Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Военная ипотека — это относительно новый продукт на рынке недвижимости. В связи с этим возникает множество вопросов, как у покупателей, так и у продавцов, на которые не всегда могут дать ответ даже самые опытные профессионалы. Продажа квартир по военной ипотеке для многих – темный лес. Но сегодня мы попытаемся максимально открыто прояснить данный вопрос именно для продавца жилья, так как для покупателя достаточно много информации уже существует.

Продажа квартиры по военной ипотеке — что нужно знать продавцу?

Военная ипотека уже стала типовым инструментом приобретения жилья. Обычно, для продавца недвижимости отличий между продажей квартиры за счет собственных средств покупателя посредством заемных средств нет. Однако не все продавцы готовы продать квартиру по военной ипотеке. Но сегодня реальность такова, что предложение на рынке недвижимости заметно превышает спрос. И количество «недовольных» продавцов существенно снижается, зачастую у собственников жилья просто не остается выбора, кроме как согласиться на сделку.

В настоящее время схема проведения сделок с недвижимостью при использовании средств из военной ипотеки довольно таки хорошо отработана в банках и понятна как покупателям, так и продавцам. Собственники жилья заинтересованы в том, чтобы быстро получить деньги, и не ждать пока их предложением заинтересуется покупатель с «живыми деньгами». Тогда он соглашается продать квартиру по военной ипотеке или по другой социальной программе.

Однако продажа квартир по военной ипотеке имеет свои особенности, о которых продавцу стоит знать.

Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца

Банкиры утверждают, что продать квартиру по военной ипотеке для продавца выгодно, так как кредитная организация обеспечивает безопасность расчетов и берет на себя оформление всех договоров. Однако есть несколько чрезвычайно важных моментов, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание.

К плюсам военной ипотеки для продавца можно отнести:

Участвовать в сделке могут только банки, прошедшие специальную аккредитацию
Уверенность в чистоте сделки с юридической точки зрения
Сжатые сроки регистрации сделки: вместо обычных 30 дней, операция занимает лишь 5–7 дней
Безопасность сделки по военной ипотеке: все расчеты тщательно контролируются банком.

Ну а к немногочисленным, но весьма существенным минусам относятся:

При юридической чистоте сделки придется заплатить налоги за доход. Не всем хочется «светить» деньгами перед налоговой инспекцией
Сроки получения денег несколько больше, чем при обычной сделке, так как в данном случае придется соблюсти определенный порядок расчета, то есть заключения сделки.

В последние годы о случаях мошенничества при работе с военной ипотекой со стороны банков при передаче денежных средств не слышно. Однако определенная настороженность со стороны продавца не помешает. Собственник должен, в первую очередь, перепроверить находиться ли в сейфовой ячейке все оговоренная сумма. Также необходимо обратить внимание, какие потребуются документы, чтобы вскрыть эту ячейку.

К чему быть готовы при продаже жилья по ипотеке?

Продавец жилья должен быть готов к тому, что денежные средства за продажу недвижимости он сможет получить только после того, как будет произведена государственная регистрация сделки, то есть через 5–7 дней. В отдельных случаях согласование всей документации может затянуться на несколько недель. Конечно, не каждый продавец квартиры согласится так долго ждать. Однако в свете сегодняшней ситуации на рынке недвижимости продавцы все чаще идут на такие уступки покупателям и соглашаются на оплату по схеме военной ипотеки.

Порядок заключения сделки купли-продажи по военной ипотеке

Чтобы приготовиться ко всем обстоятельствам продажи недвижимости по ипотечному займу, продавцы квартиры необходимо знать все нюансы того, как проходить сделка купли-продажи по военной ипотеке:

