Что лучше ТСЖ или управляющая компания

Выбираем способ управления МКД – ТСЖ или управляющая компания, что лучше?

Жилищным кодексом разрешено несколько форм управления домом. Классический — передача ведения всех дел в управляющую компанию.

В некоторых случаях, жильцам целесообразнее самим брать в свои руки заботы по контролю дома. В статье мы рассмотрим основные преимущества и недостатки таких способов управления домом как ТСЖ и УК и ответим на вопрос о том, нужно ли вообще ТСЖ?

Ознакомившись с понятием и отличительными признаками товарищества собственников жилья, вы сможете сделать самостоятельные выводы о том, что будет лучше для вашего МКД — ТСЖ или УК?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

  • следит за состоянием дома;
  • нанимает персонал для ухода за территорией;
  • заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
  • собирает квартплату;
  • оплачивает налоги;
  • рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Условно, УК можно поделить на три разновидности:

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.

Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:

  1. Возможность выбора эсплуатационной компании из списка зарекомендовавших себя.
  2. Возможность сменить поставщика коммунальных и иных услуг, если его работа или расценки не устраивают жильцов.
  3. Большая свобода в распоряжении средствами, например, жильцы могут не ждать планового ремонта дома, а произвести его, как только накопятся средства.
  4. Свобода в обустройстве подъезда, например, можно сменить счетчики для экономии ресурсов, установить освещение с датчиками движения и т.д.
  5. Возможность установки охраны, видеокамер в подъезде и других средств защиты.
  6. Дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.).

В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:

  1. Придется самостоятельно вести бухгалтерию: производит расчет квартплаты, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, налоги, взносы, пени и т.д.
  2. Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги.
  3. В случае возникновения противоречий и споров с властями и подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.
  4. Сложности в обустройстве придомовой территории, необходимость самостоятельного взаимодействия со многими службами.

Преимущества и недостатки управляющей компании

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

  • хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
  • налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
  • все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
  • в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

  • невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
  • непрозрачная схема начисления квартплаты;
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Какая форма управления лучше?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

  1. Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
  2. Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
  3. Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
  4. В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
  5. В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.

При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

Другие формы объединения жильцов

Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.

В обязанности ЖКХ входит:

  • поставка горячей и холодной воды;
  • отопление;
  • обеспечение водоотвода (канализация);
  • проводение электричества;
  • уборка придомовой территории и подъездов;
  • организация уборки мусора;
  • обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:

  1. Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
  2. Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.
  3. Правление ЖСК может состоять из 5 человек, которые и принимают все решения без оглядки на остальных. Принятие решений в ТСЖ возможно только при получении более 50% голосов всех жильцов дома.

ТСН — это товарищество собственников недвижимости. Фактически это то же самое, что и ТСЖ, но в состав ТСН могут входить юридические лица и собственники нежилых помещений, а в составе ТСЖ могут быть только физические лица, т.е. жильцы.

Если в доме, например, на первом этаже расположены магазины или офисы и если в МКД на постоянной основе ведут работу юридические лица — для всех собственников будет удобнее создать ТСН. В таком случае будет меньше проблем при распределении платы за коммунальные услуги, при сборе средств за аренду, при урегулировании каких-либо конфликтов и т.д.

Различия в управлении ТСЖ и УК

ТСЖ и УК имеют много различий:

  1. Размер. ТСЖ, как правило, обслуживает один дом. На балансе УК много различных объектов. Следовательно, правление ТСЖ может сфокусироваться на проблемам конкретного дома, тогда как УК будет перекладывать при необходимости ответственность за один дом на плечи жильцов другого.
  2. Форма управления. ТСЖ управляет коллективно. Председатель является выразителем мнения большинства, все его решения должны быть подкреплены протоколом общего собрания. В УК всё решается единолично директором организации.
  3. Способ расходования средств. ТСЖ самостоятельно распоряжается полученными деньгами: сколько заработано, столько и может быть потрачено на улучшение дома. Средства УК складываются в общий котел.
  4. Контроль. За председателем и членами правления ТСЖ имеется контроль со стороны ревизионной комиссии и общественного собрания. Деятельность УК, фактически, может проверить только прокуратура.

