Что такое долевое строительство квартир в России

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества?

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое долевое строительство.
  • Что изменилось в законе о долевом строительстве.
  • Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.
  • Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.
  • Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.
  • Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2020 года – только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2020 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2020 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2020 года?

Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2020 года.

Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2020 года № 480:

  • Дом должен быть построен минимум на 30%;

У этого правила есть два исключения:

  1. Степень готовности дома может составлять не менее 15%, если застройщик действует в рамках договора о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или других договоров, согласно которым он обязуется построить объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры, или производит снос ветхого и аварийного жилья;
  2. Степень готовности дома может составлять не менее 6%, если его строит застройщик, который входит в перечень системообразующих организаций, а общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Российской Федерации. (К таким застройщикам относятся также дочерние общества юрлиц, включенных в перечень системообразующих организаций, или застройщики, чьим контролирующим лицом является компания, включенная в этот перечень). Это правило также действует в отношении застройщиков, которые достраивают многоквартирный дом после другого застройщика (например, если тот обанкротился) и исполняют обязательства перед пострадавшими дольщиками, а также если проект реализуется на земельном участке, права на который застройщик приобрел по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
  • Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС – это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Долевое строительство

Долевое строительство представляет собой процесс возведения дома строительной компанией, которая заключила с дольщиками (физическими или юридическими лицами) договор, согласно которому фирма обязуется построить объект в оговоренные сроки, а дольщики обязаны выплатить фирме конкретную сумму, после чего каждый из них получает свою квартиру в пользование.

Процесс заключения договора, особенности долевого строительства регулируются специальным законом ФЗ–214.

Что такое долевое строительство?

Это такой вид строительства, при котором строительная компания возводит жилой дом не за свои средства, а за деньги будущих владельцев квартир.

Иными словами, еще на этапе возведения дома его будущие жители выделяют средства строительной компании, которая готова возвести дом.

После ввода дома в эксплуатацию квартиры передаются в собственность тех граждан, которые вносили денежные средства. Этот процесс и называется долевым строительством.

Обычно будущие владельцы квартир в строящемся доме выделяют средства не сразу всей суммой, а определенными платежами. Можно сказать, что квартиру они берут якобы в рассрочку.

Плюс долевого строительства в том, что при таком способе покупки квартиры ее стоимость будет ниже, чем при покупке уже готового жилья.

Изменения в ФЗ–214 в 2020 году

Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.

В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.

Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.

Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.

Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.

Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.

Можно ли вложить в долевое строительство материнский капитал?

При рождении или усыновлении второго, третьего и последующих детей граждане РФ имеют право на получение материнского капитала.

Это одна из форм государственной поддержки семей, а воспользоваться такой возможностью могут только те семьи, которые ранее не воспользовались другими мерами государственной поддержки.

В 2020 г. размер этой помощи составляет чуть больше 450 тысяч рублей. Сумма вроде и немаленькая, но на покупку квартиры ее точно не хватит.

Логичным встает вопрос: «Можно ли использовать средства из материнского капитала для участия в долевом строительстве?».

Да, материнский капитал может быть потрачен на улучшение жилищных условий, в том числе и на строительство дома с привлечением строительной организации, на оплату первого взноса при получении ипотеки, на погашение основного долга по кредиту, на уплату цены по договору участия в долевом строительстве.

Закон о долевом участии в строительстве

Закон 214–ФЗ содержит исчерпывающую информацию об особенностях и порядке заключения ДДУ. Основные положения этого закона выражаются в следующем:

  • Застройщик имеет право привлекать средства физических или юридических лиц для возведения многоквартирного дома только после того, как он получит разрешение на строительство.
  • Отношения между застройщиком и инвесторами (будущими владельцами квартир) связывает договор участия в долевом строительстве. Согласно этому договору застройщик обязан возвести объект в четко оговоренные сроки.
  • Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
  • Если в договоре не будет указана цена сделки, сроки и порядок уплаты денег, гарантийный срок на объект недвижимости, срок передачи объекта в эксплуатацию, тогда такая сделка будет считаться недействительной.
  • Если во время строительства дома объект недвижимости будет поврежден либо же испорчен вследствие каких-то обстоятельств (пожар, землетрясение и т. д.), тогда ответственность полностью понесет застройщик до момента передачи дома в эксплуатацию.
  • Если еще до момента ввода дома в эксплуатацию участник ДДУ скончался, тогда претендовать на его квартиру имеют право его наследники. Застройщик не имеет права ограничивать их в правах.
  • Если строительная компания не укладывается в срок для возведения или сдачи дома в эксплуатацию, тогда она обязана будет выплатить каждому участнику ДДУ неустойку за долевое строительство в размере одной семидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
  • Если застройщик сдал дом в эксплуатацию с нарушением каких–то правил или строительных норм, тогда участник ДДУ имеет право потребовать от него устранить недостатки в разумный срок и на бесплатной основе, уменьшить сумму договора или возместить расходы участника ДДУ, который решил самостоятельно устранить недостатки.
  • На что обратить внимание?

