Особенности договора дарения квартиры между близкими родственниками

Особенности дарения квартиры близкому родственнику в 2022 году: какие документы потребуются, как правильно составить договор?

Дети и внуки взрослеют, наши родители стареют и наступает момент, когда первым пора вылетать из родительского гнезда в самостоятельную жизнь, а старшему поколению комфортнее передать свою квартиру детям.

В таких случаях чаще всего старшее поколение меняется с младшим местом проживания. Но как грамотно оформить эту рокировку с помощью оформления дарственной?

Преимущества сделки дарения

Этот способ передачи прав собственности на недвижимость является самым простым и вместе с тем имеющим ряд неоспоримых достоинств.

Договор дарения сложно оспорить другим лицам, так как бывший собственник еще жив и в состоянии подтвердить свое решение.

Вместе с тем, бывший владелец квартиры может обжаловать сделку, если сумеет подтвердить факт мошенничества со стороны одариваемого.

Договор может оформляться через нотариальные конторы, а это гарантирует надежность и чистоту сделки. К тому же, при оформлении договора дарения квартиры между близкими родственниками услуги нотариуса обойдутся недорого.

Многие родители стараются оформить дарственные на недвижимость, так как знают, что в случае разводов детей такая собственность не подлежит разделу. Учитывая статистику по разводам, возможно, они и правы.

Необходимые документы для оформления сделки

Для оформления договора дарения квартиры близкому родственнику в 2022 году могут потребоваться следующие документы:

• заявления сторон о государственной регистрации договора и о регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• паспорта или другие документы, удостоверяющие личности дарителя и одариваемого;
• доверенности на представителей сторон и документы, удостоверяющие личность последних;
• свидетельство на постановке на налоговый учет;
• кадастровый паспорт на объект недвижимости или технический паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• заверенное нотариусом согласие супруга дарителя или документ, подтверждающий то, что он не состоит в браке;
• справка БТИ о стоимости квартиры;
• выписка из домовой книги о всех проживающих в квартире на момент совершения дарения.

Составление дарственной

Для осуществления сделки у нотариуса обязательно присутствие обеих сторон сделки.

Так в тексте обязательно оговариваются:

• дата и место составления дарственной;
• паспортные данные сторон сделки;
• адрес предмета дарения;
• общая и полезная площадь;
• этаж и этажность здания;
• перечень правоустанавливающих документов;
• наименование органов регистрации;
• дата регистрации;
• условия заключения сделки.

В конце договора указывается перечень прилагаемых документов, ставятся подписи сторон.

После подписания дарственной весь пакет документов передается в УФРС для госрегистрации перехода права собственности.

Существенные условия договора

К таким условиям договора относятся все детали, относящиеся к самому предмету дарения и к собственнику недвижимости. Все условия должны быть оговорены в договоре и не иметь двоякой трактовки. Каждый пункт договора должен быть подтвержден документально.

При подписании договора дарения существенными условиями являются:

1. Согласие супруга или совладельцев на сделку.
2. Дети, не достигшие 18 лет, могут выступать только в роли одариваемого. Сделка, при которой несовершеннолетний самостоятельно распоряжается недвижимостью, не будет зарегистрирована в Реестре и всегда может быть обжалована в суде.
3. Лица, признанные недееспособными, могут выступать в роли одариваемого без ограничений. В данной ситуации от их лица действует их попечитель.

Нюансы к тексту

В договоре подробно и четко должны быть оговорены все условия дарения, по которым могут возникнуть спорные ситуации.

Стоит в тексте отразить следующие положения:

1. Подаренное имущество не будет общей собственностью супругов, даже если недвижимость была передана в период брака. Однако, при совершении каких бы то ни было действий с недвижимостью в дальнейшем, разрешение на сделку от супруга будет обязательным.
2. Возможно, оформление договора дарения между близкими родственниками с сохранением прав пользования жилплощадью. Это особенно важно для пожилых людей, так как обеспечивает им гарантийное проживание в подаренной квартире до самой смерти.
3. Оформление сделки может осуществляться доверенными лицами при наличии нотариально заверенной доверенности.
4. В некоторых случаях одариваемый может отказаться от подарка, в этих случаях в договоре должны быть оговорены условия этого шага.

Госрегистрация перехода права собственности

Для того чтобы вступить в права на передаваемую недвижимость договор дарения в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации.

Для этого необходимы следующие документы:

• заявления сторон договора или уполномоченных лиц;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• подлинники и копии договора дарения;
• подлинники и копии правоустанавливающих документов.

Моменты признания договора недействительным

В принципе договор дарения сложно оспорить. передача имущества совершается человеком, находящемся в здравом уме, поэтому действительность сделки может быть в любой момент подтверждена дарителем. Дополнительные гарантии чистоте сделки дает ее нотариальная регистрация.

1. Невозможно оформление договора, если в роли дарителя выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
2. Невозможно дарение госслужащему, если только собственник передаваемой недвижимости не является ближайшим родственником. Например, пациент лечебного учреждения не может подарить свою квартиру медицинскому персоналу данной клиники.
3. Незаконным может быть признан договор, при котором одна коммерческая организация дарит недвижимость другой коммерческой организации.

