Что значит апартаменты: в чем разница с квартирой, можно ли прописаться

В чём заключается разница между апартаментами и квартирой

Сравнительно недавно на строительном рынке жилья появился новый вид недвижимости — апартаменты. Он имеет ряд преимуществ перед привычными для большинства населения квартирами. Апартаменты привлекают доступной ценой, удобным расположением, возможностью внутреннего переустройства. При этом имеются и недостатки: повышенный налог на имущество, коммерческие цены на коммунальные услуги, невозможность оформления прописки. В чём ещё заключается разница между этими типами недвижимости?

Что такое апартаменты

Чёткое определение апартаментов в российском законодательстве отсутствует. Под данным видом жилья обычно понимают элитную коммерческую недвижимость, предоставляющую возможность комфортного временного размещения. Выдвигается основное требование к апартаментам — минимальное количество комнат (их должно быть не менее 2-х), обязательное наличие кухонного помещения и санузла. Общая площадь не должна быть меньше 40 м².

Строят апартаменты на земле, как правило, в центральной части города, которая имеет категорию промышленного назначения. Воздвигать на них жилую недвижимость не разрешается. А вот узнать более детально о промышленном альпинизме вы можете на сайте.

Предназначаются апартаменты для временного проживания, поэтому к ним предъявляются пониженные нормативы по звукоизоляции, освещённости, вентиляции, пожарной защите. Нет строгого соблюдения расстояния между находящимися поблизости зданиями. Не требуется обеспечение социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Всё это позволяет снижать первоначальную стоимость при продаже апартаментов.

Апартаменты предназначены для временного проживания, поэтому и требования к уровню освещённости и звукоизоляции в них ниже, чем в квартирах

Что такое квартира

Квартира представляет жилое помещение, имеющее все необходимые коммуникации и пригодное для постоянного проживания в многоквартирном доме (статья 16 ЖК РФ).

При строительстве жилой недвижимости значительная часть средств и времени расходуется на приведение её в соответствии со всеми СНИПами и пожарными нормами. Поэтому стоимость квартиры на окраине будет такая же, как цена апартаментов в центре города.

Технически квартира должна соответствовать всем СНИПам и нормам пожарной безопасности

Покупаете квартиру, но не знаете, какие документы нужны для оформления сделки? Тогда вам будет полезен наш следующий материал: https://tipdoma.com/2018/03/akt-priema-peredachi-kvartiryi/.

В чём разница

Главным отличием квартиры и апартаментов считается юридический статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, что делает невозможным оформление регистрации проживающих в них граждан. Квартиры принадлежат к жилой недвижимости, и прописка оформляется как на постоянной, так и на временной основе.

Таблица: отличия квартиры от апартаментов

Апартаменты Квартира
юридический статус Коммерческая (нежилая) недвижимость относится к жилому фонду
количество комнат минимальное 2 1
площадь не менее 40 м² любая
налог на имущество повышенный (от 0,5% до 2%) обычный (от 0,1% до 0,3%)
социальная инфраструктура может отсутствовать совсем должна быть в шаговой доступности
регистрация временная, если присвоена недвижимости категория гостиницы постоянная и временная
цена более низкая на 15–20% рыночная
стоимость коммунальных услуг повышенные тарифы обычная тарификация, возможны скидки

Преимущества и недостатки апартаментов

Рассматривая приобретение апартаментов, следует взвесить все «за» и «против» такой покупки.