Получив свидетельство о регистрации в программе НИС, военнослужащий подписывает договор с агентством недвижимости или самостоятельно ищет квартиру, соответствующую всем требованиям банка. Найдя жилье, военнослужащий и риелтор встречаются с продавцом недвижимости
На переговорах продавец, покупатель и сотрудник агентства недвижимости обсуждают и согласовывают все условия будущей сделки, пакет документов и сроки, в которые она будет произведена. Стороны получают ответы на все, интересующие их, вопросы
После этого стороны составляют и подписывают предварительный договор, в котором прописываются все обговоренные условия и договоренности
Затем продавец предоставляет копии документов на жилье для последующей передачи на рассмотрение в банк. Пакет документов соответствует стандартным требованиям к документам, которые необходимы для государственной регистрации. Однако в некоторых случаях банк вправе запросить предоставить некоторые дополнительные бумаги
Следующим шагом является выбор кредитной организации из числа аккредитованных банков, работающих с военной ипотекой. Выбрав финансовое учреждение, участник НИС подает заявление на получение ипотечного займа в банк, а также предоставляет весь пакет документов, необходимых для рассмотрения данного заявления
После проверки и анализа документов, представленных военнослужащим, кредитная организация выносит решение об отказе или выдаче ипотечного займа. Вердикт выносится в срок от 1‑го до 3‑х дней
После одобрения банком выбора заемщика, он открывает счет в этом же финансовом учреждении. На этот счет будут переведены деньги с накопительного счета военнослужащего на выплату первоначального взноса продавцу и недостающая сумма на покупку квартиры от кредитующей организации. После государственной регистрации сделки данные денежные средства будут направлены продавцу недвижимости
Вместе с тем, пакет документов на жилье передается в организацию по оценке недвижимости. Со стороны продавца требуется в назначенный день и время предоставить квартиру оценщику для осмотра. Вся процедура получения оценки жилья также занимает срок от 1‑го до 3‑х дней. Услуги оценочной компании оплачивает покупатель квартиры
Если недвижимость соответствует требованиям банка, то между ним и военнослужащим заключается договор на получении кредитных средств, а также соглашение о целевом жилищном займе для получения денежных средств, накопленных на именном счету участника НИС, которые позже передаются продавцу в качестве первоначального взноса
Затем проводится процедура обязательного страхования объекта ипотеки, то есть жилья, а также по желанию заемщика – титула и жизни военнослужащего. Так, заключается договор страхования с соответствующей организацией, а все расходы за ее услуги также ложатся на плечи участника НИС
Заключив все необходимые соглашения (кредитование, оценка, страхование), документы, подтверждающие данный факт, передаются на проверку требованиям законодательства и на подпись в «Росвоенипотеку». По регламенту на данную процедуру отводится 7 дней
После подписания договора ЦЖЗ «Росвоенипотекой» на банковский счет заемщика перечисляются деньги для выплаты продавцу квартиры первоначального взноса
Собственник недвижимости и военнослужащий подписывают договор купли-продажи жилья, четко прописывая порядок взаиморасчетов в нем. Затем передают это соглашение в Федеральную службу государственной регистрации сделки. Это займет еще 5–7 рабочих дней
После регистрации прав собственности участника НИС на приобретаемую квартиру и получения соответствующего документа, в этот же день данный документ предоставляется в банк. Сразу после чего на расчетный счет продавца, открытый специально для совершения данной сделки, переводится сумма денежных средств, соответствующая стоимости недвижимости
Продавец получает деньги, снимается с регистрационного учета и передает покупателю ключи от его квартиры в установленную дату. Сделку можно считать закрытой.

READ

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

Произведя несложные подсчеты, приходим к выводу, что полный срок заключения сделки с момента первой встречи с покупателем до заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации занимает примерно месяц. Соглашаться ли на сотрудничество с покупателем жилья по военной ипотеке или же дождаться покупателя с «живыми» деньгами – решать самому продавцу.

Как продать квартиру в военной ипотеке: инструкция и риски продавца

Как выполняется продажа квартиры по военной ипотеке? Риски продавца и пошаговая инструкция – всё это должно быть представлено в виде отдельного подробного материала, понятного каждому. В последние годы военная ипотека интересует служащих всё больше. Ведь система, предоставленная государством, стала сегодня отлаженной и удобной. Она действительно позволяет получить жильё, пользуясь для этого государственными средствами.

p, blockquote 1,0,0,0,0 –>

Однако не все аспекты использования этого продукта являются понятными. Некоторые нюансы нуждаются в подробном рассмотрении. Так, далеко не всем служащим понятно, можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Каким образом эту процедуру необходимо осуществлять, если это реально.

p, blockquote 2,0,0,0,0 –>

Риски при продаже квартиры

В первую очередь стоит сразу отметить, что продажа квартиры по военной ипотеке вполне возможна. И никаких проблем с этим быть не должно. Никто не может обязать человека всю жизнь пользоваться одним и тем же жильём. Тем более, что семейная обстановка может измениться. Могут наступить другие случаи, когда необходимо обзаводиться новыми квадратными метрами.

p, blockquote 3,0,0,0,0 –>

А что касается рисков по таким сделкам – они остаются примерно теми же, что и при любых других манипуляциях с недвижимостью в рамках военной ипотеки. Стоит рассмотреть их в целости, начиная от тех рисков, с которыми продавцу приходится сталкиваться на тот момент, когда он продаёт квартиру военному.

p, blockquote 4,0,0,0,0 –>

Что может случиться?

