Что такое ДДУ при покупке квартиры в РФ

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

8 800 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Нарушение сроков строительства

Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

  1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
  2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
  3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.

Изменения в проектной декларации

Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

  • в письменной форме без нотариального заверения;
  • обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2020 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

  1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
  3. Риск получения квартиры низкого качества.
  4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

  1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
  2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

  • Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
  • Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
  • Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
  • Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
  • Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
  • Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
  • Оплата договора полностью или в рассрочку.
  • Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
  • Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.
  • После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

    Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

    Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

    Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

    Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

    • подается заявление в письменной или электронной форме;
    • платится госпошлина в размере 200 рублей;
    • предоставляется паспорт и ДДУ.

    Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

    Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

    Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

    Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

    Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

    Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

    Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

    Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

    Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

    В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

    Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

    1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
    2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

    Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

    Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

    Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

    Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

    Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

    Покупка квартиры по ДДУ

    При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

    Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

    Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

    С 2020 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

    Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

    Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

    Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

    §1, §7 гл. 30 ГК РФ.

    Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи
    Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
    Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
    Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель.
    Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

    Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

    Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
    Существенные условия Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214). Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
    Права и обязанности сторон Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности. Перечень широкий.
    Акт приема-передачи Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214). Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
    Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214). Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
    Государственная регистрация перехода права собственности Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром.
    При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
    Налогообложение Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

    Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

    Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

    Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

    В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

    С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2020 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

    Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

    Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

    • финансового;
    • относительно качества квартиры;
    • оформления права собственности;
    • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

    Срыв сроков строительства

    Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

    Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

    • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
    • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
    • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

    Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

    • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
    • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

    Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

    Изменения в проектной декларации застройщика

    Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

    П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

    В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

    • проект строящегося многоквартирного дома;
    • размер его объектов;
    • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

    дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

    Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

    Двойная продажа квартиры

    Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

    • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
    • при заключении договоров:
      • предварительного договора долевого участия;
      • переуступки;
    • при покупке квартиры у подрядчика;
    • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

    Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

    С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

    В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

    Регистрация права собственности на объект долевого строительства

    Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

    • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
    • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

    Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

    Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

    Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

    Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

    К причинам осуществления переуступки прав относятся:

    • нарушение сроков сдачи дома;
    • ненадлежащее качество жилья;
    • банкротство застройщика;
    • получение прибыли.

    Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

    Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

    • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
    • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
    • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

    Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

    Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

    Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.

    Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

    ○ Что такое ДДУ.

    ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

    • «По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

    Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

    Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

    ○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

    Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

    Ссылка на основную публикацию