕГРН на квартиру. Заявление заполнит принимающий сотрудник. Запись Росреестр меняет в течение 3-14 дней. По итогам выдается обновленная выписка.
Особенности оформления
Нюансы заключения БД зависят от фактически сложившейся ситуации. Принцип оформления всегда одинаковый – только письменно и только через нотариуса. Нюансы каждой ситуации рассмотрим ниже.
При ипотеке
В этом случае брачный контракт должен содержать:
- информацию о разделе кредитных платежей;
- на кого ложится обязанность по внесению первого взноса;
- кто несет расходы по оформлению и продлению страховки, и какой именно – конструктива, жизни, титула или комплексной;
- порядок раздела при разводе.
Если на момент получения кредитных денег уже имеется брачный контракт с общей формулировкой, рекомендуется внести в него изменения по поводу ипотечной квартиры. Это поможет разрешить ситуацию быстро при возможном разводе. Дела о разделе ипотечного имущества – одни из наиболее сложных в судебной практике, поскольку в них принимает участие банк.
Внимание! Если брачный договор уже заключен, то при оформлении ипотеки нужно сообщить банку о его наличии и предоставить в дело нотариально заверенную копию.
При использовании материнского капитала
Брачный договор – один из способов распределить доли супругов в купленной квартире с использованием средств господдержки. Вместо него муж и жена могут заключить соглашение о разделе совместного имущества или сразу оформить квартиру в долевую собственность. После определения своих долей нужно будет выделить доли детям.
Внимание! Заключение БД при использовании материнского капитала необязательно, если супруги используют альтернативный способ выделения долей детям.
При заключении ДДУ
Серьезная категория споров – сочетание брачного договора и ДДУ на купленную квартиру в браке. Ситуации могут быть разные:
- ДДУ заключен в браке и полностью оплачен до заключения БД;
- ДДУ заключен и оплачен до брака одним из супругов;
- сначала заключили брачный договор, потом ДДУ.
Во всех случаях большое значение имеют формулировки в брачном контракте, а также факт внесения полной оплаты, особенно если к ДДУ добавляется ипотека.
Сегодня относительно брачного договора и ДДУ сложилась такая судебная практика:
- При заключении и полной оплате ДДУ до брака, второй супруг не будет иметь долю в жилище.
- Если один супруг заключил ДДУ до брака, но оплачивали в браке, то второй супруг имеет право на долю, пропорциональную 1/2 средств, уплаченных в браке.
Внимание! Универсальные рекомендации здесь дать сложно, поскольку вариантов ситуаций может быть множество. За советом и разрешением вашего вопроса обратитесь за консультацией к дежурному юристу портала.
Как оспорить брачный договор
Отменить действие БД можно несколькими путями:
- через расторжение;
- через оспаривание.
При прекращении брачного контракта супруги возвращаются в законный режим общей совместной собственности.
Расторжение возможно по соглашению сторон, оформленному в нотариальной форме, или по судебному решению. Отказаться от брачного договора на квартиру, купленную в браке, в одностороннем порядке нельзя. Только суд или нотариус.
Суд может расторгнуть действующий БД по просьбе мужа или жены, если другой супруг серьезно нарушает свои обязанности – например, систематически не исполняет обязательства по несению расходов.
Оспорить брачный договор на квартиру можно только через суд по основаниям, характерным для других сделок с недвижимостью. Удобную таблицу оснований оспаривания мы публиковали в статье про признание недействительной сделки купли-продажи. В случае с брачным контрактом добавляется еще одно – супруг может требовать признать оспариваемый БД недействительным, если соглашение ставит его в крайне неблагоприятное положение. Например, фактически лишает всех доходов.
Внимание! Разобраться в юридических тонкостях и понять, что в вашем случае нужно делать – расторгать или оспаривать БД на купленную в браке квартиру, поможет юрист нашего портала на консультации. Написать специалисту можно в правом нижнем углу экрана. Вопросы также принимаются по любому вопросу статьи. Помните, законодательство постоянно меняется, а в материале собраны только общие правовые сведения.
Все больше пар предпочитает заключение брачного договора на квартиру, купленную в браке, стандартному режиму общей совместной собственности. Такой подход помогает урегулировать разногласия при возможном разводе и обезопасить себя от необоснованных притязаний другой стороны.
Статья была полезной? Будем благодарны за лайк и репост материала.
Как грамотно заключить брачный договор при покупке квартиры в браке? Образец документа
Оформление собственности супругов в брачном договоре пришло в Россию и СНГ относительно недавно (в 1995 году). И если в 90-е немногие спешили оформлять свои права документально, то в последние годы тенденция делить имущество набирает все большую популярность: наличие договора четко распределяет имущественные права супругов, охраняет их интересы в случае расторжения брака.
