Риски долевого строительства

Риски, связанные с заключением договоров участия в долевом строительстве

Актуальность жилищного вопроса продолжает оставаться неизменной. Способы его решения различны: самостоятельное строительство жилья; приобретение его на вторичном или на первичном рынке жилья, в том числе участие в таком виде инвестиционной деятельности, как долевое строительство многоквартирных домов. В настоящее время отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ), который закрепляет три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:

  1. договорной способ – на основании договора участия в долевом строительстве (далее –Договор);
  2. путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  3. через участие в деятельности жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные способы Законом № 214-ФЗ запрещены, а предусмотренные им меры по регулированию отношений и обеспечительные меры позволяют считать договор участия в долевом строительстве наиболее защищённой формой правоотношений среди всех существующих в сфере строительства жилья и (или) иных объектов недвижимости. Так, установленный Законом № 214-ФЗ порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предполагает, что данная процедура проводится территориальными подразделениями Росреестра только при наличии у застройщика документов, свидетельствующих о выполнении им условий для получения права привлекать денежные средства граждан по таким договорам, а также после проверки Договора на присутствие в нём всех существенных условий. Таким образом, сама процедура государственной регистрации Договора практически снимает риски связанные с незаключённостью договора, а также риск появления ещё одного претендента на одну и ту же квартиру. Однако, несмотря на такую нормативную урегулированность вышеуказанных договорных отношений, положениями Закона № 214-ФЗ, участие в долевом строительстве связано с определёнными гражданско-правовыми рисками, присущими ему как любой инвестиционной деятельности. Вот только некоторые из них:

  1. Наличие в тексте зарегистрированного договора отдельных условий, не соответствующих требованиям Федерального закона.

Если содержание отдельных условий Договора не соответствует жестко (императивно) установленным требованиям Закона № 214-ФЗ, такие условия не имеют юридической силы и не являются обязательными для исполнения их участником долевого строительства. Отношения, в таком случае, будут регулироваться в соответствии с предписаниями закона. Кроме того гражданин имеет право требовать от застройщика приведения в соответствие с законом условий договора, нарушающих требования императивных норм. В рамках защиты прав потребителей данное право может быть реализовано также в судебном порядке.

  1. Риск нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного Законом № 214-ФЗ требования о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых гражданином по договору, последний имеет право (ст.18 Закона № 214-ФЗ):

  • требовать в судебном порядке расторжения договора с последующим возвратом денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, уплатой процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
  • на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
  • на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закон РФ «О защите прав потребителей»).
  1. Риск увеличения цены договора после его заключения.

Может возникнуть только в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ), но такое изменение цены производится только путём заключения соответствующих соглашений с их государственной регистрацией.

  1. Просрочка застройщиком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) гражданин-участник долевого строительства имеет право:

  • на уплату застройщиком неустойки (пени) (ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ);
  • на возмещение в полном объёме убытков сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
  • на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

4.1. Просрочка более двух месяцев исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, у гражданина также появляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.1 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ).

  1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до ее передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ч.6 ст.4 Закона № 214-ФЗ).
В случае уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры и составления застройщиком, в порядке предусмотренном Законом № 214-ФЗ, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта, риск случайной гибели последнего признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого акта и (или) иного документа, при условии соблюдения застройщиком требований ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ.

  1. Риск несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора и иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, гражданин, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6.1. Риск существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином разумный срок последний имеет право (ч.3 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

  • в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.2,3 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
  • на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
  • на компенсацию морального вреда (ч. 9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).
  1. Риск существенного изменения застройщиком проектной документации или назначения помещений строящегося дома.
READ
Где узнать и как снять арест с земельного участка?

Согласно ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, в случае существенного изменения застройщиком проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира (в том числе существенного изменения её размера) либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, по требованию участника долевого строительства договор также может быть расторгнут в судебном порядке.

  1. Риск банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору.

В случае банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору, гражданину в соответствии с положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо определится с тем, какие требования предъявить к застройщику: денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения.
После этого, гражданину на собрании участников строительства совместно с другими его членами нужно решить вопрос о возможных вариантах погашения требований о передаче жилого помещения в порядке, установленном законом.