  • Объект долевого строительства передается его участникам по акту приема–передачи и делается это после того, как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию (застройщик получит соответствующие документы – разрешение на ввод).
  • После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, строительная фирма обязана в течение 2 месяцев передать дом участникам долевого строительства.
  • Когда инвестор (физическое лицо, которое выделило деньги для долевого строительства) получит уведомление от застройщика о том, что объект готов к сдаче, он должен принять объект в течение 7 дней после получения уведомления.
  • Если объект недвижимости не соответствует определенным требованиям инвестора, то тот может до момента подписания акта приема-передачи потребовать от строительной фирмы устранить все недостатки.
  • Регистрация ДДУ

    Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Документы должны быть поданы прямо в эту инстанцию или через МФЦ. Подавать документы на регистрацию договора должен дольщик.

    Для этого ему нужно принести такие бумаги:

  • договор долевого участия в 3 экземплярах;
  • заявление (его можно составить в момент обращения в Росреестр или МФЦ);
  • гражданский паспорт заявителя. Вместо заявителя подать документы на регистрацию может его доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности;
  • согласие супруга или супруги на совершение сделки. Это согласие должно быть заверено у нотариуса. В том случае если оба супруга являются дольщиками по одному объекту недвижимости, тогда такое согласие предоставлять не нужно;
  • ипотечный или кредитный договор – если дольщик использует заемные средства банка, чтобы спонсировать застройщика;
  • документы на объект строительства. Эти документы должны быть составлены застройщиком, он должен их согласовать с дольщиком. В них должна быть отражена информация о местонахождении объекта недвижимости, площади квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрационные действия. Для физических лиц размер госпошлины составляет 350 рублей.
  • После подачи пакета документов в Росреестр, сотрудник этой инстанции должен зарегистрировать бумаги в течение 10 дней с момента их подачи заявителем.

    Может ли дольщик отказаться от квартиры?

    В Законе «О долевом строительстве» четко прописано, в каких случаях гражданин может отказаться от квартиры в новостройке:

  • если строительная компания не выполняет своих обязательств по передаче дома в установленный срок;
  • если застройщик приостановил или полностью прекратил строительство дома и становится очевидно, что в положенный срок он не выполнит своих обязательств и не передаст объект недвижимости дольщику;
  • если застройщик изменил проектную документацию;
  • если была нарушена технология строительства, качество готового объекта пострадало.
  • Во всех этих случаях гражданин имеет право отказаться от дальнейшего сотрудничества с застройщиком. А тот обязан будет вернуть дольщику его денежные средства, в том числе оплатить проценты на всю сумму, что внес дольщик, за их использование.

    Размер процентов исчисляется как одна стопятидесятая ставка рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательств.

    Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

    Под переуступкой прав по ДДУ понимается передача квартиры в эксплуатацию другому человеку еще до момента сдачи дома в эксплуатацию (на стадии строительства объекта).

    Если дольщик не хочет быть собственником жилья в строящемся объекте и он нашел покупателя на такое жилье, тогда первый должен подписать договор о переуступке прав.

    В статье 11 Закона 214–ФЗ указано, при каких обстоятельствах дольщик может передать незаконченный объект строительства третьему лицу:

    • если он полностью уплатит положенную сумму застройщику или полностью переведет оставшийся долг на нового участника ДДУ;
    • уступка прав разрешается только с момента регистрации договора в Росреестре и до того момента, пока стороны не подписали акт приема-передачи.

    При переуступке прав первоначальный договор, подписанный застройщиком и прежним дольщиком, не прекращает своего действия. Меняется только сторона соглашения, поэтому все условия сделки сохраняются.

    Это касается и сроков строительства, а также передачи объекта в эксплуатацию. Также новому участнику ДДУ переходят все права и обязанности, прописанные в прежнем соглашении.

    Новоиспеченному дольщику важно быть внимательным и не допустить ситуации, при которой прежний дольщик передал ему права на квартиру, но при этом не выплатил всю сумму застройщику.

    По закону дольщик, который уступает право требования, может продать незавершенный объект строительства, не выплатив всю сумму строительной компании, но он обязан уведомить об этом покупателя.