Нужен ли?
Семейное право устанавливает два режима имущества лиц, находящихся в браке:
- совместно нажитая собственность;
- имущество, распределенное между супругами брачным договором.
Под последним понимается нотариально заверенное соглашение (ст. 40 СК РФ), которое регулирует:
- режим имущества супругов;
- распоряжение общей частью имущества и отдельной собственностью каждого супруга;
- права и обязанности супругов по взаимному содержанию;
- условия несения семейных расходов.
Исчерпывающего перечня, когда именно нужен брачный договор при покупке квартиры, нет, но примером могут послужить следующие ситуации:
- квартира приобретается в ипотеку, а один из супругов против или имеет плохую кредитную историю;
- один из супругов до заключения брака купил квартиру по договору долевого участия, но окончание строительства пришлось на момент после регистрации отношений, вследствие чего квартира будет признана совместной собственностью;
- у супругов раздельный хороший доход, позволяющий приобретать недвижимость в единоличную собственность и т.д.
Как заключить уже в браке?
Договор может быть заключен как до брака, так и в любой период семейных отношений (ст. 41 СК РФ). Прекращается с момента расторжения брака или признания его недействительным.
Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора
-
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
Соглашение, составленное и заверенное нотариусом до свадьбы, вступает в силу со дня регистрации брака.
Оформление
В соглашении между супругами должно быть точно указано, какое имущество принадлежит каждому. Идентифицирующими признаками квартиры будут выступать сведения, указанные как предмет в договоре купли-продажи:
- точный адрес;
- общая площадь и площадь жилой и нежилой зоны;
- кадастровый номер.
Также необходимо указать, кому будет принадлежать квартира (одному из супругов или обоим, но в определенных долях).
Особенности при взятии в ипотеку
Так как брачное соглашение регулирует всю имущественную составляющую семейных отношений, ипотечные обязательства тоже могут составлять часть условий. С помощью включения условий о залоге можно:
- урегулировать размер кредитных выплат, распределив его на доли между супругами;
- определить порядок погашения ипотеки после расторжения брака;
- назначить плательщиком только одного супруга (которому, по условиям договора, и достанется квартира в случае развода).
Контракт: до или после?
В зависимости от выбранного режима квартиры (совместная, долевая или единоличная собственность одного из супругов) и будут выбраны условия. Супруг может выступать созаемщиком или не иметь отношения к ипотеке и приобретенной с помощью нее недвижимости.
Если кредит не погашен
Положения семейного законодательства не устанавливают ограничений для момента заключения брачного контракта. Банки неохотно соглашаются на изменение ипотечных условий, поэтому если один из супругов является созаемщиком, то независимо от условий брачного договора, кредитная организация будет направлять претензии и к нему.
Нотариусы советуют включить в текст соглашения следующие положения:
- после снятия залога квартира переходит в собственность одного из супругов;
- она остается за ним и после расторжения брака.
Как составляется?
Прежде чем обращаться к нотариусу, необходимо убедиться, что оба супруга:
- согласны на составление соглашения;
- являются дееспособными.
Само составление брачного договора разделяют на несколько этапов:
- определение содержания соглашения (по решению обоих супругов);
- сбор документов;
- составление текста договора;
- обращение к нотариусу (предыдущий этап можно совместить с этим).
Что нельзя включать в условия?
Договор, содержащий условия неимущественного характера, распределяющие права и обязанности по отношению к детям, ставящие одну из сторон в неблагоприятное положение, запрещающие одной из сторон обращаться в суд, ограничивающие правоспособность и дееспособность, противоречащие основам законодательства, признается недействительным и может быть расторгнут в судебном порядке.
Документы
Необходимо подготовить:
- паспорта супругов;
- свидетельство о регистрации брака;
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, долевого участия и т.д.);
- свидетельство о праве собственности (выдавалось до июля 2016 года);
- справка ЕГРН, подтверждающая право собственности супругов или одного из них;
- правоустанавливающие документы на иное имущество, включенное в договор;
- иные сведения, по усмотрению нотариуса.
Если супруги уже составили самостоятельно контракт, его также необходимо включить в перечень документов.
Стоимость
В первую очередь, за само удостоверение сделки необходимо оплатить государственную пошлину в размере 500 рублей (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ). Прочие расходы складываются из следующих составляющих:
- обращение к юристу за помощью с составлением договора;
- или к самому нотариусу (консультация от 2 тыс. рублей, составление договора – 5-10 тыс. рублей);
- выяснение нотариусом технических вопросов (от 5-10 тыс. рублей);
- госпошлины за получение тех или иных сведений (справка ЕГРН в бумажном варианте – 750 рублей).
Стоимость услуг юриста или нотариуса устанавливается индивидуально. В целом вся процедура обойдется в 10-15 тысяч рублей, в отдельных случаях сумма может достигнуть 50 тысяч.