  1. Риск наступления ответственности за неисполнение обязательств по договору.

Участник долевого строительства, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший свои обязательства, обязан уплатить застройщику предусмотренные Законом № 214-ФЗ и Договоромнеустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства будет обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст.5 Закона № 214-ФЗ).

9.1. Риск одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в результате просрочки уплаты цены договора.

В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч.5 ст.5 Закона № 214-ФЗ). Порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения Договора установлен ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Данный перечень не является исчерпывающим. Кроме того, согласно положениям Закона № 214-ФЗ информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков должна быть указана застройщиком в проектной декларации.
С учётом всего вышеизложенного гражданину необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», реально оценить свои финансовые возможности как при принятии решения об участии или неучастии в долевом строительстве вообще, так и в процессе выбора застройщика-контрагента в частности. При осуществлении выбора рекомендуем отдавать предпочтение застройщикам, страхующим риски, связанные с исполнением договоров участия в долевом строительстве, а также предоставляющим участникам долевого строительства дополнительные гарантии исполнения таких договоров.

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

READ
Почему отпускные должны быть больше или меньше зарплаты

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
  • существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  • существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
  • изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

  • застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
  • платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

Риски покупки жилья по договору долевого участия

Риски покупки жилья по договору долевого участия

Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

READ
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны. Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме. Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон. Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков. Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю. Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений. Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно. Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор. Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

READ
Страховщик по обязательному пенсионному страхованию

Если вы не уверены, что можете разобраться во всех положениях договора, обратитесь к специалисту.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор. Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком. Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки

Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.

Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.

Квартиры на стадии котлована дешевле недвижимости, введенной в эксплуатацию. Фото: domsevas.ru

Квартиры на стадии котлована дешевле недвижимости, введенной в эксплуатацию. Фото: domsevas.ru

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания договора долевого участия в строительстве и перевода денег.

Выбор объекта

Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.

Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:

  • присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
  • наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
  • перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
  • транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
  • присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.

Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.

Анализ застройщика

Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.

В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.

Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.

Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.

READ
Завещательное распоряжение на банковские вклады

Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.

Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.

Без разрешения на строительство девелопер не имеет права строить. Фото: zen.yandex.ua

Без разрешения на строительство девелопер не имеет права строить. Фото: zen.yandex.ua

Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома

Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.

Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса.

Визит в офис продаж

В офисе застройщика покупатель получает информацию о:

  • проекте строительства;
  • стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
  • дате завершения строительства.

Общение с банками для получения ипотеки

Банки предоставляют кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.

Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.

Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.

Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора

На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.

После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.

Получение одобрения на выдачу кредита банком

Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:

  • паспорт заемщика;
  • военный билет – для мужчин;
  • справка о доходах;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельство о рождении детей;
  • договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.

После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.

Список застройщиков, аккредитованных банком, можно посмотреть на сайте финансовой организации. Фото: kreditology.ru

Список застройщиков, аккредитованных банком, можно посмотреть на сайте финансовой организации. Фото: kreditology.ru

Подписание договора долевого участия

  • данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
  • стоимость квартиры;
  • дату, на которую новостройка будет сдана;
  • этаж квартиры и ее предварительный номер;
  • гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
  • страхование ответственности застройщика;
  • паспортные данные покупателя;
  • реквизиты компании-застройщика.

Регистрация ДДУ

ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.

В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.

Проведение оплаты через эскроу-счет

Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.

После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.

Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.

Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.

Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.

READ
Какое наказание грозит за подделку справок 2 НДФЛ?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета после сдачи готового объекта. Фото: yandex.ru/news

Застройщик получает деньги с эскроу-счета после сдачи готового объекта. Фото: yandex.ru/news

После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.

Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме

Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:

  • из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2022 году она сократилась до 10–15%.
  • как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания. Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;
  • часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;
  • несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.

Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована

Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.

Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ

В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:

  • название улицы;
  • номер дома или корпуса.

Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.

При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:

Если выясняется, что площадь квартиры меньше, чем указано в ДДУ, дольщик получает часть денег назад. Фото: yandex.com

Расторжение сделки с застройщиком

Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.

Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.

Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.

Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:

  • передать квартиру;
  • вернуть средства.

Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:

  • получить право собственности;
  • взыскать штраф;
  • взыскать неустойку;
  • компенсировать моральный вред.

Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет.

За срыв сроков сдачи объекта можно взыскать неустойку. Фото: wargaming-fm.ru

За срыв сроков сдачи объекта можно взыскать неустойку. Фото: wargaming-fm.ru

Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:

Аналитика Публикации

На сегодня на рынке недвижимости сформировался специфичный сегмент – строительство апартаментов. Это направление пока имеет определенные преимущества: технические и санитарные требования к размещению апартаментов существенно ниже требований к строительству многоквартирных жилых домов; апартаменты могут быть размещены в деловых комплексах, позволяя задействовать помещения в здании; возможно строительство апартаментов на земельном участке с иным видом разрешенного использования, чем под жилую застройку.

Однако существуют определенные сложности, связанные с правовым статусом апартаментов как объектов недвижимого имущества.

READ
Передача показаний счетчика воды в Москве онлайн

В соответствии с действующим жилищным законодательством жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В свою очередь, пригодность для постоянного проживания определяется соответствием помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Законом также предусмотрен исчерпывающий перечень видов жилых помещений, в числе которых отсутствует понятие “апартаменты”.

Помимо того, сам термин “апартаменты” упоминается в качестве одной из высших категорий номеров гостиниц, согласно установленной Приказом Минкультуры РФ от 11.07.2014 № 1215 классификации. Гостиницы, в свою очередь, также не отнесены к жилым помещениям и предназначены только для временного проживания, что следует из положений действующего законодательства (Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085).

Проживание в нежилых помещениях запрещено законодательством в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Таким образом, необходимо рассматривать апартаменты как нежилые помещения, предоставляемые гражданам для временного пребывания. Таким образом, по своей сути апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Сложности, связанные с обращением апартаментов как объекта недвижимости на рынке, осуществлением в их отношении правомочий собственника, и многие другие проблемы относятся к определенному подобным образом правовому статусу апартаментов.

В числе наиболее значимых проблем – невозможность осуществить регистрацию по месту жительства, что следует, например, из утвержденных Правительством Москвы Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета.

Определенную проблему представляет также вопрос управления зданием, в котором располагаются апартаменты. По нормам жилищного законодательства собственники помещений в многоквартирных домах свободны в выборе способа управления. Управление же зданием, в котором размещены апартаменты, не регулируется жилищным законодательством. Как правило, застройщики или лица, владеющие большинством помещений в здании, заключают договоры с управляющими компаниями, выбор которых зачастую не зависит от воли собственников апартаментов в здании. Необходимо также учитывать, что и оплата коммунальных услуг осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, что опять же неблагоприятно влияет на положение собственников апартаментов. Кроме того, собственник апартаментов платит более высокие налоги по сравнению с жилыми помещениями.

Весьма дискуссионным остается вопрос о создании социальной инфраструктуры в связи со строительством апартаментов. Размещение социальной инфраструктуры осуществляется на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, предполагает разработку проектов планируемого размещения объектов регионального или местного значения с учетом назначения соответствующих территориальных зон.

Зона жилой застройки предполагает соблюдение при разработке документов территориального планирования особых градостроительных требований и правил, в том числе относящихся к доступности объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, при покупке квартир в жилых домах можно быть уверенным в том, что поблизости расположены (или будут созданы) школы, поликлиники, объекты транспортной инфраструктуры.

Апартаменты, однако, как правило, располагаются в общественно-деловых зонах, в которых не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры или же концентрация объектов образования, здравоохранения, иных социально важных объектов существенно ниже. При планировании развития территории соответствующие органы не учитывают потребности в социальном обеспечении жильцов апартаментов, поскольку не предполагается их постоянное проживание на данной территории.

Это обстоятельство создает сразу две проблемы: во-первых, остаются недостаточно обеспеченными предоставляемыми социальными услугами жильцы апартаментов, во-вторых, эти же жильцы создают дополнительную нагрузку на уже существующие объекты инфраструктуры, создавая дополнительные сложности как для жильцов многоквартирных домов, пользующихся услугами социальных организаций, так и для самих этих организаций.