Сам даритель в состоянии оспорить сделку. Это можно сделать в следующих случаях:

1. Если в момент оформления документов одна из сторон была заведомо введена в заблуждение.
2. Например, если вместо договора купли-продажи собственнику обманным путем подложили на подпись договор дарения.
3. Если одариваемый причинил тяжелые телесные повреждения бывшему собственнику или членам его семьи, угрожал им убийством.
4. Если объекту дарения наносится непоправимый вред, который может привести к полной его утрате.
5. Например, если новый владелец ведет аморальный образ жизни, не поддерживает недвижимость должном состоянии или ведет асоциальный образ жизни (злоупотребляет алкогольными напитками, употребляет наркотики), а соответственно может устроить потоп или пожар в квартире.
6. Если в квартире получатель дара не производит оговоренный в договоре ремонт сетей водоснабжения и канализации, электрических сетей.

Именно во избежание таких случаев подобную сделку следует оформлять у нотариуса. Грамотно составленный договор дарения обеспечивает четкое исполнение воли дарителя, он не может быть оспорен другими наследниками, именно поэтому он так популярен.

Видео: Сделки между родственниками — квартира в подарок

В видеосюжете разбирается вопрос, каким образом собственник может безвозмездно предать недвижимость своим близким родственникам.

Сравниваются условия оформления сделок дарения, купли-продажи, завещания, ренты между близкими родственниками и даются советы, какой формой договора и в каких ситуациях выгоднее воспользоваться собственнику.

Особенности дарственной на квартиру

Дарственная на квартиру – распространенный способ передачи собственности другим лицам. Особенно это касается родственников, которые хотят передать имущество без оплаты. Как именно это сделать – знает далеко не каждый гражданин.

Что собой представляет сделка дарения квартиры

Договор дарения регулируется гражданским законодательством. Глава 32 Гражданского Кодекса РФ полностью отвечает за базовые положения сделки. Согласно ст.572 ГК РФ, дарственная на квартиру – это бесплатная передача недвижимости в собственность другому лицу. Сам договор составляется в письменной форме.

Какие права дает дарственная на недвижимое имущество

Дарственная на квартиру – это полная передача недвижимого объекта в собственность другому лицу. Отсюда следует, что у одаряемого появляется полный спектр прав: владение, пользование и распоряжение. Он становится хозяином квартиры, но с некоторыми оговорками. К примеру, даритель может расторгнуть сделку, если одаряемый не будет следить за благосостоянием недвижимости.

Виды договора дарения на квартиру

Конкретные разновидности дарственной зависят от типа передаваемого имущества. На практике передаются следующие объекты:

• коммунальные квартиры;
• ипотечные квартиры;
• квартиры в новостройках;
• обыкновенные квартиры.

Преимущества и недостатки оформления дарственной на недвижимость

Как и любое другое соглашение, у дарственной есть свои достоинства и нюансы, которые указаны в следующей таблице:

Несомненно, главным и отличительным признаком дарственной является ее безвозмездность. Одаряемый получает квартиру без каких-либо финансовых вложений. Но подобная передача имеет свои «подводные камни». К примеру, даритель может отменить подарок, если есть основания, которые предусмотрены ст.578 ГК РФ.

Особенности дарения недвижимости

Нюансы дарственной на квартиру напрямую зависят от типа передаваемого имущества. Имеет смысл разобрать каждую разновидность в отдельности, чтобы получить ясную и четкую картину.

Ипотечной квартиры

Ключевая особенность передачи квартиры, которая обременена ипотекой – передача возможна только с согласия кредитора, то есть банковской организации. Финансовое учреждение должно быть уверено в платежеспособности своего контрагента, поэтому одаряемый должен подтвердить собственное благосостояние.

С правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает передачу собственности, но стороны могут договориться и о праве пожизненного проживания дарителя в квартире. Включение такого пункта в содержание соглашения действительно возможно, но есть определенные риски. Судебная практика неоднозначно воспринимает дарственные с проживанием, так как такую сделку легко спутать с другими договоренностями.

Помимо этого, даритель не сможет ограничить одаряемого в распоряжении квартирой. Это означает, что контрагент сможет продать недвижимость или сдать ее в аренду. Как подобные действия будут согласовываться с проживанием – сложный вопрос, на который стороны должны дать ответ.

При наличии прописанных лиц

Нет никаких преград для передачи квартиры с прописанными в ней людьми. Собственник может просто поставить жильцов перед фактом смены хозяина. Последние либо соглашаются, либо выписываются. Это работает, если ни один из жильцов не является сособственником квартиры. Если прописанное лицо имеет свою долю в недвижимости, то придется просить у него согласия. Это общее правило, из которого есть исключение.

