Особенности договора пожизненной ренты на квартиру

Особенности договора пожизненной ренты квартиры

Для большинства людей в нашей стране приобретение собственного жилья — неосуществимая мечта: цены на него растут из года в год, а заработные платы остаются неизменными или вовсе понижаются. Аналогичная ситуация возникает и у людей пожилого возраста: пенсии крайне малы, плата за коммунальные услуги ежегодно повышается, лекарства имеют свойство дорожать, как и продукты питания. Многие пенсионеры не могут позаботиться о себе, так как даже не имеют близких родственников.

Из данной проблемной ситуации всё же есть выход — договор пожизненной ренты. Этот вид сделки ещё не так широко распространён в России, у неё есть как преимущества, так и явные недостатки. Все важные моменты договора пожизненной ренты будем рассматривать в этой статье.

Пожизненная рента квартиры. Что это такое?

Такой вид гражданско-правовых отношений чаще всего распространён у людей на пенсии, которые либо не имеют близких родственников, либо не общаются с ними в связи с личными обстоятельствами. При такой сделке пожилые люди ищут себе помощника, который за свою опеку будет получать не заработную плату, а недвижимость.

При заключении договора его предметом будет являться именно квартира, которую собственник должен будет передать своему опекуну после своей смерти. А опекун должен в течение определённого срока (год, месяц и пр.) уплачивать владельцу жилья некую фиксированную сумму. Внести платёж можно и один раз, если так захочет рентополучатель.

Право на получение недвижимости переходит к опекуну только в случае смерти хозяина. Тогда договор считается завершённым, и все денежные взносы прекращаются. Здесь уже не имеет значения, есть ли у бывшего владельца квартиры родственники или нет.

Постоянная и пожизненная рента. Чем они отличаются?

Постоянная рента — это вид сделки, которая предусматривает бессрочный характер обязательств. Они возлагаются на опекуна по выплате ренты. В этом случае действие договора не ограничено каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни собственника квартиры. Сделка считается исполненной после поступления всей суммы за недвижимость.

В случае постоянной ренты рентоплательщик имеет право выкупить объект недвижимости до смерти собственника. Он может получить денежные средства абсолютно разными частями, здесь главное, заранее это обсудить с хозяином. При пожизненной — такое невозможно.

Рента с иждивением и пожизненная рента. Чем они отличаются?

Рента с иждивением может быть как в форме денежных взносов, так и в форме услуг: оплата ремонта, медицинских услуг, лекарственных средств. При таком виде сделки создаются такие условия проживания собственнику объекта недвижимости, которые ему необходимы.

Довольно часто бывает, что в договоре предусмотрена оплата рентоплательщиком всех ритуальных услуг после смерти рентополучателя.

Кто имеет право заключить договор пожизненной ренты?

Опекуном может стать любое лицо: физическое или юридическое, но рентополучателем может быть только физическое лицо, которым соблюдены следующие требования:

Его объект недвижимости не должен иметь обременений или каких-либо ограничений, чтобы им распоряжаться.

Правила заключения договора

При решении заключить подобного рода сделку вам нужно знать:

1. Этот договор не имеет едино принятой формы. При его составлении для собственника жилья очень важно предусмотреть все детали. Здесь необходимо указать, в каком виде он готов получать взнос: только в денежной форме или с помощью дополнительных услуг (покупка лекарственных препаратов, продуктов и прочее). Будет правильно, если договор поможет составить грамотный юрист. Тогда оба участника сделки будут защищены от различных рисков и вряд ли останутся обманутыми.
2. Хозяин квартиры должен представить документы, в которых будет указано, что именно он имеет право собственности на неё.
3. Сделку в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса, в противном случае она будет считаться несостоявшейся (ничтожной). Это указано в статье номер 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому обоим участникам нужно подготовить весь пакет документов и направиться с ним к нотариусу.
4. Нотариус обязан удостовериться, что договор будет составлен на добровольном согласии владельца жилья, после чего он его должен заверить.
5. Затем все документы передаются в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. В свидетельстве будет указан уже новый владелец, а также в нём отражается обременение. В течение срока действия договора опекун должен исполнять все его пункты до смерти хозяина. После его кончины и получения свидетельства о смерти рентоплательщик имеет право написать заявление о снятии обременения с квартиры. Теперь он будет являться единоличным её владельцем.

Что должно быть указано в условиях договора? Как происходит регистрация?