Наконец, еще одна проблема, на которую необходимо обратить внимание, связана с меньшей правовой защищенностью лиц, приобретающих апартаменты в собственность. На настоящий момент значительная часть апартаментов продается по предварительным договорам купли-продажи. На момент заключения предварительного договора объект физически и юридически еще не существует*, отсутствуют также гарантии того, что застройщик имеет оформленное в установленном порядке право на земельный участок, получил все необходимые разрешения и документацию, ведь обязанность по их предоставлению покупателю по таким договорам не предусмотрена действующим законодательством.

Заместителем мэра Москвы М.Ш. Хуснуллиным была анонсирована подготовка Департаментом градостроительной политики г. Москвы предложения для Минстрой России о внесении поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” (далее – Закон) в части распространения обязательности его действия на апартаменты.

Справедливости ради необходимо сказать, что на настоящий момент Законом не установлено ограничение на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (договора долевого участия или ДДУ) нежилых объектов, включая апартаменты, на добровольной основе. В соответствии с определением понятия “объект долевого строительства”, установленным в статье 2 Закона, под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение , общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости , подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, строящиеся (создаваемые) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Возможность строительства иных объектов, помимо многоквартирных домов, включая бизнес-центры и гостиничные комплексы, путем заключения договора долевого участия подтверждается также актуальной судебной практикой, в том числе актами Верховного суда РФ (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 по делу № 305-ЭС15-3617).

Практика заключения ДДУ в отношении апартаментов довольно распространена, в том числе ввиду требований ипотечного кредитования.

Департаментом градостроительной политики предлагается ввести в Закон обязательность заключения ДДУ при строительстве апартаментов в нежилых зданиях, расширив тем самым сферу применения данного закона, на настоящий момент направленного, прежде всего, на привлечение средств граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения в многоквартирных домах. Следовательно, при строительстве апартаментов будет невозможно использовать иную правовую модель, кроме ДДУ. Предполагается таким образом защитить покупателей апартаментов от рисков, перечисленных выше.

Действительно, у граждан, приобретающих апартаменты по ДДУ, появится целый комплекс гарантий, отсутствующих на данный момент. Так, застройщиком в обязательном порядке будет представляться разрешение на строительство, проектная декларация, подтверждение наличия зарегистрированного права на земельный участок. Законодательством предусмотрены более жесткие требования к содержанию договора, его форме и порядку заключения (договор подлежит государственной регистрации). К отношениям, вытекающим из ДДУ, применяются положения законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

READ
Какое наказание грозит за подделку справок 2 НДФЛ?

Обязательства застройщика перед лицом, приобретающим апартаменты, будут обеспечены залогом земельного участка или права его аренды. Закон устанавливает более жесткие требования по гарантийным обязательствам на объект. Кроме того, новеллой Закона является возложение на застройщика обязанности по страхованию своей гражданской ответственности. Определенные механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены и в отношении предъявления требований к застройщику, находящемуся на стадии банкротства. Приведенный выше перечень прав и гарантий участников долевого строительства объекта далеко не исчерпывающий.

Стоит отметить, что рассматриваемое предложение Департамента градостроительной политики отражает общий тренд на “сближение” правового статуса апартаментов и жилых помещений. Представителями органов власти в сфере градостроительства, в том числе господином Хуснуллиным, уже указывалось на необходимость урегулировать статус апартаментов, приравняв их к жилым помещениям.

Высказываемые инициативы наталкивают на размышления, связанные с вопросами о правах на землю собственников апартаментов, вопросами в сфере градостроительного и налогового законодательства, которые неизбежно возникнут в случае отнесения апартаментов к жилым помещениям. Указанные вопросы заслуживают отдельного подробного рассмотрения.