Есть небольшая вероятность увольнения военного в процессе сделки, однако такое происходит крайне редко. В риски продавца входит возможность отказа военнослужащего от покупки в тот момент, когда право собственности окажется уже оформленным. И в этом случае придётся дожидаться реституции. Пока эти действия не будут произведены, оформить новую сделку не удастся. Однако риск в этом случае связан только с потерей времени, вернуть свои права удастся в любой ситуации.

p, blockquote 5,0,1,0,0 –>

При любых сделках с недвижимостью есть риск проведения «серых» схем. Однако в военной ипотеке это редкость. Разного рода уходы от закона здесь оказываются проблематичными, так как каждая сделка проверяется множеством инстанций, включая Росвоенипотеку и банк. Обман военнослужащих по военной ипотеке практически не возможен. Мошенничеству в этом секторе дают серьёзный отпор.

p, blockquote 6,0,0,0,0 –>

Для того, чтобы сделка оказалась не проблемной для обеих сторон, специалисты настоятельно рекомендуют проверять соответствие жилья всем требованиям, которые остаются актуальными для государственной программы. Ведь выявленные проблемы в этом направлении могут привести к срыву сделки.

p, blockquote 7,0,0,0,0 –>

READ

Порядок покупки автомобиля с пробегом с рук

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Если квартира уже куплена, может возникнуть необходимость в её продаже. Провести процедуру возможно. Однако в случае с военной ипотекой могут возникнуть определенные нюансы. В этой сфере есть собственные плюсы и минусы, которые стоит иметь в виду, планируя совершить сделку.

p, blockquote 8,0,0,0,0 –>

Так, ипотечная квартира будет оставаться в залоге до момента погашения задолженности по ней заёмщиком. А при продаже квартиры необходимо переоформлять её с продавца на покупателя. И потому перед продажей квартиры, приобретённой данным образом, необходимо выплатить долг по ипотеке. Тогда никаких проблем с переоформлением не будет.

p, blockquote 9,0,0,0,0 –>

Так как подобные сделки тщательно контролируются государством и самим банком, они оказываются наиболее безопасными, обеспечивают выгоду, а деньги сразу переводятся на банковские счета.

p, blockquote 10,1,0,0,0 –>

Если долг за квартиру уже погашен, пошаговая инструкция для продавца окажется достаточно простой. С реализацией квадратных метров проблем не возникнет. Однако следует понимать, что определённые недостатки и проблемные моменты проявят себя и в этом случае:

p, blockquote 11,0,0,0,0 –>

Так, при продаже квартиры, купленной через военипотеку, придётся платить налог;
Проводить сделку удастся только через отдельные банки, имеющие соответствующую аккредитацию;
Придётся подготовить все документы, которых будет довольно много;
Ожидание перевода денег может растянуться на несколько больший срок, чем в обычном случае. Подобные проблемы тоже порой наблюдаются.

Покупать ли квартиру, которая была приобретена по военипотеке?

Преимуществами покупки квартиры,приобретенной по государственной ипотеке, становятся и требования, выдвигаемые к этому жилому объекту изначально. Так, государственная программа позволяет приобретать только те квартиры, где все коммуникации и инженерные элементы находятся в хорошем состоянии. Квартира должна быть без перепланировок, со всеми документами и прозрачным прошлым. Без третьих лиц, которые могли бы претендовать на эту недвижимость в дальнейшем. И потому покупка квартиры у военных становится вполне достойной идеей. Даже при учёте дополнительных факторов, которые могут усложнить процесс осуществления такой сделки. Главным моментом становится только выплата владельцами долга по ипотеке. После этого они могут распоряжаться жильём как угодно. И в том числе, без проблем продавать его третьим лицам.

p, blockquote 12,0,0,0,0 –>

Если квартира свободна, не является залоговым имуществом, если нет третьих лиц, способных претендовать на нее, а также если в ней никто не проживает, совершать сделку можно уверенно. Ведь именно эти факторы оказываются ограничивающими для сделок такого рода.

p, blockquote 13,0,0,0,0 –>

Что необходимо сделать военному, чтобы продать квартиру, купленную по военипотеке?

