Как это аренда квартиры с последующим выкупом

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

  • вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
  • изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Аренда квартиры с последующим выкупом: риски сторон

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Риски продавца

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

  • На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
  • Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
  • Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
  • Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются. Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты. Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца. Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
  7. Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.
  8. Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
  9. Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

One thought on “ Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил ”

Доброе утро!мы хотим оформить аренду с правом выкупа.как это сделать,чтобы все было законно?

Договор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

  • наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
  • наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Договор аренды с последующим выкупом

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать:

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
  2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором – только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
  3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
  4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора:

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК

Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.

Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.

Условия Программы «Аренда и выкуп»

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

  • срок выкупа — до 15 лет;
  • первоначальный взнос от 0%;
  • макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
  • документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Откуда дует ветер?

Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.

Принцип формирования суммы выплаты

Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).

После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.

Плюсы и минусы аренды квартиры с правом выкупа

Плюсы

1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора. Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.
2. При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль. Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).
3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к. ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.
4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.
5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.

Минусы

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.
1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью. В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).
2. Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.
3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

  • тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
  • те, у кого «серый» доход;
  • у кого нет первоначального взноса;
  • и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Примеры сравнения Программы «Аренда и выкуп» и ипотеки

Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублей
Первоначальный взнос — 0%
Срок выплат: 15 лет
Ежемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)
Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:
39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.
473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке

Стоимость квартиры: 2 616 000 рублей
Первоначальный взнос: 15%

392 400 рублей
Размер кредита: 2 223 546 рублей
Процентная ставка: 13, 25%
Ежемесячный платеж: 28 500 рублей
Сумма переплаты: 2 906 453 рублей
Посчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:
392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400

В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.

Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».

Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)

Сумма кредита: 398 357 рублей
Срок: 36 месяцев (торопиться не будем)
Категория клиента: общие условия
Ставка: 21,5%
Ежемесячный платеж: 15 110 рублей
Сумма переплаты: 145 624 рубля
Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублей
Если сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что
3 года надо будет платить — 43 610 рублей
остальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)
Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

Резюме

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Сегодня вы узнали об аренде с выкупом квартиры и насколько реальна Программа АМЖК «Аренда и выкуп». Мне и другим читателям будет интересно ваше мнение по теме аренды квартиры с последующим выкупом, поэтому, если оно у вас есть — обязательно выскажитесь в комментариях к статье.

Подписывайтесь на рассылку блога и узнавайте еще больше полезных новостей по теме Недвижимость:)

Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор

При аренде жилья порой возникает вопрос, можно ли снимать квартиру с последующим выкупом? На самом деле, подобные ситуации происходят довольно часто. Здесь главное – верно заполнить договор и выполнять все необходимые условия. Ведь в итоге получается довольно выгодная сделка и для арендодателя, и для арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

  • если заканчивается срок действия договора аренды;
  • если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы. К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества. Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Важно! Данный договор совмещает в себе арендное соглашение с договором купли-продажи, поэтому необходимо знать все особенности двух видов документов.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

В договоре должны быть указаны:

  1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
  2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
  3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
  4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
  5. Момент регистрации перехода прав.
  6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
  7. Основания для расторжения договора.
  8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
  9. Страховые ситуации.

Образец договора вы можете скачать по этой ссылке и заполнить либо самостоятельно, либо при помощи юриста.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

  1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
  2. Приводит помещение в негодное состояние.
  3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
  4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Заключение

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !


Тонкости съема квартиры с последующим выкупом

Команда Путина пытается тоже решить этот вопрос. В том числе, и значительным снижением ставки по ипотеке. Вот только заем на квартиру взять можно при весомой и, главное, официальной зарплате. А большинство предприятий как платило деньги сотрудникам в конверте, так и платит. Получается замкнутый круг.

И выход из этого круга только один: аренда. Но и здесь куча проблем. Цена аренды «кусачая». При средней бюджете семьи, например, в Москве 120 тыс. рублей, за наем однушки надо отдать 35 тыс. + коммуналка 5 тыс = 1/3 часть от общей суммы семьи.

В районном городке Костромской области зарплаты поскромнее (в среднем 30 тыс. на двоих), аренда однушки 7 тыс. в месяц плюс коммуналка 3 тыс. Получаем ту же 1/3 часть от бюджета.

Жилье в аренду с последующим выкупом

Недавно в газете увидела объявление: «Сдам жилье в аренду с последующим выкупом». Никогда о таком не слышала. Договор пожизненной ренты жилья это иное.

Стало интересно: возможно, этот вариант и станет решением жилищных вопросов страны. И сразу два вопроса:

Первый: зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно?

Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид. Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина. Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.

На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж.

Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.

Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район..

Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.

В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.

Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.

Такая схема работает и при покупке элитной недвижимости. Жилье люкс класса настолько дорогое, что далеко не каждый может это себе позволить.

В настоящее время крупные инвестиционные компании готовы продать «не улетающие» из-за астрономических цен квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, но срок такого договора не более 15 лет.

Например, компания «Инвесттраст» предлагает в аренду с выкупом квартиры с новой мебелью, не проданные при заселении дома. Средняя цена аренды в месяц в районе «Новые Ватутинки» — 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру. Плюс коммуналка.

Для новой Москвы это, конечно, дороговато. В «старой» Москве можно снять жилье в этих же пределах.

Платеж за аренду идет в зачет суммы выкупной цены квартиры. При подписании договора оговаривается ее стоимость на год, затем каждый год подписывается дополнительное соглашение о новой цене, которая будет равна рыночной на тот момент.

И так все 15 лет.

Повторимся, владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. поэтому предложений такого рода на рынке мало.

И второй: зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно? Кто он таков, этот покупатель?

Для какого покупателя это будет актуально?

В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.

Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах. Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.

Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой.

Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.

В третьих, если квартира на первом этаже и возможно организовать отдельный вход, ею заинтересуются бизнесмены или, например, художники. Чем не вариант для студии.

Пока мы говорили о продавцах и покупателях, пустившихся в самостоятельное плавание в море жилых квадратных метрах. Посмотрим, что может предложить государство.

Программа «Жилье в рассрочку» от АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Дом. РФ) давно и успешно реализует программу «Жилье в рассрочку». 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ, поэтому программа государственная.

Алгоритм действий прост:

  1. Заполнить заявление — анкету. Бланк можно скачать на сайте.
  2. Лично явиться к сервисному агенту АИЖК с паспортом, СНИЛС и ИНН. Список организаций, которые работают с агентством, есть на сайте. Назову наиболее крупных: Уралсиб Банк, Банк Открытие, ГЛОБЭКСБАНК.
  3. Документы, подтверждающие вашу трудовую деятельность и платежеспособность (по возможности).

Программа «Аренда с выкупом» от Дом. РФ не требует обязательного подтверждения официальных доходов и выдается без первоначального взноса.

Нужно понимать, что условия займа при отсутствии доказательств платежеспособности, повлекут за собой:

  • высокую процентную ставку;
  • срок выплаты долга не более 15 лет.;
  • первоначальную стоимость квартиры плюсуются еще 30% в расчете на удорожание;
  • в выкупную цену квартиры добавляется стоимость рассрочки;
  • квартира приобретается или на вторичном рынке, или у строительной организации после оформления на нее прав. Нельзя купить на стадии строительства;
  • нельзя купить в ветхом доме, с кухней менее 6 метров;
  • район должен быть обжитой, с развитой инфраструктурой;
  • объект не должен стоить выше обозначенного для этого региона «потолка». В Подмосковье ограничения до 6 млн., в Новосибирске — 4 млн.

Дом. РФ приобретет понравившуюся вам квартиру в свою собственность. Сразу после подписания договора вы можете в нее заселиться и начинать платить взносы, которые будут состоять из 2-х частей: часть выкупной цены + плата за рассрочку. И, естественно, коммунальные платежи. Размер рассрочки — размер арендной платы за аналогичную квартиру на рынке жилья. Она фиксируется и в течение всего срока остается неизменной.

Переоформление квартиры, купленной по программе, в вашу собственность произойдет после полной ее оплаты.

Если на рынке цена аренды вырастет, вы выигрываете, если снизится, то вам не повезло. Досрочное погашение возможно без штрафов.

При таких условиях хорошо иметь первоначальный взнос, и побольше.

Пример расчета ежемесячных платежей по программе «Жилье в рассрочку»

Молодая семья Петровых присмотрела себе квартиру за 3 млн. руб. и решила приобрести ее в рассрочку сроком на 15 лет. Денег на первый взнос у них нет.

Ежемесячно платить 46,9 тыс. руб.

Из них:

  • 21,6 тыс. руб. в счет выкупной цены квартиры;
  • 25,2 тыс. руб. плата за рассрочку (арендная плата).

Через 15 лет они получат право на квартиру за 8 442 000 руб. Почти в три раза больше от ее цены.

Семья Ивановых внесла первый платеж в размере 500 тыс. руб., ежемесячно будет платить — 39 тыс. руб., из которых:

  • 18 тыс. руб. пойдут в счет выкупа;
  • 21 тыс. руб плата за рассрочку.

Через 15 лет они получат квартиру за 7 020 000 руб.

Сразу вспоминаешь добрым словом ипотеку!

Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов

Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.

Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).

Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.

Ссылка на основную публикацию