Регистрация права собственности в новостройке 2022 г.
В настоящее время из-за несовершенства законодательства нередки случаи, когда дом сдается без кадастрового учета квартир и помещений в нем. При такой ситуации дольщики сталкиваются с невозможностью оформить квартиру в собственность до тех пор, пока она не будет поставлена на кадастровый учет.
Между тем, без права собственности невозможно:
1. Получить постоянную регистрацию в квартире;
2. Заказать обмеры БТИ в случае несогласия с обмером Застройщика;
3. Участвовать в создании ТСЖ;
4. Получить налоговый вычет;
5. Использовать материнский капитал (если сроки передачи квартиры пропущены, ДЖП требуют свидетельство о праве собственности, в остальных случаях это не нужно);
6. Получить абсолютную защиту своего права на квартиру в случае банкротства застройщика. (При неоформленном праве собственности свои интересы защитить можно, но потребуется вовремя заявить свои требования в ходе дела о банкростве, которое будет рассматривать Арбитражный суд).
Вот и получается, что для того, чтобы зарегистрировать свои права на квартиру, дольщик вынужден либо ждать пока застройщик поставит дом и все помещения в нем на учет (это занимает от 6 месяцев до 3 лет), либо может попробовать поставить свою квартиру на кадастровый учет отдельно от дома (никаких негативных последствий это не влечет). Рассмотрим последнюю процедуру более подробно:
1.Для начала проверим как обстоят дела с кадастровым учетом.
Как узнать, стоит ли объект недвижимости на кадастровом учете?
Для этого заходите на сайт Росреестра. Ставите галочку: «Искать по адресу», вводите адрес в соответствующие строки и нажимаете «Найти».
Если искомый адрес найден, то вы видите следующую картинку:
Это и есть кадастровый номер вашего объекта недвижимости, это означает, что квартира стоит на кадастровом учете.
Если же вы не увидели информацию по своей квартире или дому, то переходим к следующей стадии.
2. Ставим квартиру в своей новостройке на кадастровый учет отдельно от кондоминиума и регистрируем право собственности.
С 02 января 2017 года вступили в силу изменения к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, которые кардинальным образом поменяли порядок получения права собственности на квартиры в новостройках. Если описать все изменения в двух словах, то Единый государственных реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (он же ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) прекратили свое существование, а данные, хранящиеся в них, были перенесены в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также Кадастровая палата прекратила свое существование как отдельное ведомство и влилось в состав Росреестра.
Благая идея, состоящая в том, что все данные по недвижимости (данные кадастрового учета и данные о собственности) должны храниться в одном месте (ЕГРН), а учетом и регистрацией будет заниматься только одно ведомство (Росреестр), вылилась в катастрофу. Несмотря на то, что на подготовку всех описанных выше действий у чиновников было более 2 лет, к 02.01.2017 сложилась ситуация, когда федеральный закон есть и действует, а технической возможности выполнять его требования — нет.
Основным новшеством, применимым к квартирам в новостройках, стало то, что кадастровый учет квартиры теперь выполняется одновременно с регистрацией права собственности на нее.
Для регистрации права собственности на квартиру и постановки ее на кадастровый учет в 2022 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный МФЦ.
Список документов для получения права собственности на квартиру в новом доме в 2022 г (МФЦ):
1. Договор долевого участия – Оригинал (если покупали напрямую у Застройщика) Копия Договора долевого участия + оригинал Договора уступки (если вы покупали через уступку от Юридического лица или от другого дольщика).
2. Акт приема-передачи квартиры – 2 оригинала (минимум, если количество дольщиков больше одного, то нужно приложить ещё по одному экземпляру акта за каждого «дополнительного» дольщика).
3. Квитанция об уплате госпошлины, в настоящий момент это 2000 руб.
4. Закладная из банка — 2 оригинала, либо 1 оригинал + 1 копия (Для оформления права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке, оформляется в банке, выдавшем кредит, на основании отчета по оценке квартиры , выполненный аккредитованной вашим банком оценочной компанией).
5. Справка из банка о погашении ипотеки (необходима в том случае, если вы уже погасили ипотеку, но не регистрировали погашение).
6. Доверенность, если вы представляете интересы дольщика.