Для того, чтобы реализовать такое жильё, необходимо в первую очередь выплатить все долги по ипотеке. Но это еще не всё. Далее следует получить разрешение на продажу. Его предоставляет кредитно-финансовая компания, через которую проводится сделка. Она должна будет открыть специальный счёт для её проведения в случае одобрения.

p, blockquote 14,0,0,0,0 –>

Далее продавец должен будет провести оценку квартиры. Это мероприятие выполняется за его же счёт. Необходимо обращаться к независимым экспертам. После оценки проводится процедура соглашения с банком. Затем, в процессе проведения сделки, деньги поступают продавцу на его заранее открытый счёт. А покупатель получает право распоряжаться своей новой квартирой.

p, blockquote 15,0,0,1,0 –>

Можно ли продать квартиру, если военипотека ещё не погашена?

Данная ситуация оказывается значительно более сложной. Однако при желании совершить сделку удастся и в этом случае. Решать вопросы придётся и с кредитной организацией, и с государством. А деньги по факту сделки вернутся на открытый в Росвоенипотеке счёт. Этот механизм проработан и решение вопроса даётся наиболее легко тем военным, которые вынуждены продавать квартиру по причине переезда в другой город по долгу службы.

p, blockquote 16,0,0,0,0 –>

Можно сделать досрочное погашение военной ипотеки, используя собственные сбережения. Можно ли материнским капиталом погасить военную ипотеку? Конечно можно, если он есть. Но это несколько усложнит процедуру, так как потребует оформления доли в собственности для детей в продаваемом жилье. И затем гаранта предоставления им доли в покупаемом. Но иногда погашение кредита собственными средствами становится наилучшим выходом.

Продажа квартиры по военной ипотеке — особенности и возможные риски

Что представляет собой военная ипотека

Кредит для военных, для покупки жилья является одним из подвидов всем известного ипотечного займа для проходящих контрактную службу, он появился в рамках государственного закона, подразумевающего реализацию ипотечной системы накопительного для предоставления права на покупку квартиры (дома). В рамках этой программы любой служащий, который участвует в ней 3 и более года, получает возможность приобрести жилье (в рамках предоставлении ипотечного кредита).

Отличительной характеристикой ипотеки для военных является погашение кредита не самим служащим, а Министерством обороны РФ, путем начисления денег на спецсчет участвующего в программе.

Условия

Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

READ

Возможна ли покупка квартиры с материнским капиталом без ипотеки

Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Риски продажи квартиры

Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ. Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки. Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

Плюсы и минусы

Как и любой вид кредитования, военная ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

К плюсам от участия в такой программе относят:

Предоставляется в независимости от наличия собственного жилья у заемщика.
Выбрать объект недвижимости можно в любом регионе России.
Сумму первого взноса за жилье можно повысить с использованием личных денежных накоплений.

К минусам военной ипотеки относят:

Запрет на покупку жилья на этапе его строительства.
Максимальный размер займа в рамках такого кредитования составляет 2 миллиона рублей. Поэтому этих денежных средств не всегда хватает на покупку желаемого варианта жилья.
Потеря больших сумм на оформлении всех необходимых документов.

Выбор квартиры

Выбор квартиры или дома на первичном или вторичном рынке жилья осуществляется военным самостоятельно в соответствии с его предпочтением. Но при этом должно соблюдаться важное условие – полное соответствие требованиям банка по отношению к ипотечному жилью.

У разных банков список таких требований отличается, среди основных пунктов можно выделить:

Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
Отсутствие выполненных перепланировок.
Присутствие всех правоустанавливающих документов.
Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.

Необходимые документы

Полный пакет документов для получения военной ипотеки состоит из:

Анкеты лица, которому предоставляется займ.
Копии паспортных данных (заверяются при наличии оригинала).
Свидетельства о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
Оригинал и копия свидетельства участника НИС.
Согласие супруга или супруги, должно быть нотариально заверено.

После этого необходимо подождать положительного решения банка и приступить к оформлению второго списка документов (для покупки жилья):

Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
Документы из БТИ.
Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
Разрешение на продажу объекта.
Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
Документы о полной оплате коммунальных услуг.

Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Подписание договора купли-продажи квартиры (или дома) в рамках военной ипотеки имеет несколько этапов:

Регистрация военного в качестве участника государственной накопительной программы.
Выбор объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью риелтора).
Встреча покупателя и продавца.
Обсуждение проведения сделки, установка сроков сбора документов обеими сторонами, установка сроков проведения сделки.
Составление и подпись предварительного договора купли-продажи.
Предоставление покупателю копии документов на жилье, для предъявления в банковскую организацию.
Выбор банка для оформления кредита военной ипотеки.
Принятие решения о выдаче займа (происходит не позднее третьих суток после подачи заявления).
Открытие счета на имя заемщика, на который перечисляется сумма первоначального взноса и кредит. После госрегистрации сделки, вся сумма будет перечислена продавцу.
Производится оценка жилья, от продавца требуется предоставить квартиру для осмотра представителям независимой экспертной компании.
Проведение страхования объекта недвижимости и при желании личного страхования военного.
Подписание и регистрация договора купли-продажи (как правило, занимает около недели).
Снятие денег продавцом и передача ключей от квартиры покупателю.

READ

Особенности покупки квартиры по военной ипотеке

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

Стоит обратить внимание на несколько моментов при продаже квартиры по военной ипотеке:

Рисков при продаже, в случае выполнения всех условий действующего законодательства, нет, поскольку контроль выполнения программы ипотечного кредитование происходит на высшем уровне (Администрация Президента).
Для совершения сделок в рамках военной ипотеки банки должны иметь специальные аккредитационные документы.
Взаиморасчеты между сторонами сделки купли-продажи в рамках военной ипотеки контролируются банком.

Порядок продажи квартиры, купленной по военной ипотеке

Многие военнослужащие не спешат использовать своё право на приобретение жилья по накопительно-ипотечной системе (НИС) и причин этому немало. Одни ожидают лучшего момента для покупки посредством ипотечного кредита, кто-то старается накопить большую сумму на именном накопительном счёте. Другие считают, что купленную по военной ипотеке квартиру в последующем не продашь, а в жизни могут возникнуть различные ситуации, когда это необходимо, тем более у военных с частыми переездами, и длительными командировками.

Военнослужащих никто не стесняет в действиях, запрета на продажу жилья, приобретённого с использованием кредитных и заёмных средств, нет, но, существует одно «но». Недвижимость, купленная участником НИС, выступает в качестве залога как у кредитной организации, так и у Российской Федерации, т. е. находится в двойном обременении.

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим. – большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых. Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн. рублей под 13,5%.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росв оенипотекой:

путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;

К сведению. Военнослужащий, для погашения долга перед Росвоенипотекой, должен вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки. К сожалению, многие участники НИС не знают об этом и при подготовке к сделке не рассчитывают на возврат суммы превышающей размер изначально предоставленных средств. Такой неприятный «сюрприз» возникает из-за недопонимания сути накопительно-ипотечной системы в целом и договора целевого жилищного займа в частности. «За вас платит государство» – этот слоган, ввёл многих военнослужащих в заблуждение. Да, так оно и есть – пока служишь, ипотека погашается, с небольшой, но весомой оговоркой – «платит государство накоплениями с вашего именного счёта».

после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.

READ

Продажа нерастаможенных авто в России: как оформить, документы

После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.

Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ. Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней. С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.

Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок. В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты. В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.

Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.

Либо «продать» долг перед банком вместе с квартирой, а обременение в пользу РФ снять путём возврата денежных средств на именной накопительный счёт в Росвоенипотеке.

Вариант подобрать можно каждому, было бы желание.

Схема продажи квартиры по военной ипотеке и анализ рисков продавца

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника. Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки, не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

READ

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет. Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Решив продать недвижимое имущество, приобретенное за счет средств займа, вы всегда можете получить на нашем сайте бесплатную консультацию юриста по ипотечному кредитованию, а также оставить интересующие вас вопросы в комментариях.

Будем благодарны, если вы нажмете на кнопку подходящей социальной сети и подпишитесь на наши обновления.

READ

Оформление продажи участка в садовом товариществе

Также вам будет интересно узнать о том, как купить квартиру по военной ипотеке.

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке. Варианты осуществления сделки и пошаговая инструкция

Военная ипотека сравнительно недавно.

Квартиру военнослужащий может приобрести в любом регионе спустя три года службы.

Данный вид займа регулируется государственным законом и иными нормативно правовыми актами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать такую недвижимость?

Владение квартирой по военной ипотеке – что это такое и что подразумевает участие в государственной программе для продавца? Согласно госпрограмме, нельзя продать квартиру, если:

она находится в залоге;
в ней зарегистрированы другие жители;
на нее имеют право собственности сторонние люди;
в ней, на момент продажи, имеются жильцы.