В нём указывается следующая информация:

1. Все личные сведения участников сделки (паспортные данные).
2. Предмет соглашения (договора). Здесь описывается квартира, её площадь, количество комнат и адрес.
3. Условия расторжения соглашения (сделки). Тут необходимо указать причины, по которым сделка может быть признана недействительной ранее, чем наступит кончина владельца недвижимости.
4. Условия соглашения. В этом пункте чётко описываются права и обязанности каждой из сторон контракта.
5. Ответственность каждого участника. Тут важно указать, какие штрафные меры (санкции) будут ждать каждое лицо, которое нарушит условия контракта.
6. Разрешение спорных ситуаций. Здесь важно указать, каким способом будет разрешён конфликтный момент. Обычно он решается через обращение в судебное учреждение.
7. Адреса, реквизиты и подписи каждой стороны.

Пакет документов для заключения контракта:

• Заявление в Росреестр. Оно нужно, чтобы оформить договор пожизненной ренты.
• Оригиналы и ксерокопии документов, удостоверяющих личность (паспортов).
• Нотариально заверенное согласие от супругов на совершение сделки.
• Бумаги, которые доказывают, что рентополучатель действительно имеет право собственности на квартиру.
• Выписка из домовой книги. Это нужно для того, чтобы убедиться, что на объект недвижимости больше никто не претендует. А также необходимо предоставить копию лицевого счёта.

• Справка о стоимости жилья.
• Кадастровый паспорт на недвижимость и экспликацию.

• Контракт, заверенный нотариусом.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Преимущества и недостатки пожизненной ренты квартиры

Такая сделка имеет определённые риски и потери:

1. Опекун может быть обычным мошенником, не выполняющим условия договора, а для оказания услуг рентоплательщику может выбрать недобросовестного исполнителя.
2. Рентоплательщик может быть не в силах обеспечивать хозяина жилья всем необходимым.
3. Собственник вполне может прожить намного дольше опекуна, соответственно, тот не сможет получить свою квартиру.
4. После смерти владельца недвижимости родственники могут оспорить условия контракта и обратиться с иском о его расторжении в суд.
5. Через какое-то время рентополучатель вполне захочет расторгнуть договор, но если опекун добросовестно выполняет все условия контракта, то сделать это будет практически невозможно.

Укажем существенные плюсы и минусы сделки:

Плюсы пожизненной ренты:

• Собственник жилья может расторгнуть контракт только через обращение в судебное учреждение.
• Договор ренты всегда проходит регистрацию в Росреестре, поэтому хозяин квартиры может быть спокоен — «чёрные риелторы» его не будут беспокоить.
• Такая сделка заключается на взаимовыгодных условиях: пенсионер получает весь необходимый уход и заботу, живя при этом в своих привычных условиях, а опекун, если добросовестно исполняет все положения договора, как итог — получит квартиру.

Минусы пожизненной ренты:

• Рентоплательщик должен каждый месяц перечислять собственнику объекта недвижимости фиксированную сумму.
• Если опекун не соблюдает условия контракта, то получатель имеет право расторгнуть его, при этом все денежные средства обратно плательщику не возвращаются.

В каких случаях можно расторгнуть договор?

Контракт прекращает быть действительным лишь после смерти владельца квартиры. Но бывают случаи, когда это можно сделать раньше:

1. Если участники договора пришли к согласию без взаимных претензий и конфликтов. Такое соглашение оформляется по всем правилам законодательства Российской Федерации и обязательно заверяется нотариусом. В итоге получатель возвращает своё право собственности на жильё, а плательщик больше не должен совершать никаких взносов в его пользу.
2. Если опекун не соблюдает положения контракта. Здесь всё решается через суд. Пока идёт разбирательство, рентоплательщик может не исполнять свои обязанности.
3. Признание контракта недействительным. Как правило, здесь идёт речь о мошенничестве, когда недобросовестные лица путём обмана принуждают подписать договор. Когда об этом факте узнают близкие родственники, то они могут инициировать судебное разбирательство в отношении мошенников.
4. Произошла порча недвижимости. Если опекун в процессе пользования жильём причиняет ей ущерб (разрушает или повреждает), то рентополучатель имеет право обратиться в судебное учреждение с заявлением о расторжении контракта и возвращении квартиры. При этом стоимость понесённых убытков включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик должен будет всё равно платить каждый месяц взносы.

Заключение и рекомендации

Всегда придерживайтесь условий договора. Не переходите на дружеские отношения в сделке.

Храните все квитанции и чеки об оплате различных услуг и товаров для получателя ренты до тех пор, пока действует контракт.

Старайтесь при передаче или получении денежных средств брать расписки, вам важно иметь при себе документ, который бы это подтверждал в случае недоразумений.

Такой вид гражданско-правовых отношений выгоден для тех, кто не имеет других вариантов получения собственной жилплощади. Но стать полноправным владельцем можно лишь после смерти получателя ренты. Сам же плательщик должен на постоянной основе производить рентные платежи, выполнять все условия контракта, заботиться о настоящем хозяине квартиры, обеспечивая всем самым необходимым.