К плюсам можно отнести следующие факторы:

  • Доступная по сравнению со многими квартирами стоимость коммерческого жилья. В среднем разница составляет около 20% в пользу апартаментов.
  • Удобное месторасположение. Апартаменты обычно находятся в центральной части города, в деловом центре, что является привлекательным для занятых граждан, которые приобретают апартаменты в непосредственной близости с местом своей работы.
  • Апартаменты возможно использовать не только для проживания, но и в качестве организации офисного помещения. В них можно разместить кабинет психоаналитика или массажиста. Возможен вариант приобретения в одном здании места для проживания и отдельного помещения под офис, например, в Москва-Сити.
  • При организации в апартаментах мастерских, студий, ателье налог на оплату имущества не взимается (статья 407 НК РФ).
  • Кадастровая стоимость этого вида недвижимости почти в 1,5 раза ниже квартирной, что несколько сглаживает разницу в величине оплачиваемого налога на имущество.
  • Возможна любая перепланировка внутри апартаментов. Нет строгой регламентации и обязательного согласования с жилищным отделом. Например, в апартаментах можно самостоятельно спроектировать любое желаемое количество ванных комнат. Ограничения установлены только на несущие перекрытия.

Отрицательными сторонами приобретения апартаментов могут служить следующие моменты:

  • Невозможность получить постоянную регистрацию в месте проживания. Это влечёт за собой некоторые социальные и бытовые проблемы: нельзя встать в очередь в детский сад, оформить полис ОМС. Жильцы апартаментов смогут зарегистрироваться только временно при условии расположения апартаментов в гостиничном комплексе.
  • Повышенная ставка при расчёте налога на имущество. Она составляет от 0,5% до 2% по сравнению со ставкой для жилой недвижимости. Например, за квартиру стоимостью до 10 млн. рублей начисляется налог из расчёта 0,1%. При этом вычет, уменьшающий налог на 20 м², для апартаментов не применяется.
  • Высокие тарифы на коммунальные услуги. Владельцы апартаментов оплачивают электроэнергию и тепло в среднем по тарифным ставкам выше квартирных на четверть. Тарифы на водоснабжение превышают расценки в квартирах на 10–15%. Связано это с передачей прав назначения тарифных ставок управляющим компаниям.
  • Имеются определённые запреты на получение льгот при покупке апартаментов. Покупатель не сможет оформить налоговый вычет, положенный при приобретении квартиры (статья 220 НК РФ). Невозможно использовать средства материнского капитала или жилищного сертификата, выдаваемого льготным категориям населения (молодым семьям, молодым специалистам). Оформить субсидию на услуги ЖКХ не получится.
  • Наличие социальной инфраструктуры для апартаментов не является обязательным условием сдачи в эксплуатацию недвижимости. Поблизости может не быть: школ, детских садов, поликлиник и игровых площадок.
  • В апартаментах нет соблюдения установленных для жилых помещений санитарных норм и правил. Стенные перегородки, расположение оконных проёмов могут не соответствовать тем нормативам, которые установлены для квартир.

Можно ли прописаться в апартаментах

Апартаменты считаются нежилой недвижимостью. Имея такой юридический статус, прописка в коммерческих помещениях не предусмотрена. Оформить регистрацию в апартаментах можно временную, и то, только, если недвижимости присвоена категория гостиничного комплекса. Имеются ограничения по срокам временной прописки. Она не должна превышать 5 лет. Во всех других апартаментах зарегистрироваться нельзя.

Покупателей апартаментов привлекают определённые преимущества — заманчивая стоимость, размещение в центре города, просторные помещения, где можно воплотить любые дизайнерские проекты, близкое расположение к работе. Одновременно с получением в собственность такой коммерческой недвижимости её владельцы приобретают ряд юридических, финансовых и социальных проблем.

Что лучше: апартаменты или квартира

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Покупка апартаментов: за и против

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2020 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2020 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Жильё без прописки. Что нужно знать об апартаментах

В российском законодательстве не существует чёткого определения, что такое апартаменты. Эта недвижимость не подпадает под понятие жилой, но и коммерческой, по сути, не является. Подобная путаница часто вводит покупателей в заблуждение. АиФ.ru расспросил экспертов о том, что такое апартаменты, чем опасно такое приобретение и что ждёт этот тип недвижимости в будущем.