Теперь вы знаете, можно ли кому-нибудь реализовать жилье, которое было приобретено в рамках программы, чтобы купить другую недвижимость, в том числе в случаях, если оно все еще в залоге и при других обстоятельствах.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Какими законами регламентируется?

Непосредственное участие в программе военнослужащих основано на действии Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Все действия, проводимые в рамках программы по военной ипотеке регламентируются:

Риски для продавца

Данный вид продажи считается наиболее безопасным, ввиду проверки всех документов несколькими организациями одновременно. Однако существуют некоторые риски, с которыми может столкнуться продавец недвижимости по военной ипотеке:

Бывают ситуации, когда покупатель разрывает сделку в процессе оформления документов. Для предупреждения подобных ситуаций, имеет смысл установить более крупный размер залога.
Также военнослужащий может отказаться от сделки уже после передачи права владения покупателю. В такой ситуации, продавец сможет завершить процесс только после признания сделки недействительной.
Существует также небольшая вероятность увольнения военнослужащего, решившего купить недвижимость, со службы до завершения сделки.

Если покупатель – участник программы

Сделки, которые проводятся в рамках программы по военной ипотеке, считаются одними из самых надежных. Они достаточно понятны участникам и их налаженность на высоком уровне. Главным интересом владельцев жилья является быстрое получение денег за продажу недвижимости. Именно поэтому, зачастую, они соглашаются на сделку в рамках программы по военной ипотеке. Однако данная программа, как и другие, имеет определенные нюансы.

Варианты

Можно выделить два основных варианта:

продажа первичного;
вторичного жилья.

С первичным рынком дело обстоит гораздо проще. Недвижимость можно приобрести на любом этапе строительства. Для участников программы застройщики выдвигают достаточно выгодные условия. При продаже вторичного жилья важно чтобы оно соответствовало требованиям, установленным законодательством и кредитным учреждением.

Плюсы и минусы

Продажа жилья по военной ипотеке считается довольно-таки выгодной сделкой и представлена такими плюсами:

безопасность всего процесса и составление документов с соблюдением всех необходимых требований;
в оформлении ипотеки принимают участие только специально уполномоченные банки;
регистрация осуществляется в предельно короткие сроки;

Однако имеется и минус: время ожидания поступления денег на счет продавца сравнительно больше. Финансы будут получены только после завершения государственной регистрации.

Какое жилье подходит?

Первое время, после вступления в силу программы по продаже недвижимости по военной ипотеке, существовала возможность приобретения только лишь первичного жилья. На сегодняшний день сфера действия распространяется и на вторичный рынок недвижимости. Ввиду того, что жилье состоит в собственности кредитной организации до того момента, как весь долг по ипотеке не будет погашен, выставленные на продажу квартиры должны соответствовать определенным требованиям.

Для военной ипотеки подойдет жилплощадь в многоквартирном доме, либо дом с прилегающей территорией, либо полностью коммунальная квартира. К главным требованиям относится наличие санузла, подключенное водоснабжение, отопительная система и электросети. Неправомерные перепланировки квартиры должны быть исключены.

Для продажи по военной ипотеке не подходит жилье, построенное до 1970 года, а также находящееся в аварийном состоянии и имеющее деревянные конструкции. Квартира может находиться на любом этаже, кроме последнего. Исключением является наличие подтверждения исправного состояния крыши. Самым главным условием является отсутствие обременений на недвижимость.

Перечень бумаг

При заключении сделки на продажу жилья по военной ипотеке от сторон требуется наличие определенного пакета документов. Продавец жилплощади должен предоставить:

свидетельство, подтверждающее право собственности;
документ, содержащий основные сведения о недвижимости;
документы на передачу прав владения собственностью;
подтверждения оплаты всех коммунальных платежей;
документ, подтверждающий отсутствие прописанных лиц в квартире.

Пошаговая инструкция

Продажа недвижимости по программе НИС подразумевает следующий порядок действий:

Поиск жилья военнослужащим либо использование услуг агентства.
Встреча и переговоры с продавцом недвижимости, согласование всех условий, сроков и документов сделки.
Составление предварительного договора.
Выбор кредитной организации и предоставление продавцом документов для последующего рассмотрения.
Подача заявления на получения ипотеки.
Рассмотрение заявления банком и оглашение принятого решения в срок не более трех дней.
Заемщику нужно иметь накопительный счет в этом же учреждении для перевода финансовых средств в счет первоначального взноса. Также, банк предоставляет недостающую сумму денег для приобретения жилплощади.
Оценка недвижимости оценщиком, услуги которого оплачивает покупатель.
В случае соответствия жилья условиям банка, заключается договор на получение ипотечного займа.
Проведение процедуры страхования жилья.
Передача всех согласованных документов в «Росвоенипотеку».
Подписание договора купли-продажи недвижимости.
Регистрация права собственности.
Получение денежных средств продавцом и передача ключей от квартиры.