Таким образом, выбор формы управления дома зависит от самих жильцов. Если есть желание и возможность самостоятельно решать свои проблемы и непосредственно управлять домом, то можно и нужно создать ТСЖ. Если же в доме много нанимателей жилья, либо если нет активных жильцов, то остается только довериться УК.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Что лучше ТСЖ или управляющая компания

Собственников жилья в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, канализации и водопровода, лифты, площадки для мусорных контейнеров, подвалы, чердаки и придомовая территория.

Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: нанять профессиональных коммунальных менеджеров в лице управляющей компании (УК) или справляться своими силами и организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Что представляют собой эти формы управления домовым хозяйством и какому из них стоит отдать предпочтение?

Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией

Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:

– Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;

– Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;

– Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;

– Компания обладает полноценной материально-технической базой;

– Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;

– УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.

Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.

Плюсы и минусы заключения договора с УК

Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.

Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:

– Профессиональное и качественное оказание услуг;

– Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;

– Государственный контроль над деятельностью компании.

С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.

– Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;

– Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;

– Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.

Товарищество собственников жилья — некоммерческое объединение жителей

ТСЖ имеет руководящий орган, устав, печать, расчетный счет в банке, но не является коммерческой организацией. Это добровольное объединение жильцов, решение о создании которого принимается общим собранием. Иными словами, жители дома доверяют управление и контроль над общедомовым хозяйством кому-то из своих соседей.

ТСЖ не имеет собственной производственной базы и штата специалистов. В основные обязанности товарищества входят:

– Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, в том числе с УК;

– Организация работ по уборке и содержанию дома и прилегающей территории, включая вывоз мусора;

– Выбор и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения текущих ремонтных работ, капитального ремонта, сервисного обслуживания дома;

– Расчет бюджета на общедомовые нужды и контроль над целевым использованием средств;

– Финансовая деятельность (привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.);

– Расчет и взимание квартирной платы с жильцов.

Действия товарищества собственников жилья не должны противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.

Плюсы и минусы организации ТСЖ

С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.

Плюсы создания ТСЖ:

– Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;

– Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:

– Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).

Минусы управления ТСЖ:

– Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;

– Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;

– Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.

Что в итоге выбрать?

Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.

Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.

Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.

Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.

Что лучше выбрать при управлении многоквартирным домом: ТСЖ или управляющая компания?

Действующий Жилищный кодекс РФ определил, что обязанность по содержанию многоквартирных домов должна возлагаться на плечи его жильцов – собственников квартир.

Таким образом, жильцы стоят перед выбором – создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании.

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создающаяся для того, чтобы жильцы могли самостоятельно управлять имуществом своего дома.

Чтобы создать в том или ином доме ТСЖ, необходимо вынести на рассмотрение общего собрания собственников вопрос об учреждении данной формы управления и получить в поддержку 50% голосов +1 голос.

После того, как голосование будет проведено и подсчёт мнений будет завершён, инициативной группе необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства с заявлением о регистрации ТСЖ.

Товарищество собственников жилья состоит из нескольких компонентов:

  • общее собрание жильцов;
  • председатель и правление ТСЖ;
  • ревизионная комиссия.

Общее собрание жильцов

Единственным органом, который решает, как будет осуществляться управление многоквартирным домом, является общее собрание собственников жилых помещений.

Общее собрание жильцов собирается раз в несколько месяцев и решает только самые важные вопросы, текущими делами занимаются председатель ТСЖ и правление ТСЖ.

Чтобы то или иное решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало 50% от собственников жилых помещений +1 голос.

Председатель и правление ТСЖ

Избираются на очередном собрании собственников сроком на 1 год или несколько лет (по решению голосования).

Председатель и правление ТСЖ имеют право решать только мелкие текущие вопросы по управлению вверенным им имуществом, не оказывающие большого влияния на жизнь многоквартирного дома.

Ревизионная комиссия

Состав ревизионной комиссии избирается на общем собрании жителей дома и обычно составляет 2-3 человека.