В ЦАО без прописки

Апартаменты – это нежилые помещения, которые могут использоваться для проживания. Но слово «нежилые» не означает, что в них нельзя жить: чаще всего внешне они ничем не отличаются от квартир. Однако в отличие от жильцов квартир, владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Значит, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и детский сад можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.

На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие кварталы социальной инфраструктурой, а плотность застройки апартаментов может превышать 25 тыс. кв. м. на гектар. Ещё одним важным отличием апартаментов от квартир является то, что они не подпадают под действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», а значит, дольщики не могут быть признаны пострадавшими в случае, если возникают проблемы.

Первоначально слово «апартаменты» обозначало дорогую недвижимость для временного проживания состоятельных людей. «Более половины комплексов с апартаментами расположены в пределах ЦАО, и это в основном проекты элитного либо бизнес-класса», – рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. Их появление было связано с тем, что в центре столицы не осталось места для строительства жилья. Для покупателей элитной недвижимости чаще всего не имели значения ни прописка, ни социальная инфраструктура. Такое жильё покупалось не для постоянного проживания, и самым важным было его месторасположение в ЦАО.

Однако с прошлого года ситуация изменилась. «В течение прошлого года на рынок стали активно выходить объекты низкого ценового сегмента. При этом анализ продаж показывает наличие высокого спроса на данные продукты», – говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

Дешёвое жилье, дорогое ЖКХ

Популярность апартаментов обусловлена их дешевизной. «В проектах с аналогичными характеристиками стоимость кв. м апартаментов обычно ниже цены кв. м квартир на 20-25%. Сегодня средняя цена кв. м апартаментов в Москве составляет 213 тыс. руб., минимальная – 100 тыс. руб. за кв. м.», – пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Низкая цена обусловлена другими требованиями, которые предъявляются к таким объектам. По словам Софьи Лебедевой, гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки», нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), а также по обеспечению социальной инфраструктурой, при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».

Еще одной особенностью апартаментов является более высокая стоимость коммунальных платежей. «Апартаменты по юридическому статусу являются нежилым помещением, отсюда и более высокие тарифы, как правило, различающиеся на ставку НДС. Платежи на воду будут выше на 10%, на тепло – на 25%, электричество будет дороже на 27% (из расчёта усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В абсолютном денежном исчислении ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 80-100 кв. м будет выше, чем у такой же по площади квартиры, примерно на 2-2,5 тыс. рублей. Продавцы апартаментов при этом уверяют, что тот дисконт, который получает покупатель при совершении сделки, покрывает на много лет вперед разницу платежей», – замечает Ольга Хасанова, руководитель по развитию портала urbanus.ru.

Одинокие люди и арендодатели

Апартаменты пользуются спросом у разных категорий покупателей. «Их чаще всего покупают молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет). Привлекает их цена, хорошее расположение, окружение и оригинальная архитектура таких объектов. Также за счет низкой стоимости «входного билета» в сегменте апартаментов велика доля инвестиционных покупателей – она достигает 25-30%. Деньги они могут вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду (ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются)», – рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Социальные взрывы

Позиция московских властей по поводу апартаментов была озвучена главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым в феврале. Он предложил разделить проекты апартаментов на два типа – жильё и гостиницы, и обеспечить всей необходимой инфраструктурой. В дальнейшем правительство города предполагает обязать застройщиков закладывать её в проект при строительстве. Главный архитектор столицы упомянул о социальных взрывах, связанных с апартаментами, которые уже происходили в Москве: «Люди, купившие апартаменты, в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «Мы живём в городе, мы платим налоги, поэтому – чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми».

Будущее апартаментов

По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти. В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», – считает Мария Литинецкая.

«По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7-9% относительно 4-го квартала 2013 года. Предполагаем, что рынок апартаментов будет развиваться в траектории доступности, а значит будет увеличиваться предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. Средневзвешенная цена предложения на апартаменты «старой» Москвы по итогам 2014 года претерпит снижающие корректировки в рамках 3-4%», – прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

7 мифов об апартаментах

Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в 2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».