READ

Как осуществляется покупка дома под материнский капитал

Особенности и нюансы

При продаже квартиры нужно учитывать, что этот процесс занимает долгое время и включает в себя подготовку множества документов. Необходимо брать во внимание тот фактор, что приобретаемое жилье должно соответствовать предъявляемым требованиям. Недвижимость, продаваемая по военной ипотеке находится в распоряжении банка до полного погашения обязательств заемщиком. После осуществления продажи жилья, право собственности переходит покупателю.

Существует небольшая вероятность стать причастным к «серой схеме». В совершении сделок по программе военной ипотеки, принимают участие только кредитные организации со специальными полномочиями.

Как реализовать жилье, приобретенное по программе?

Для продажи жилой площади, купленной по программе военной ипотеки есть возможность воспользоваться несколькими способами. В первую очередь, это полное погашение задолженности перед кредитной организацией и Министерством обороны. Это достаточно затратно в плане финансов и не каждому по карману. Также, существует возможность продажи квартиры вместе с ипотечным займом другому лицу.

Особенности

Участники программы по военной ипотеке имеют возможность приобрести недвижимость по накопительной схеме. Они владеют счетами в банке, на которые из бюджета поступают и накапливаются финансовые средства в течении всего срока службы. На площадь приобретаемого жилья влияют сроки участия в программе и звание военнослужащего.

Военная ипотека располагает наиболее выгодными условиями. Займ выплачивается государством, посредством перевода денег на счет военных из бюджета. Преимуществом программы считается достаточно простой порядок действий и минимальный пакет документов. Также, процент, который переплачивает военнослужащий, меньше чем стандартная ставка по ипотеке.

Варианты

Участник программы по военной ипотеке имеет возможность беспрепятственно распоряжаться приобретенным жильем, в том числе осуществлять сделку купли-продажи, лишь в случае полного погашения долга – снятия обременения. Так как до тех пор, пока вся сумма займа не возвращена, недвижимость находится в формальном владении у кредитной организации и государства.

Важным условием является возвращение средств при погашении задолженности на счет участника программы. Поэтому до достижения 42-х летнего возраста, военнослужащий может повторно воспользоваться денежными средствами для приобретения жилья.

Однако для снятия обременения требуется большая сумма денег, и не всегда она имеется у участника НИС. Поэтому существует еще один способ – продажа по переуступке прав, т.е. передача другому лицу права собственности на жилье и выплату оставшейся части военной ипотеки. Этот процесс можно осуществить как с другим участником программы, так и с другими лицами.

Как снять обременение?

Процедура снятия обременения включает в себя следующие действия:

оповещение о снятии обременения банка и «Росвоенипотеки»;
для последующей покупки недвижимости, подать заявку на повторное получение свидетельства;
выяснить сумму задолженности по ипотеке и оплатить ее;
получить документ, подтверждающий снятие обременения;
в Регистрационной палате, стать владельцем свидетельства о собственности.

Документы, необходимые для процедуры

Для снятия обременения необходимо обратиться в отделение Росреестра либо в МФЦ. При себе необходимо иметь:

паспорт;
документ, указывающий на право владения объектом;
доверенность;
в случае целесообразности, заявление и закладную.

Важно учесть, что на закладной должна находиться пометка о выплате денежных средств в полной мере. Если предоставить закладную не представляется возможным, при обращении в вышеуказанные органы требуется присутствие представителя кредитной организации, перед которой снимается обременение.

Сроки

Банк снимает обременение сразу после возмещения всей суммы долга и предоставления соответствующих документов. При подаче документов через Росреестр, процедура завершиться в течение трех дней, при использовании услуг МФЦ – до пяти дней. Для снятия обременения в пользу Государства необходимо оформить заявление в установленном порядке, в срок до 30 дней учреждение рассмотрит его и в течение трех дней уведомить заявителя.

Продажа после снятия обременения

После окончания процедуры снятия обременения по военной ипотеке, продавец получает свидетельство о праве собственности. С этого момента он становится единственным и полноправным собственником недвижимости. Ввиду этого, все операции с жильем, в том числе и его продажа, проходят по общим правилам.