    Чтобы обезопасить себя от неожиданной выплаты долга, потенциальный покупатель недвижимости должен запросить у застройщика акт сверки платежей исходного дольщика. По этому документу будет видно, сколько денег выплатил дольщик, какую сумму он еще должен.

    Согласие застройщика на переуступку прав по договору долевого участия не требуется. Однако он обязательно должен быть уведомлен дольщиком о том, что будет происходить смена собственника.

    Исполнение обязательств по ДДУ

    Застройщик считается исполнившим свои обязательства после подписания акта приема–передачи объекта. А дольщик считается исполнившим свои обязательства после уплаты положенной суммы застройщику за свою долю, а также после подписания передаточного акта.

    Страховка объекта недвижимости по договору ДДУ

    Обязанность по страховке строящегося дома и по передаче квартиры дольщику возлагается на строительную компанию. Если застройщик требует у дольщика деньги на страховку, то он нарушает закон, потому что в ФЗ–214 четко прописано, что дольщик должен вносить средства только на строительство дома.

    Плюсы и минусы ДДУ

    Сомневаясь в том, стоит или нет вкладывать деньги на строительство многоквартирного дома, стоит рассмотреть все достоинства и недостатки такой сделки с застройщиком.

    Плюсы:

    • относительно низкая стоимость покупки дома. Дольщик может сэкономить до 30% на покупке жилья в строящемся объекте недвижимости;
    • не нужно изначально платить всю сумму. Заключая договор о долевом участии, дольщик, грубо говоря, берет квартиру в рассрочку без уплаты процентов.

    Минусы:

    • дольщик не сразу получает заветную квартиру, а через определенное время, оговоренное в договоре;
    • есть вероятность того, что застройщик не выполнит своих обязательств: не возведет дом, построит его, но с существенными нарушениями договора, сдаст дом в эксплуатацию, но не уложится в срок. В таком случае дольщик потеряет свое драгоценное время и нервы;
    • дольщик может попасть в руки мошенников, которые могут завладеть его деньгами. Чтобы не быть обманутым, обязательно нужно проверять застройщика на «чистоту» его работы еще до момента заключения договора ДДУ.

    Долевое строительство выгодно для дольщика, потому что квартира, купленная на этапе строительства, обойдется ему дешевле примерно на 30%, чем в уже готовой новостройке или на вторичном рынке недвижимости.

    Однако риски для дольщика по договору ДДУ все же имеются: он может не получить квартиру, застройщик может не сдать дом в эксплуатацию в положенное время или вовсе может оказаться мошенником.

    Для безопасности проведения сделки сегодня дольщики могут не переживать, что их средства будут безвозвратно потеряны, поскольку с введением эскроу-счетов застройщик никуда не денется с деньгами, пока не сдаст дом в эксплуатацию.

    Новые правила долевого строительства вступили в силу в РФ с 1 июля

    В связи с поправками в ФЗ-214, внесенными 25 декабря прошлого года, с 1 июля в России переходят к кредитованию долевого строительства с использованием счетов эскроу. Таким образом, старая система долевого строительства домов уходит в прошлое.

    Счета эскроу — специальные счета, на которые будут вносить деньги покупатели квартир в строящихся домах. Банки будут «замораживать» эти средства до окончания строительства и перечислять их застройщику только после передачи квартиры. А строить дома компания будет за счёт банковских средств проектного финансирования.

    При этом банки будут жёстко контролировать целевое использование денег. Средства всех структур, которые участвуют в строительстве, будут находиться на одном счету.

    Кроме того, застройщик должен будет предоставлять банку обоснования для каждого перевода, а кредитная организация может отказать в проведении сомнительной операции.

    Счет эскроу чем-то напоминает банковский депозит, только проценты по нему получает не вкладчик (он же дольщик), а банк. Доход от размещения средств покупателей квартир банки будут также использовать для снижения ставки застройщику.

    Вернуть деньги – забрать «беспроцентный депозит», расторгнув договор долевого участия (ДДУ), – тоже можно будет в новой системе, но только если компания-застройщик либо находится в процессе банкротства, либо признана банкротом, либо ликвидирована по решению суда.

    Переход на новую схему будет не одномоментным.

    С 1 июля будут разрешены только сделки со счетами эскроу, которые соответствуют специальным критериям российского правительства.

    Строительная готовность проектов должна быть не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Если же разрешение на строительство было получено ранее, можно будет работать по старым правилам.

    «На данный момент строится около 132,3 млн кв. м жилья. Из этого объема 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и объекты планируется сдать до 1 июля 2020 года, еще у 71,9 млн кв. м строительная готовность превышает 30%. Таким образом, 109 млн кв. м или более 80% строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства», — комментирует главный аналитик ПСБ Владимир Лящук.