7. Свидетельство о браке (если дольщики — супруги и квартира покупалась в общую совместную собственность).
8. Диск с техническим планом.
Все перечисленные документы, кроме последнего, нужны для регистрации права собственности. Постановка же на кадастровый учет осуществляется на основании технического плана квартиры, записанного на диск и полученного из организации, осуществляющей техническую инвентаризацию. Это может быть как районное БТИ, так и частная компания, имеющая своих кадастровых инженеров.
Для оформления техплана потребуется получить от застройщика копии документации на дом:
- Разрешения на ввод в эксплуатацию
- Проекта стадии «П» (Раздел архитектурные решения)
- Постановления о присвоении адресу дому.
Список документов, которые нужно предоставить кадастровому инженеру для получения технического плана:
1) Копия общегражданского паспорта;
2) Договор долевого участия – копия (если покупали напрямую у Застройщика) Копия Договора долевого участия + копия Договора уступки (если вы покупали через уступку от юридического лица или от другого дольщика;
3) Копия акта приема-передачи квартиры;
4) Документация на дом (Список, размещенный выше)
Технический план представляет собой диск с записанными на него файлами с электронной подписью инженера, выполнившего работу.
Технический план квартиры на диске выглядит так:
После сдачи полного комплекта документов, через 2-3 недели в МФЦ придет ответ от Росреестра.
Тут, соответственно, возможны 2 варианта:
- Вам приходит выписка из ЕГРН и Правоустанавливающие документы (регистрация и постановка на кадастровый учет прошли успешно).
- Вам приходит приостановка, либо отказ.
Последний вариант типичен для Москвы. Здесь постановка на кадастровый учет квартиры отдельно от дома всегда была большой проблемой и дольщики, пытающиеся проделать эту процедуру, всегда встречались с мощнейшим противодействием чиновников по поводу и без повода. Однако, причины приостановок и отказов обычно довольно надуманные и без особых проблем обжалуются в административном порядке.
Тем не менее, данный способ в разы быстрее и, главное, дешевле судебного признания права собственности.
Соавтор статьи Симон Амиранович Чалигава.
168 комментариев читателей статьи “Регистрация права собственности в новостройке 2022 г.”
Добрый день. Приобрела квартиру в ипотеку по ДДУ, дом сдан в феврале 2022 года и поставлен на кадастровый учёт в апреле 2022. Какие документы необходимы для получения свидетельства на право собственности? Есть ли какие-то сроки получения данного документа?
Добрый день. Для регистрации перехода права собственности необходимы ДДУ, акт приема-передачи, Ваш паспорт, оплаченная госпошлина и заявление в МФЦ. Срок — 10 рабочих дней.
Если я оформлю в собственность квартиру в новостройке (купила по ДДУ), подам документы на налоговый вычет и, не дожидаясь перечисления денег, продам квартиру – мне сделают возврат налога или откажут?
Как получить свидетельство о собственности на квартиру в новостройке?
Текст: Евгения Акимова
Фото: Kelly Sikkema, unsplash.com.
Для того, чтобы владельцы квартир в новостройке могли получить свидетельство о собственности, застройщик должен иметь на руках определенную документацию и пройти все инстанции по оформлению и постановке на учёт нового дома.
Обязанности застройщика:
- получить техпаспорт на дом в органах БТИ;
- получить передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации;
- подписать передаточный акт;
- получить у местной администрации разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- поставить дом на кадастровый учет в Росреестре;
- присвоить дому новый почтовый адрес.
Получение свидетельства о собственности на квартиру невозможно до тех пор, пока все указанные выше пункты не будут выполнены. Если эти процессы задерживаются по вине застройщика, смело обращайтесь в суд. Учтите, что вы можете сделать это только в том случае, если оформление дома длится более двух лет. В некоторых случаях при задержках застройщик и сам предлагает покупателям это сделать, так как через судебное разбирательство оформление свидетельства пройдёт быстрее.
Документы, которые вам необходимо получить прежде, чем приступить к оформлению:
Акт приема-передачи квартиры.
Обратитесь за ним в вашу строительную компанию. Вам назначат время визита представителя и вы вместе осмотрите квартиру. Это важный шаг – обстоятельно осмотритесь и задайте все возникшие вопросы.