Давая оценку значению предлагаемых изменений в Закон, сложно выразить однозначную позицию. С одной стороны, распространение действия Закона на строительство апартаментов очевидно повысит степень защищенности граждан, приобретающих данный вид недвижимости. Однако возложение дополнительных обязанностей на застройщиков может повлечь снижение их привлекательности. Кроме того, следуя логике сторонников отнесения апартаментов к жилым помещениям, возникает вопрос: как быть с гостиницами, в которых могут располагаться апартаменты? Относить их к жилым? И как быть с многофункциональными комплексами, которые также могут включать апартаменты?

Подводя итог, необходимо отметить, что вопрос статуса апартаментов необходимо решать в комплексе, поскольку это затрагивает сферы, регулируемые гражданским, градостроительным, земельным, налоговым и иным законодательством.

* – Квалификация такого договора в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (в соответствии с правовой позицией ВАС РФ, отраженной в Постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54) не снимает указанные риски.

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по ДДУ, и нужна ли эта услуга в действительности

При покупке квартиры в новостройке я прекрасно осознавала, что ДДУ строго регулируется законодательством. Тем не менее, рисковать я не люблю, поэтому сразу решила воспользоваться популярной услугой, известной, как «юридическое сопровождение сделки по ДДУ».

При покупке квартиры в новостройке я прекрасно осознавала, что ДДУ строго регулируется законодательством. Тем не менее, рисковать я не люблю, поэтому сразу решила воспользоваться популярной услугой, известной, как «юридическое сопровождение сделки по ДДУ».

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по ДДУ, и нужна ли эта услуга в действительности

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по ДДУ, и нужна ли эта услуга в действительности

Искать юриста мне долго не пришлось. Знакомые из управляющих структур посоветовали пару-тройку толковых специалистов, с каждым из которых я встретилась. Выбрала того, кто показался самым заботящимся о моих интересах при покупке жилья (ну или просто того, кто был больше «по душе», тут уже я прислушивалась и к голосу интуиции, который в итоге не подвел).

Что касается стоимости, отмечу, что первую консультацию я получила бесплатно (юристы предлагают ее с целью привлечения клиента, чтобы тот смог оценить знания и опыт), благодаря чему легко сориентировалась, в каком направлении и в какой последовательности будем действовать. В целом, на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью цены варьируются в диапазоне от 35 000 до 150 000 рублей и даже выше, – все зависит от того, что входит в комплект услуг. Я выбрала в итоге полное сопровождение сделки, которое обошлось в 75 000 рублей. А это, с учетом опыта, уровня квалификации специалиста и всех хлопот, которых удалось избежать, получилось недорого (сама могла потерять гораздо больше). К тому же, мое участие, временные и эмоциональные затраты были минимальными.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

  • проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
  • сделал анализ и оценку рисков;
  • тщательно проверил договор долевого участия;
  • проанализировал дополнительные документы;
  • предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
  • участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
  • сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
  • помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
  • подготовил акт приема-передачи;
  • проконтролировал передачу расписок, ключей.

Плюс ко всему юрист выдал мне гарантийный сертификат на сделку и свои услуги (сроком на 5 лет). Это меня успокоило и вселило еще больше уверенности, что принятое решение о сотрудничестве с ним является правильным.

Подводные камни в договоре с девелопером

А теперь расскажу детальнее, с чем мы столкнулись – какие пункты в ДДУ смутили, и как решали вопрос. В целом, я изначально была готова к сложностям, поэтому, когда юрист (для удобства буду называть его Юрий) нашел в документе невыгодные или подозрительные пункты и показал мне их, одновременно описав альтернативу и пути решения проблемы, я тут же позвонила в офис застройщика, чтобы назначить встречу. Нас не устроили пункты, касающиеся в основном финансовой стороны: привязка цены к курсу доллара и завышенная неустойка для инвестора – штраф за расторжение. То есть, в случае, если я надумаю расторгнуть договор, мне придется уплатить 10% от стоимости квартиры.

READ
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Рис. 1. Штраф за расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Третьим, самым безобидным на первый взгляд, пунктом была привязка к конкретной управляющей организации, что в будущем может повлечь завышение тарифов на обслуживание дома. Аналогичным пунктом было и то, что от дня ввода дома в эксплуатацию до момента передачи мне квартиры я буду обязана платить за обслуживание дома.