    В целом новый механизм призван обеспечить защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно лишь при условии завершения строительства объекта.

    Банки радуются новой схеме финансирования жилье. Кредитные организации, входящие в список уполномоченных организаций Банка России, получают новых корпоративных заемщиков, причем могут полностью контролировать расходование ими средств.

    Девелоперы, ранее пользовавшиеся беспроцентными деньгами дольщиков, теперь будут платить кредитным организациям за пользование проектным финансированием, по оценке экспертов рынка, примерно на 7% годовых.

    И это то, чем они давно пугали в рекламах россиян, призывая покупать новостройки до 1 июля, поскольку цены на покупку жилья вырастут.

    Переложить затраты на россиян не получится

    Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%. В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек.

    При этом девелоперы продолжают говорить о том, что цены продолжат расти.

    Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями Минстроя, будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

    «Застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты до 30-процентной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях», — объясняет он.

    «Основной рост цен до 10-15% ожидается уже в июле, причем в тех проектах, где продажи будут идти через счета эскроу», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

    Впрочем, не все так пессимистичны — даже среди девелоперов.

    Говорить о цифрах сейчас некорректно, считает председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев. По его мнению, взрывного скачка не предвидится, так как покупательская способность россиян остается низкой.

    «Переложить допзатраты застройщиков на покупателя вряд ли удастся в условиях снижающихся доходов населения,

    — согласен сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости по версии «Деловой России» Геннадий Стерник. — Скорее еще упадет спрос, и цены даже могут слегка понизиться».

    В настоящий момент мы не видим существенного влияния изменений в 214-ФЗ на ценообразование на рынке новостроек, констатирует Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка.

    Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы Veta.

    При этом девелоперы надеются, что в ближайшее время произойдет корректировка правил строительства по новой схеме.

    Инициаторы реформы ссылаются на международный, и прежде всего европейский опыт применения счетов-эскроу и проектного финансирования, однако в Европе проектное финансирование стоит для компаний от 1 до 2,5%, а в России оно будет стоить от 6,5 до 10%, отмечает Ручьев.

    Кроме того, в европейской модели существует постепенное раскрытие счетов-эскроу, в соответствии с графиком строительства, то есть деньги компании не замораживают полностью до окончания возведения дома. Поэтому рынок сегодня ожидает, что соответствующая «европейская» корректировка реформы произойдет и в нашей стране в течение ближайших полутора лет. Это необходимо, в том числе и для сдерживания роста цен», добавляет он.

    Долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

    Покупая квартиру на этапе строительства или даже только проекта, можно неплохо сэкономить. Но риски высоки: участники долевого строительства нередко оставались и без денег, и без квартиры. Разбираемся, как провести сделку безопасно.

    Что такое долевое строительство?

    Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.

    Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

    Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

    С 1 июля 2018 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России (чтобы найти на странице нужный список, одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»).

    Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

    Договор с застройщиком

    Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. Но с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

    Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли только на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

    Какой порядок действий?

    Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

    Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

    Стоит проверить, входит ли банк в число уполномоченных на финансирование долевого строительства. Их реестр есть на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам перечислить деньги на счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

    Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

    Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

    Плюсы

    Большинство застройщиков пока продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.

    Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.

    Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

    Минусы

    Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.

    Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

    Надо учитывать, что купить квартиру напрямую у застройщика можно только до 1 июля 2020 года. После этой даты приобрести строящееся жилье можно будет только через договор эскроу.

    Договор эскроу

    Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

    При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

    Какой порядок действий?

    Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает вам, с каким банком он работает. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства через эскроу.
    Список таких банков можно проверить на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам открыть счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

    Вы заключаете трехсторонний договор со строительной компанией и банком. Открываете счет эскроу и вносите на него полную стоимость будущей квартиры. Если у вас нет всей суммы, вы можете взять кредит в том же или другом банке и перечислить его на счет эскроу.

    Деньги на счете эскроу считаются вашими — до момента, пока строительная компания не сдаст дом в эксплуатацию и не начнет выдавать ключи от квартир.
    По закону застройщик получает доступ ко всем счетам эскроу по проекту, как только передаст квартиру в собственность хотя бы одному покупателю. С этого момента строительная компания считается собственником всех денег дольщиков.

    Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

    Плюсы

    Риски потерять деньги сведены к минимуму. Суммы на счетах эскроу в размере до 10 млн рублей попадают в систему страхования вкладов.

    В случае банкротства застройщика покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент. Не нужно совершать никаких дополнительных действий.

