Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?
Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.
Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.
Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?
Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?
Олег, все перечисленные варианты возможны, ничего незаконного в них нет. Расскажу о каждом подробно и объясню, как не запутаться.
Уступка прав требования по договору долевого участия
Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.
Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.
Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».
Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.
Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.
Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.
Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.
В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку. В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.
В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».
В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.
Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:
- Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
- Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.
Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.
Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.
Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.
Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.
Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.
Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика
Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.
История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.
Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.
То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.
Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.
Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.
Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.
Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.
Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.
Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.
Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».
Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.
Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:
- Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
- Цену и порядок оплаты.
- Сроки заключения основного договора.
Минусы предварительного договора купли-продажи
Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.
Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.
Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.
Апартаменты от застройщика
Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.
Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.
Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.
Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.
Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Переуступка прав: особенности сделок
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
Переуступка или цессия… Что все это значит?
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Виды переуступки
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.
В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.
Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
Переуступка квартиры – что это
Переуступка квартиры — что это
Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.
Что такое переуступка
Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.
Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.
При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.
К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.
Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.
Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.
Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.
Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.
Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.
Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .
Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.
Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.
Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.
Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.
Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.
Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.
Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.
Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:
? Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.
? Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.
? Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.
? Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.
Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора
Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.
Шаг 1: соберите пакет документов
Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:
? письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;
? сам договор долевого участия;
? разрешение на переуступку прав от застройщика;
? справка о погашении задолженности перед застройщиком;
? разрешение от банка на переуступку прав.
Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.
Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.
Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.
Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.
Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.
Загрузка...