В случае смерти дарителя или одаряемого

Дарственная на квартиру привязана к своим контрагентам. Если один из них умирает, то дальнейшее действие сделки имеет свои нюансы. При смерти дарителя дарственная сохраняет свою силу, но только в случае, если она была исполнена. Если даритель погиб во время заключения договора, то никакой передачи собственности не произойдет.

Смерть одаряемого регулируется Гражданским Кодексом РФ в отдельной статье. В ст.578 ГК РФ сказано, что гибель контрагента является основанием для отмены подарка. Даритель сможет вернуть квартиру только в случае, если это прямо предусмотрено договоренностью.

Доли имущества

Дарение доли квартиры – передача права собственности на часть недвижимости. Так как доля – не весь недвижимый объект, то возникает вопрос: необходимо ли согласие других сособственников на передачу подарка? В отличие от купли-продажи, у совладельцев нет преимущественного права на долю в квартире в случае дарения. Собственник может свободно передать свою часть недвижимости другому лицу.

Супругу

Дарение квартиры супругу возможно только в ситуации, когда недвижимость находится в полной собственности у одного из супругов. По закону, все имущество в браке признается совместным. Это означает, что нет смысла составлять дарственную – супруги владеют квартирой коллективно и сообща.

Дарить объект можно только в случае, если недвижимость была получена по следующим обстоятельствам:

• до брака;
• в качестве подарка;
• в порядке наследования.

Только по перечисленным условиям можно подарить квартиру своему супругу. В остальных ситуациях недвижимость будет считаться совместной.

Дальним и близким родственникам

Закон не препятствует составить договор дарения квартиры между близкими или дальними родственниками. Причем степень родства никак не влияет на особенности соглашения. Собственник может спокойно распорядиться своим имуществом и передать его родственнику.

Чужому человеку

Подарок чужому человеку кардинально не отличается от дара своим родственникам. Единственный нюанс – придется платить налог. Размер платежа напрямую зависит от цены квартиры. Конкретная сумма – 13% от стоимости недвижимости. Данный факт является серьезным препятствием для подарка. Поэтому большинство дарственных заключаются между родственниками.

Несовершеннолетнему

Подарок несовершеннолетнему также имеет свои особенности. Все зависит от возраста ребенка. Если несовершеннолетний является малолетним, то есть имеет возраст менее 14 лет, то дарение квартиры на его имя запрещается законом.

Как правильно сделать дарственную на недвижимость

Оформление дарственной потребует от контрагентов знания законодательства и подготовки необходимых документов. У сторон есть два варианта составления: самостоятельно или через нотариуса. Собственноручное оформление – менее дорогое, но более рискованное мероприятие, особенно – если участники не знают особенности дарения.

Где можно зарегистрировать договор дарения

За регистрацию дарственной отвечает Росреестр – центральный регистрирующий орган в РФ. Помимо этого, в России действуют также и посредники между гражданами и Росреестром – многофункциональные центры и государственный портал Госуслуги. Регистрация через МФЦ – это отличная альтернатива традиционному посещению регистрирующего органа. Центры работают оперативно и не задерживают обработку запросов.

Список документов

Для составления дарственной на квартиру потребуются следующие документы:

• паспорта;
• правоустанавливающие бумаги;
• квитанция об оплате госпошлины;
• справки об отсутствии обременений;
• техническая документация на квартиру;
• доверенность (если контрагенты выступают через представителей).

Стоимость процедуры

Цена оформления дарственной складывается из трех параметров:

• государственной пошлины;
• услуг нотариуса;
• услуг представителей.

За регистрацию перехода права Росреестр взимает с граждан 2 тысячи рублей. Это – минимальная стоимость всей процедуры. На практике нередко приходится обращаться в нотариальные конторы для скрепления обязательств, что обойдется гражданам в определенную сумму. Примерная стоимость составления сделки у нотариуса – около 2 тысяч рублей. Максимальная сумма, которую могут потратить стороны – около 20 тысяч рублей.

Когда дарственная вступает в силу

Образец договора дарения квартиры вступает в силу с момента, указанного в документе. Как правило, сделка становится действительной после подписания акта всеми участниками. Стороны также могут отложить или привязать силу соглашения к определенному условию – дате или событию.

В каких случаях дарение запрещено

Дарение отнюдь не универсально. В ст.575 ГК РФ даются конкретные категории, которым запрещено получать подарки. В список входят следующие субъекты:

• малолетние;
• недееспособные;
• госслужащие;
• организации.

Перечисленным категориям запрещается принимать подарок, если его цена выше 3 тысяч рублей. Иными словами, передача квартиры будет невозможна.

Как проходит расторжение дарственной

Дарение, как и любой другой договор, можно расторгнуть. Для этого необходимо наличие отменяющего условия. К примеру, если одаряемый нарушил пункт соглашения, то у дарителя может появиться возможность прекратить отношения. Более конкретные случаи отмены подарка закреплены в ст.578 ГК РФ.

Расторжение начинается с уведомления. Без предварительного предупреждения нельзя отменить подарок. Контрагент должен знать о предстоящем прекращении дарственной. Последствие отмены дара – возврат подарка первоначальному хозяину.