1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку

Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.

2. В апартаментах невозможно прописаться и, соответственно, пользоваться социальными правами

Уже несколько лет прописка в России заменена на регистрацию, которая бывает постоянной и временной (на 5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в комплексе, где уже есть управляющая компания, то регистрацией жителей будет заниматься именно она.

3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно

Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.

К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.

В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).

Сравним налог на жилье большей площади.

Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.

На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.

4. Большие коммунальные платежи

Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.

Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.

5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты

Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.

6. А партаменты будет сложно перепродать

Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.

7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура

В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.

Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.

Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.

Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.

Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.

В чём заключается разница между апартаментами и квартирой

Сравнительно недавно на строительном рынке жилья появился новый вид недвижимости — апартаменты. Он имеет ряд преимуществ перед привычными для большинства населения квартирами. Апартаменты привлекают доступной ценой, удобным расположением, возможностью внутреннего переустройства. При этом имеются и недостатки: повышенный налог на имущество, коммерческие цены на коммунальные услуги, невозможность оформления прописки. В чём ещё заключается разница между этими типами недвижимости?

Что такое апартаменты

Чёткое определение апартаментов в российском законодательстве отсутствует. Под данным видом жилья обычно понимают элитную коммерческую недвижимость, предоставляющую возможность комфортного временного размещения. Выдвигается основное требование к апартаментам — минимальное количество комнат (их должно быть не менее 2-х), обязательное наличие кухонного помещения и санузла. Общая площадь не должна быть меньше 40 м².

Строят апартаменты на земле, как правило, в центральной части города, которая имеет категорию промышленного назначения. Воздвигать на них жилую недвижимость не разрешается. А вот узнать более детально о промышленном альпинизме вы можете на сайте.

Предназначаются апартаменты для временного проживания, поэтому к ним предъявляются пониженные нормативы по звукоизоляции, освещённости, вентиляции, пожарной защите. Нет строгого соблюдения расстояния между находящимися поблизости зданиями. Не требуется обеспечение социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Всё это позволяет снижать первоначальную стоимость при продаже апартаментов.

Апартаменты предназначены для временного проживания, поэтому и требования к уровню освещённости и звукоизоляции в них ниже, чем в квартирах

Что такое квартира

Квартира представляет жилое помещение, имеющее все необходимые коммуникации и пригодное для постоянного проживания в многоквартирном доме (статья 16 ЖК РФ).

При строительстве жилой недвижимости значительная часть средств и времени расходуется на приведение её в соответствии со всеми СНИПами и пожарными нормами. Поэтому стоимость квартиры на окраине будет такая же, как цена апартаментов в центре города.

Технически квартира должна соответствовать всем СНИПам и нормам пожарной безопасности

Покупаете квартиру, но не знаете, какие документы нужны для оформления сделки? Тогда вам будет полезен наш следующий материал: https://tipdoma.com/2018/03/akt-priema-peredachi-kvartiryi/.

В чём разница

Главным отличием квартиры и апартаментов считается юридический статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, что делает невозможным оформление регистрации проживающих в них граждан. Квартиры принадлежат к жилой недвижимости, и прописка оформляется как на постоянной, так и на временной основе.

Таблица: отличия квартиры от апартаментов

Апартаменты Квартира
юридический статус Коммерческая (нежилая) недвижимость относится к жилому фонду
количество комнат минимальное 2 1
площадь не менее 40 м² любая
налог на имущество повышенный (от 0,5% до 2%) обычный (от 0,1% до 0,3%)
социальная инфраструктура может отсутствовать совсем должна быть в шаговой доступности
регистрация временная, если присвоена недвижимости категория гостиницы постоянная и временная
цена более низкая на 15–20% рыночная
стоимость коммунальных услуг повышенные тарифы обычная тарификация, возможны скидки

Преимущества и недостатки апартаментов

Рассматривая приобретение апартаментов, следует взвесить все «за» и «против» такой покупки.