Особенности процедуры
Выделяют три способа:
- автоматическое прекращение (после расторжения брака);
- по согласию сторон;
- в судебном порядке.
При обоюдном согласии
Если супруги хотят вернуть установленный семейным законодательством режим совместно нажитого имущества, то они вправе расторгнуть соглашение. Для этого необходимо составить новый договор, прекращающий действие брачного контракта и заверить его у нотариуса.
Стоимость государственной пошлины – 200 рублей (п. 12 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Супруги должны предоставить:
- готовый документ о расторжении (или составить его вместе с нотариусом);
- паспорта супругов;
- оригинал экземпляра брачного договора мужа и жены;
- свидетельство о заключении брака.
В одностороннем порядке
Так как семейное законодательство запрещает расторжение в одностороннем порядке, инициатору необходимо обратиться с исковым заявлением в суд при условии, что:
- ответчиком нарушены требования договора;
- имеются причины для признания сделки оспоримой или ничтожной (договор был подписан под угрозой, нарушает требования законодательства и т.д.);
- изменились обстоятельства, при своевременном появлении которых истец не подписал бы контракт.
Если добиться мирного урегулирования спора не получилось, к иску прикладывается доказательство этого факта:
- письменный отказ супруга расторгнуть договор;
- отсутствие его подписи на предложении расторжения соглашения.
Предложение о расторжении составляется в письменной форме и отправляется заказным письмом через почту с описью вложений. Письмо должно содержать срок ответа.
Подсудность зависит от цены иска. Если требуется только расторжение брачного договора без последующего раздела имущества, то обращаться нужно к мировому судье по месту жительства. Если же истец устанавливает иные требования (и по цене они превышают 50 тысяч рублей), иск подается в районный суд по месту жительства.
После завершения бракоразводного процесса
После регистрации расторжения брака в органах ЗАГС, брачный договор прекращает свое действие, если в условиях не указаны обязательства, которые продолжают свое действие и после развода (внесение платы по ипотеке и т.д.).
После завершения бракоразводного процесса или одновременно с ним муж или жена могут подать иск о разделе совместно нажитого имущества, и брачный договор сыграет в этом процессе существенную роль (т.к. положения соглашения будут иметь приоритет перед положениями СК РФ, если условия не ставят одного из супругов в неблагоприятное положение).
Когда признается недействительным?
Ничтожный брачный договор:
- не удостоверен нотариусом;
- заключен недееспособным лицом;
- является притворной (прикрывает другой договор) или мнимой (не влечет намерений брачного контракта) сделкой;
- его условия содержат положения об ограничении правоспособности или дееспособности супруга;
- условия запрещают стороне обращаться в суд;
- запрещает нетрудоспособному супругу получать положенные ему по закону алименты;
- содержит обязательства неимущественного характера;
- содержит положение о правах и обязанностях по отношению к детям.
Оспоримым брачный договор признается, если:
- один из супругов ограничен судом в дееспособности;
- условия договора поставили супруга в неблагоприятное положение;
- супруг поставил подпись под угрозой, влиянием обмана или заблуждения;
- один из супругов не понимал значение своих действий в момент заключения контракта.
Подать иск о признании сделки недействительной можно в течение 3 лет с момента обнаружения противоречащих закону положений.
Раздельная собственность
- Имущество (движимое и недвижимое), приобретенное мужем или женой до брака, если второй супруг не докажет, что внес в него за свой счет существенные улучшения (дорогостоящий ремонт, реконструкция и т.д.).
- Собственность, полученная одним из супругов по договору дарения (в том числе и квартира).
- Недвижимость, полученная по наследству.
- Недвижимость, полученная по любой другой безвозмездной сделке.
Способы, чтобы при разводе один из супругов не смог претендовать даже на минимальную долю?
Если речь идет исключительно о квартире (а не обо всем имуществе), которая по брачному договору принадлежит только одному из супругов, то проблемы возникнут только в следующих случаях:
- квартира приобретена в ипотеку, в которой один из супругов указан в качестве созаемщика (в условиях брачного договора нет условия о том, кому достанется собственность после снятия залога);
- брачный договор разделяет квартиру на долевую собственность.
При этом иное имущество (например, машина) должны достаться стороне, не имеющей притязаний на квартиру.
Брачный договор может быть заключен как для имеющегося имущества, так и для собственности, которая будет приобретена супругами в будущем. Для того чтобы соглашение имело законную силу, оно должно быть нотариально удостоверено и не должно противоречить нормам семейного и гражданского законодательства.
Если по условиям договора квартира переходит в единоличную собственность мужа или жены, второй супруг должен получить в собственность что-то еще, чтобы не оказаться в неблагоприятном положении.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Загрузка...