Указанные лица и в течение отведённого срока занимается контролем деятельности председателя и правления.

Плюсы и минусы ТСЖ

У создания ТСЖ есть свои очевидные преимущества:

  1. Возможность найма эксплуатирующей компании. На собрании собственников жилых помещений может быть вынесено решение о приглашении в дом хорошо зарекомендовавшей себя эксплуатирующей компании, которая будет полностью подчиняться решениям жителей дома.
  2. Дополнительные доходы. ТСЖ наделено исключительным правом ведения экономической деятельности на территории дома, что означает, что если в здании имеются площади, которые подходят под сдачу в аренду, то на счёт товарищества а банке поступают дополнительные доходы, которые могут быть потрачены на благоустройство.
  3. Ухоженный двор и чистые подъезды. Одной из главных задач ТСЖ является создание в доме атмосферы уюта, и справляются товарищества собственников с этой задачей гораздо лучше, чем городские службы благоустройства.

Как бы то ни было, идеальных вещей на свете нет, и при выборе данной формы правления нужно быть готовым к следующим неудобствам:

  1. Обустройство дополнительных детских площадок, парковочных мест и наведение порядка в доме требует достаточно больших капиталовложений, поэтому в домах, где есть ТСЖ, собственники платят намного больше денег по счетам, чем там, где товариществ собственников нет.
  2. В жилищном законодательстве до сих пор нет чётких правил взаимодействия между ТСЖ и властями разных уровней, что нередко приводит к долгим судебным разбирательствам.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания в сфере ЖКХ – это организация (юридическое лицо), профессионально и на возмездной основе занимающаяся содержанием хозяйства жилого дома.

Данные организации в современной редакции Жилищного кодекса РФ не подразделяются на виды и типы, несмотря на то, что деятельность одной управляющей организации может сильно отличаться от того, чем занимается другая такая же фирма.

Она также признается первым подрядчиком для всех работ, проводимых в доме. Если же управляющая компания сама не занимается выполнением работ, а заключает договоры с другими организациями, то она называются субподрядчиком.

Управляющие организации в зависимости от своей деятельности делятся на следующие группы:

  1. Управляющие. Отличительной чертой таких компаний является то, что данные фирмы не имеют штат сотрудников, выполняющих различные работы по дому, они всего лишь ищут субподрядчиков и заключают с ними договоры на оказание услуг.
  2. Гибридные. Выполняют все работы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, своими силами, а также предоставляют жильцам здания коммунальные услуги.
  3. Эксплуатационные. Занимаются только эксплуатацией имущества дома. Часто такие компании приглашаются в дом для осуществления операций с жилым и нежилым фондами дома.

Плюсы и минусы управляющих компаний

Данная форма управления обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. В управляющих организациях работают настоящие профессионалы, хорошо знающие законодательство в жилищной сфере и обладающие большим опытом эксплуатирования имущества жилых домов.
  2. Материально-техническая база организаций, занимающихся управлением жизни в многоквартирных зданиях, намного лучше, чем в ТСЖ.
  3. Юристы в штате сотрудников бдительно следят за изменениями в Жилищном кодексе РФ и других законах, регулирующих деятельность в жилищной сфере.

Правда, у таких организаций, как и у всех других, есть и недостатки:

  1. Платежи за все работы, совершаемые по дому, и оказываемые услуги проходят через счета управляющей компании, что оставляет собственникам жилья минимум возможностей контроля расходования денег.
  2. Зачастую главы управляющих фирм принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, нисколько не советуясь с собранием жильцов дома.

Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом (с помощью создания ТСЖ или найма управляющей компании) нет – всё зависит от конкретной ситуации.

Если дом не очень большой и на всё здание не находится управленца, готового заниматься решением всех вопросов, связанных с хозяйством жилого дома, то в этом случае собственникам помещений лучше нанять управляющую организацию.

Также, если в доме нет ни одного специалиста по жилищному законодательству, то лучшим решением в данном случае будет передача хозяйства управляющей компании.

Если в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл попытаться создать ТСЖ.