СОВЕТ. Проверьте, выполнил ли застройщик свои обязательства, оговоренные заранее (выполнение нужной стадии ремонта, проводка электричества, разводка труб, и т.п.) После подписания акта претензии приниматься не будут, так как будет считаться, что вас устроило всё, что вы увидели. Если квартира вам понравилась, то вы подпишете акт приема-передачи с застройщиком и получите ключи от квартиры.
Кадастровый паспорт с экспликацией (планом) квартиры.
Для получения этого документа квартира должна быть поставлена на кадастровый учет в Росреестре. По ссылке есть подробная инструкция получения кадастрового паспорта. Вам назначат время для визита техника, который сделает замер площади и проверит планировку.
СОВЕТ. На момент приезда техника позаботьтесь о том, чтобы всё соответствовало начальному плану строительной компании. Если вы делали перепланировку, узаконьте ее до визита техника. При этой процедуре вместо свидетельства о праве собственности предоставьте 2 документа: акт приема-передачи квартиры и договор с застройщиком.
Закладная и кредитный договор.
Если Вы приобретали квартиру в ипотеку (или иной кредит), вам потребуются эти документы – обратитесь для их получения в кредитовавший вас банк. Обычно на регистрации в Регистрационной палате присутствует представитель банка и предъявляет специалисту закладную и кредитный договор. Однако не все банки поступают так, поэтому позаботьтесь об этом заранее и выясните, нужно ли будет вам предоставить документы самостоятельно, или банк возьмёт это на себя.
Разрешение органов опеки и попечительства, если среди будущих владельцев квартиры есть несовершеннолетний.
Обратитесь в Орган опеки и попечительства для того, чтобы написать заявление написать заявление, в котором указывается причина обращения. К заявлению приложите паспорта обоих родителей, свидетельство о рождении ребенка, акт приёма-передачи и договор долевого участия (или иной договор). Приблизительно через 14 дней вы получите письменное согласие.
Обратиться в Регистрационную Палату и предъявить следующие документы (полный список):
- Паспорт каждого собственника квартиры и свидетельства о рождении (до 14 лет), + копии всех страниц.
- Если действует доверенное лицо, то оригинал нотариальной доверенности и его паспорт, + копии всех страниц этих двух документов.
- Договор с застройщиком со всеми дополнительными соглашениями, если они есть. (Например: договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования или другой договор) + копии в 2-х экземплярах всех документов.
- Акт приема-передачи квартиры + копия в 2-х экземплярах.
- Кадастровый паспорт и экспликация квартиры, + копии этих двух документов.
- Кредитный договор и закладная,если недвижимость куплена по ипотечной программе.
- Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников будет несовершеннолетний).
Далее вам необходимо:
Подписать заявление на регистрацию права собственности. Заявление заполняет в электронном виде работник Регистрационной палаты. В заявлении будут указаны паспортные данные собственников, адрес и технические данные квартиры; перечислены наименование и количество принятых от вас документов. Проверьте все данные перед подписанием заявления.
Оплатить квитанцию об оплате гос.пошлины в размере 1000 рублей. Это можно сделать в любом отделении банка, но бывает, что касса по приему платежей находится прямо в здании Регистрационной палаты.
Как проходит процесс регистрации после подачи документов?
Сотрудник Регистрационной палаты: проверяет наличие всех собственников, представителя строительной компании и предоставленных документов; забирает оригиналы (кроме паспортов) и копии всех документов для регистрации квартиры. Сотрудник в обязательном порядке выдаёт вам расписку о получении документов с датой их получения.
Когда будет готово свидетельство о праве собственности?
Максимальный срок регистрации права – 30 дней, в течение этого времени вам позвонят и назначат дату регистрации. Однако регистрирующий орган не всегда укладывается в срок – большое количество собственников, ипотека или обременение иногда увеличивают сроки выдачи свидетельства. Если 30 дней с момента подачи документов уже прошли, а вам никто не звонит, позвоните в Регистрационную Палату сами и уточните день регистрации. В назначенный день приходите в Регистрационную палату и забирайте свидетельство. Обязательно возьмите с собой паспорт и выданную вам ранее расписку.