Сделка с переуступкой прав

Еще одним способом реализации квартиры по военной ипотеке без снятия обременения является продажа с переуступкой прав. Эта процедура заключается в передаче прав на владение недвижимостью и выплату ипотеки другому лицу. Это лицо может быть как военнослужащим, так и гражданским. Порядок действий при осуществлении цессии следующий:

получение покупателем разрешения на ипотеку от кредитной организации;
заключение договора переуступки между банком, Росвоенипотекой, продавцом и покупателем;
начисление средств банком с одновременной подачей продавцом заявления для дальнейшего участия в программе;
регистрация цессии.

READ

Возможна ли покупка квартиры с материнским капиталом без ипотеки

Необходимые документы

Для проведения процедуры переуступки прав нет необходимости собирать большой пакет документов. Ввиду того, что главным условием проведения сделки является одобрение банка, покупатель недвижимости должен подтвердить свою платежеспособность. То есть для проведения цессии нужно подать заявление в банк и предоставить документ о доходах покупателя.

Сроки

Переуступка прав на владение собственностью по военной ипотеке требует малых затрат времени. При этом, продажа квартиры лицу, не имеющему отношения к программе пройдет гораздо быстрее, чем продажа военнослужащему. Сроки проведения переуступки напрямую зависят от оперативности действий покупателя и продавца, а также от выбранного кредитного учреждения.

При участии в программе по военной ипотеке, существует два варианта продажи недвижимости. Этот процесс включает в себя сбор определенных документов и выполнение необходимых условий перед кредитной организацией. Однако в случае успешно выполненных обязательств, продавец может не только свободно распоряжаться жилым помещением, но и вновь принять участие в программе и приобрести квартиру на выгодных условиях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как продать квартиру по военной ипотеке

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку. Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга. Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика. Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Порядок действий

Найти подходящих покупателей (самостоятельно или через агентство недвижимости/риэлтора).

Подготовить документы (см.ниже).

Обсудить условия сделки.

Заключить договор купли-продажи.

Подписать акт передачи жилья.

Написать расписку о получении денег.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

Паспорт собственника.

Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.

Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.

Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.

Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.

Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.

Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.

Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Расходы

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходов Возможная сумма

Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей

Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей

Оценка жилья От 2 тысяч рублей

Услуги агентства недвижимости От 2% от стоимости квартиры

Нотариальное заверение договора купли-продажи От 5 тысяч рублей

Оформление доверенности От 2 тысяч рублей

Составление и заверения согласия супруги От 2 тысяч рублей

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Долг за квартиру не погашен

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Порядок действий

Собрать нужную для погашения сумму или оформить потребительский кредит.

Закрыть долг перед банком.

Проконтролировать снятие обременений с квартиры (обычно банк это делает самостоятельно).

Найти подходящего покупателя.

Продать жилье.

Погасить потребительский кредит (если требуется).

Документы

Общий перечень документов тут аналогичен указанному выше, однако нужно учитывать еще и оформление потребительского кредита. В этой ситуации дополнительно могут понадобиться документы, подтверждающие факт нахождения на военной службе, а также справка о доходах.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

Порядок действий

Найти подходящего «покупателя».

Обсудить условия сделки в трехстороннем порядке (вместе с банком).

Заключить договор цессии.

Передать права на квартиру покупателю.

Произвести окончательный расчет.

После переуступки прав, погашать долг будет должен уже покупатель. Фактически, он берет на себя все права и обязанности, связанные с данным жильем, начиная от права собственности и заканчивая обязательством погашать военную ипотеку. Для этого военнослужащий будет использовать деньги с собственного специального счета (платит государство) или же свои личные деньги (платит сам военнослужащий). А продавец возвращает на свой счет всю сумму, которая ранее была выплачена банку.

Документы

Никаких специальных документов в данном случае не требуется. У банка есть вся необходимая информации и останется только получить все то же самое от «покупателя».

Расходы и сроки

Дополнительных расходов нет. Срок также будет сокращен до минимума, так как от сторон практически ничего не требуется. В среднем, такую сделку можно закрыть буквально за несколько дней или, максимум, одну неделю.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;

напишите вопрос в форме ниже;

позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область

позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Тип расходов	Возможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН	350 рублей
Новый техпаспорт	От 10 тысяч рублей
Оценка жилья	От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости	От 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажи	От 5 тысяч рублей
Оформление доверенности	От 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супруги	От 2 тысяч рублей