Нюансы при выборе формы управления многоквартирным домом

В случае, если в дом была приглашена управляющая компания, деятельность которой каким-то образом ущемляет интересы какого-либо собственника, то этот жилец имеет право собрать документы и подать жалобу в суд на решение общего собрания.

В том случае, если данному собственнику действительно был причинен вред, а также если голос собственника мог повлиять на результаты всего голосования, но по каким-либо причинам не был отдан или засчитан, то суд может отменить решение собрания и провести новое голосование.

Видео: ТСЖ или УК — как не ошибиться при выборе?

В сюжете разбираются сильные и слабые стороны ТСЖ и управляющих компаний, объясняют на какие нюансы жильцы многоквартирного дома должны обращать внимание при выборе формы управления общим имуществом.

ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

  1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
  2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
  3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
  4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
  5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
  • Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
  • Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
  • ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
  • Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.
  • Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
  • Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
  • Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

  1. Адрес дома и список общего имущества;
  2. Список работ, которые будут выполняться;
  3. Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
  4. Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
  5. Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ , жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества;
  • благоприятные условия проживания;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

  • показатели финансово-хозяйственной деятельности;
  • перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
  • условия и порядок их предоставления;
  • цены и тарифы на ресурсы.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

    выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
  • объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

  • сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
  • назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
  • оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Что лучше для управления домом: управляющая компания или ТСЖ


Возможность выбора жильцами формы управления их домом предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Классическое управление осуществляется путем ведения дел управляющей компанией. Однако, как показывает практика во многих конкретных случаях, более выгодным для жильцов является управление домом своими силами. Как это правильно осуществить? Стоит ли создавать товарищество собственников жилья? ТСЖ или управляющая компания, что лучше для владельцев квартир многоквартирного дома?

Понятия УК и ТСЖ

По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.

Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний:

  • управляющие – задача которых заключение договоров с субподрядчиками для ухода за домом и контроль по выполнению их работы;
  • эксплуатационные – организации, которые сами занимаются выполнением услуг по содержанию жилых домов;
  • эксплуатационно-управляющие (гибридные) – компании, одновременно отвечающие за содержание домов и предоставляющие определенный набор коммунальных услуг их жильцам.

На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:

  1. контроль над состоянием здания и дворовой территории;
  2. наём персонала для ухода;
  3. заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
  4. сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.

Плюсы и минусы современных ТСЖ

В сравнении с УК, товарищество собственников имеет следующие важные преимущества:

  • жильцы имеют право выбора той эксплуатационной компании, которая лучше зарекомендовала себя в работе;
  • собственники жилья могут отказаться от услуг поставщика, если их не устраивают его расценки или качество работы;
  • ТСЖ более свободно распоряжается денежными средствами, например, ремонт можно произвести по мере необходимости, не дожидаясь плановых работ;
  • жильцы могут совместно решать вопросы, связанные с обустройством подъезда: произвести замену счетчиков, установить осветительную систему, оснащенную датчиками движения, и прочие;
  • собственники жилья вправе сами решать вопрос о безопасности дома: установить охрану, видеокамеру, выбрать другие средства защиты;
  • ТСЖ может сдавать в аренду пустующие помещения в доме коммерческим организациям с целью получения дополнительных доходов на общественные нужды.

Все перечисленные преимущества неоспоримы, но ТСЖ также имеет и свои недостатки:

  • необходимость самостоятельного ведения бухгалтерии: расчет квартплаты, обеспечение сбора средств, оплаты услуг подрядчиков и коммунальщиков, уплата налогов и прочее;
  • квартплата чаще всего выше, поскольку жильцам приходится оплачивать дополнительные услуги;
  • при спорах и противоречиях с подрядчиками или властями ТСЖ вынуждено своими силами отстаивать позицию жильцов дома в судебных разбирательствах либо пользоваться услугами профессиональных юристов;
  • обустройство дворовой территории может вызвать некоторые сложности, поскольку придется сотрудничать с различными службами.

В видео рассматриваются доводы за и против ТСЖ.

Не устраивает работа управляющей компании?
Пора жаловаться.