К плюсам можно отнести следующие факторы:

  • Доступная по сравнению со многими квартирами стоимость коммерческого жилья. В среднем разница составляет около 20% в пользу апартаментов.
  • Удобное месторасположение. Апартаменты обычно находятся в центральной части города, в деловом центре, что является привлекательным для занятых граждан, которые приобретают апартаменты в непосредственной близости с местом своей работы.
  • Апартаменты возможно использовать не только для проживания, но и в качестве организации офисного помещения. В них можно разместить кабинет психоаналитика или массажиста. Возможен вариант приобретения в одном здании места для проживания и отдельного помещения под офис, например, в Москва-Сити.
  • При организации в апартаментах мастерских, студий, ателье налог на оплату имущества не взимается (статья 407 НК РФ).
  • Кадастровая стоимость этого вида недвижимости почти в 1,5 раза ниже квартирной, что несколько сглаживает разницу в величине оплачиваемого налога на имущество.
  • Возможна любая перепланировка внутри апартаментов. Нет строгой регламентации и обязательного согласования с жилищным отделом. Например, в апартаментах можно самостоятельно спроектировать любое желаемое количество ванных комнат. Ограничения установлены только на несущие перекрытия.

Отрицательными сторонами приобретения апартаментов могут служить следующие моменты:

  • Невозможность получить постоянную регистрацию в месте проживания. Это влечёт за собой некоторые социальные и бытовые проблемы: нельзя встать в очередь в детский сад, оформить полис ОМС. Жильцы апартаментов смогут зарегистрироваться только временно при условии расположения апартаментов в гостиничном комплексе.
  • Повышенная ставка при расчёте налога на имущество. Она составляет от 0,5% до 2% по сравнению со ставкой для жилой недвижимости. Например, за квартиру стоимостью до 10 млн. рублей начисляется налог из расчёта 0,1%. При этом вычет, уменьшающий налог на 20 м², для апартаментов не применяется.
  • Высокие тарифы на коммунальные услуги. Владельцы апартаментов оплачивают электроэнергию и тепло в среднем по тарифным ставкам выше квартирных на четверть. Тарифы на водоснабжение превышают расценки в квартирах на 10–15%. Связано это с передачей прав назначения тарифных ставок управляющим компаниям.
  • Имеются определённые запреты на получение льгот при покупке апартаментов. Покупатель не сможет оформить налоговый вычет, положенный при приобретении квартиры (статья 220 НК РФ). Невозможно использовать средства материнского капитала или жилищного сертификата, выдаваемого льготным категориям населения (молодым семьям, молодым специалистам). Оформить субсидию на услуги ЖКХ не получится.
  • Наличие социальной инфраструктуры для апартаментов не является обязательным условием сдачи в эксплуатацию недвижимости. Поблизости может не быть: школ, детских садов, поликлиник и игровых площадок.
  • В апартаментах нет соблюдения установленных для жилых помещений санитарных норм и правил. Стенные перегородки, расположение оконных проёмов могут не соответствовать тем нормативам, которые установлены для квартир.

Можно ли прописаться в апартаментах

Апартаменты считаются нежилой недвижимостью. Имея такой юридический статус, прописка в коммерческих помещениях не предусмотрена. Оформить регистрацию в апартаментах можно временную, и то, только, если недвижимости присвоена категория гостиничного комплекса. Имеются ограничения по срокам временной прописки. Она не должна превышать 5 лет. Во всех других апартаментах зарегистрироваться нельзя.

Покупателей апартаментов привлекают определённые преимущества — заманчивая стоимость, размещение в центре города, просторные помещения, где можно воплотить любые дизайнерские проекты, близкое расположение к работе. Одновременно с получением в собственность такой коммерческой недвижимости её владельцы приобретают ряд юридических, финансовых и социальных проблем.

Ссылка на основную публикацию