Рис. 2. Оплата коммуналки

Честно признаюсь, что сама (без юриста) я бы этот пункт даже не заметила, хотя привыкла работать с документами и тщательно вычитываю все бумаги перед подписанием.

Уловки застройщика

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

  • последняя квартира, завтра ее могут забрать;
  • планируется повышение цен;
  • ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
  • такого выгодного предложения больше нет и не будет.

В подобных ситуациях нужно оценить рискованные пункты в договоре и сопоставить с возможностью приобретения недвижимости на более подходящих условиях (в другом ЖК, у другого застройщика).

Я же сделала встречный ход, воспользовавшись своим арсеналом методов «давления» на представителя застройщика. Если быть точнее – показала, что являюсь для него выгодным и желанным клиентом. Почти оптовым. Конечно же, я не скупала все оставшиеся квартиры. Просто нашла «союзников», которые тоже рассматривали вероятность покупки жилья в этой новостройке. Помните об этом, когда будете взаимодействовать с застройщиком. Он быстрее согласится на корректировки в ДДУ во время переговоров с представителем «единого фронта», готовым выкупить все квартиры на этаже, нежели при общении с одиночным клиентом. Хотя и тут возможны исключения. Но намек о том, что вы дадите своим знакомым рекомендации для покупки недвижимости в этом доме, не будет лишним.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

  1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
  2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
  3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
  4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
  5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
  6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

  1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
  2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
  3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
  4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
  5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

  1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
  2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
    • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
    • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
    • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
  3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

  • увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
  • изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
  • предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
  • установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
  • уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
READ
Завещательное распоряжение на банковские вклады

Хотя изменения в договор вносились крайне неохотно, мы с Юрием достигли своих целей. Застройщик зафиксировал за мной цену в рублях до конца года (независимо от меняющегося курса доллара США) и почти в два раза снизил процент материальной ответственности (убрать этот пункт застройщик наотрез отказался). Я же в знак благодарности сделала «встречные уступки» – согласилась на услуги управляющей организации застройщика. Также я согласилась на оплату коммуналки в надежде, что серьезной задержки с передачей ключей не возникнет.

Совет: старайтесь уступками в менее значимых положениях добиться уступок в более важных для вас пунктах (как сделала я).

И помните: если представитель застройщика вам заявляет, что внести правки в договор невозможно – не расстраивайтесь и не опускайте руки. Пообщайтесь с лицами, которые уполномочены принимать такие решения, а еще лучше – хотя бы проконсультируйтесь со специалистом. Таким образом вы повысите свои шансы на победу и сможете изменить хотя бы некоторые пункты в ДДУ.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

  • внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
  • точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
  • нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Если выявили нарушения, которые противоречат закону о защите прав потребителей – смело можете их оспорить.

Выводы

Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».

Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:

  • Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
  • Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
  • В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
  • Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
  • Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства.
  • Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.

Только после того, как будет оформлен (а лучше зарегистрирован) договор, можно вносить оплату по нему. Обычно осуществляется платеж по безналичному расчету на счет строительной компании – платежное поручение с чеком является вашей главной подстраховкой. Наличные вносить не стоит, поскольку известны случаи, когда даже при получении чека от бухгалтера или квитанции от застройщика платеж оказывался недействительным, и по решению суда покупатель лишался не только квартиры, но и денег.

Когда можно обойтись без юридического сопровождения сделки по ДДУ

Без юриста можно обойтись, наверное, только в двух случаях:

  • когда квартира берется в ипотеку (сделку проверяет и контролирует банк);
  • когда застройщик крупный и давно известный.

Однако внимательность и осторожность не помешают никогда – ведь как банк, так и застройщик может в любой момент обанкротится.

Наконец-то! Получили приглашение от застройщика на осмотр своей квартиры в новостройке. Мы ждали этого больше года. Сдача в эксплуатацию была изначально намечена на 2-й квартал прошлого года, но девелопер сорвал сроки. В итоге – пришлось ждать. Поэтому договорились о встрече и с нетерпением на следующий же день отправились на приемку.

Ссылка на основную публикацию