Чтобы оплатить электроэнергию и передать показания счетчика необязательно терять время и стоять в очередях. Воспользуйтесь Интернетом.

В чем разница между квартирой и апартаментами? О плюсах и минусах этих жилых помещений рассказывает статья.

Плюсы и минусы УК

Деятельностью управляющих компаний является профессиональное предоставление услуг, связанных с обслуживанием дома, из чего вытекают и следующие преимущества УК:

  • наличие надежной материально-технической базы, которая позволяет оперативно решать внештатные ситуации;
  • отрегулированные отношения с подрядчиками, которые позволяют беспроблемно получать нужные коммунальные услуги;
  • наличие у управляющей компании собственной бухгалтерии, которая занимается всеми расчетами;
  • наличие профессиональных юристов, которые могут взять на себя решение всех юридических проблем и будут отстаивать интересы собственников квартир в суде.

Наряду с данными плюсами, у управляющих компаний есть и свои минусы:

  • жильцы не смогут контролировать расходование денежных средств, поэтому остается риск злоупотреблений и хищений со стороны УК;
  • начисление квартплаты производится по усмотрению самой УК;
  • политика управления домом может измениться без согласия собственников;
  • более низкое качество содержания дома, поскольку один сотрудник УК занимается обслуживанием нескольких домов параллельно;
  • дополнительные доходы, полученные от аренды помещений, размещения рекламы и из других источников, принадлежат управляющей компании.

О недостатках при работе с управляющими компаниями, мошенничестве и обмане со стороны УК смотрите в видео.

Какую форму управления домом выбрать

Что лучше для жителей дома: ТСЖ или управляющая компания? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.

Практика показывает, что создание ТСЖ целесообразно в следующих ситуациях:

  • когда дом относительно небольшой, и для его содержания не нужны специфические знания и наличие большой рабочей группы;
  • когда большинство жильцов дома являются собственниками квартир;
  • когда жильцы доверяют друг другу и готовы добросовестно оплачивать счета;
  • когда среди собственников имеется активист, который готов безвозмездно выполнять обязанности председателя ТСЖ;

Если жильцы не желают заниматься выбором и наймом эксплуатационных организаций, распределением средств и планированием расходов, если большинство жильцов являются арендаторами квартир или нанимателями социального жилья, в таких случаях предпочтение лучше отдать профессиональной управляющей компании. Либо можно, как вариант, создать в жилом доме ТСЖ, а затем перепоручить осуществление работ УК, заключив договор.

Различия в управлении УК и ТСЖ

УК и ТСЖ различаются по следующим параметрам:
1
Количество обслуживаемых объектов.

УК занимается обслуживанием нескольких жилых домов, а ТСЖ обычно фокусируется на конкретном доме, что позволяет ему лучше справляться со стоящими задачами.

2
Форма управления.

При управлении домом при помощи УК все решения принимает только ее руководитель. В случае с ТСЖ управление осуществляется коллективно: председатель ТСЖ лишь выражает мнение большинства собственников, а окончательное решение принимается общим собранием жильцов путем голосования.

3
Расходование средств.

Все поступившие на счет ТСЖ деньги находятся в распоряжении жильцов: они сами решают, на что и сколько следует потратить. Доходы, полученные УК в процессе управления домом, поступают на общий счет компании.

4
Контроль.

В ТСЖ имеется ревизионная комиссия, которая вместе с общественным собранием осуществляет контроль над деятельностью председателя товарищества и членов его правления. Проверить управляющую компанию имеют право только сотрудники Жилищной инспекции, Роспотребнадзора или прокуратуры. Жильцам эта информация недоступна.

Почему владельцам квартир необходимо участвовать в управлении общим домом и что для этого лучше: ТСЖ или управляющая компания? Смотрите в видео.

Подводя итог вышесказанному, подчеркнем, что выбирать форму управления домом должны сами жильцы, исходя из конкретных условий и факторов.

Довериться управляющей компании можно в случае, если среди собственников квартир не нашлось активиста, желающего стать председателем ТСЖ, и при условии, что не все проживающие в доме являются собственниками жилья.

Ссылка на основную публикацию