    Строительные компании получают не деньги дольщиков, а кредиты от банков. В такой ситуации им выгодно закончить строительство как можно быстрее, чтобы заплатить меньше процентов банку. А у вас — все шансы въехать в новую квартиру как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.

    Минусы

    Схема финансирования через счет эскроу появилась совсем недавно. Поэтому мало кто из застройщиков уже начал ее использовать. А значит, и выбор квартир по этой схеме пока невелик. Но уже с 1 июля 2020 года все строительные компании смогут продавать квартиры на этапе строительства только через счета эскроу.

    Квартиры по такой схеме могут стоить дороже, чем аналогичное жилье, которое дольщики покупают напрямую. Это происходит потому, что застройщик не получает деньги от покупателей, а берет кредит на строительство в выбранном уполномоченном банке и платит по нему проценты.

    Даже если у вас есть претензии, например, по качеству строительства или отделки и вы не хотите принимать готовую квартиру, деньги с вашего счета эскроу все равно переходят к застройщику. Поэтому, хоть вы и защищены от недостроя, застройщика нужно выбирать очень тщательно. Лучше заранее посмотреть дома, которые строительная компания уже сдала, и обратить внимание на качество строительства.

    Что делать, если застройщик обанкротился?

    Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

    Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут. В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий. Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

    Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

    Порядок действий будет зависеть от того, какой способ защиты денег дольщиков выбрала строительная компания.

    По закону строительные компании обязаны использовать один из трех способов защиты денег дольщиков: сделать отчисления в государственный гарантийный фонд, застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками или заручиться гарантией банка.

    Какой способ защиты выбрал ваш застройщик, прописано в договоре долевого строительства. Рассмотрим особенности этих способов.

    Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

    В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

    Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.

    Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.

    Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.

    При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.

    Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

    Страховая компания

    Если застройщик застраховал свою ответственность перед покупателем жилья, то в случае банкротства строителя дольщик может получить свои деньги в страховой компании. Копию страхового полиса застройщик должен выдать дольщику вместе с договором.

    Но возможен и другой вариант действий. Обычно в случае проблем у строительной компании местные власти проводят конкурс и находят нового застройщика для объекта. Если вы хотели бы получить квартиру, а не деньги, то страховкой можно и не пользоваться, а дождаться окончания строительства.

    Как правило, это дольше, но может быть выгоднее. Ведь за те деньги, которые покупатели внесли несколько лет назад, они вряд ли смогут найти сегодня аналогичное жилье. Правда, стоит оценить риски — не возникнут ли проблемы и у новой компании. Впрочем, вы можете передумать и потребовать выплату от страховой компании в любой момент, пока не получили жилье.

    Как и в случае с Фондом, суд назначает конкурсного управляющего, который проводит процедуру банкротства застройщика. В течение трех месяцев после начала процедуры банкротства нужно подать конкурсному управляющему заявление, в котором должно быть указано, что вы хотите получить — достроенное жилье или деньги.

    Получив заявки покупателей, управляющий составляет два реестра. Первый — реестр денежных требований. В нем значатся те, кто намерен получить выплаты. Второй — реестр требований о передаче жилых помещений. Туда попадают те, кто хочет готовое жилье.

    Денежные выплаты можно получить в страховой компании, которая застраховала ответственность застройщика. Сроки выплат указаны в договоре страхования — обычно это 30–60 дней с момента, как дольщик представит все необходимые документы. В их число входят договор долевого строительства, платежные документы о переводе денег, копия решения суда о банкротстве застройщика и другие документы. Полный список можно узнать в страховой компании.

    Если выбрали жилье, нужно будет просто дождаться завершения строительства. При этом вы в любой момент можете передумать. Согласно разъяснению Банка России для страховых компаний, дольщик может в любой момент отказаться от своих требований на жилье и получить выплату у страховщика. Разумеется, изменить свое решение можно только до момента получения жилья.

    Если застройщик получил банковскую гарантию, банк принимает на себя ответственность по обязательствам строительной компании. Правда, банки крайне редко берут на себя такие обязательства. А если и берут, то делают все возможное, чтобы не допустить банкротства застройщика. Им выгоднее профинансировать строительство, чтобы дом все же был сдан.

    А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

    Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям. Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

    Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

    Последние новости

    На данный момент

    Дольщикам корпуса 5.2 ЖК «Царицыно» продолжают выдавать ключи.

    Описание

    Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

    Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

    Таких гарантий несколько:

    • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
    • получения разрешения на строительство,
    • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
    • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
    • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
    • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
    • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
    • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

    Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства – Москомстройинвест.

    Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

    Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

    Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

    Ссылка на основную публикацию