Особенности переуступки права аренды земельного участка

Договор переуступки прав аренды земельного участка в 2020 году

Арендные отношения в земельном праве – довольно частая ситуация, когда владелец земли передает свои права и обязанности на землю другому лицу. Арендатор пользуется участком и извлекает от этого прибыль, а арендодатель получает определенную плату за аренду его земли. Чтобы законодательно осуществить задуманное, оформляют договор переуступки прав аренды земельного участка.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

  • Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
  • Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Законодательная база

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

  1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
    • для исполнения залоговых обязательств;
    • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
    • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
    • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

  • Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
  • Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
  • Особенности переуступки прав аренды земельного участка

    Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

    Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

    • Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
    • Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
    • Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

    В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

    • Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
    • Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
    • При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
    • Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
    • Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

    Процедура переуступки регламентируется положениями ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ, где обозначены варианты передачи прав аренды на землю. Стоит отметить, что временной промежуток, выделенный для переуступки, не может быть большим, нежели срок аренды, обозначенный в соглашении. Если передача прав и обязанностей касательно пользования земельными ресурсами составляет менее 5 лет, при оформлении сделки не требуется личное присутствие владельца надела. Если срок превышает 5 лет, тогда потребуется официально уведомить владельца, получить его согласие на сделку. Без письменного документа, подтверждающего согласие собственника, процедура не может быть осуществлена.

    Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

    Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.

    Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но переступить свои права в этом случае он не имеет права.

    Видео: Процедура

    Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования. Если в арендном договоре нет иных условий, и срок его действия превышает пятилетний срок, то собственнику участка направляется уведомительное письмо о смене арендатора.

    Если арендным договором оговорен порядок перехода прав на третьих лиц, то отдельный договор не составляют.

    Если арендные отношения по переуступке прав оформляются сроком превышающим год, то соглашение должно быть зарегистрировано в кадастровой палате, и только тогда оно имеет юридическую силу.

    Подписывают соглашение обе стороны: тот арендатор, кто уступает свои права, и тот, кто стал его правопреемником по соглашению.

    На что обратить внимание при оформлении сделки по переуступке прав?

    • На конечную дату перехода имеющихся прав аренды новому владельцу: обычно она совпадает с датой регистрации договора.
    • На достижение согласия с владельцем участка о переуступке, если срок аренды превышает пятилетний срок.
    • Определение расчетных операций: как и когда, будет осуществлена оплата за новое соглашение.
    • Текст соглашения должен быть составлен в соответствии с установленными правилами, и если оно будет неправильно написано, то впоследствии эта сделка может быть признана недействительной.

    Форма соглашения и бланк договора, скачать

    Обязательные реквизиты:

    • Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
    • Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
    • Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
    • Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
    • Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
    • Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
    • Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
    • Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
    • Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

    Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

    Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

    СОГЛАШЕНИЕ
    о переуступке прав и обязанностей
    по договору аренды земельного участка« » _________ 2012 года ст. Новопокровская
    Ф.И.О.___________________ ИНН _________________, дата рождения:_____________ место рождения: _________________ паспорт:____________________, выдан ______________________________ код подразделения_____________, зарегистрирован: _________________________________________________________
    именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны и
    Ф.И.О., гражданин РФ, пол: мужской, дата рождения _____________, место рождения: ______________________, паспорт: серия: __________________ выдан: _______________, __________________________, код подразделения: ____________, зарегистрирован: _________________________________________,
    именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:1. «Сторона 1» уступает, а «Сторона 2» принимает на себя солидарно права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения(населённных пунктов) от___________________№ _____________ зарегистрированного _____________ 20___ за № __________________ в ____________ отделе Управления Росреестра по _________________(области) краю, предметом которого является земельный участок из земель(сельскохозяйственного назначения) населенных пунктов, для эксплуатации здания магазина (производста сельскохозяйственной продукции и т.п.),с кадастровым № _______________ площадью _________ кв.м., расположенный по адресу:________________________________________________, расположенный в границах участка.2. На момент государственной регистрации настоящего Соглашения Сторона-1 обязуется оградить Сторону-2 от любых материальных затрат, издержек и потерь, в том числе связанных с уплатой обязательных платежей и выплат, а также обязательств перед третьими лицами, связанных с заключением настоящего Соглашения и основным договором.3. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания настоящего Соглашения все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п. 1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.4. Обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у Стороны-2 с момента вступления в силу настоящего Соглашения.5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в __________________ отделе Управления Росреестра по ________________ краю (области)6. Настоящее соглашение составлено в 4 (четырёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: два экземпляра сторонам договора, один экземпляр — ______________ отделу Управления Росреестра по__________________(области) краю, один экземпляр – администрации муниципального образования _______________район.7. Расходы по государственной регистрации настоящего Соглашения в _____________ отделе Управления Росреестра по ____________ (области) краю возлагаются на Сторону-2.( на Сторону-1)Подписи сторон.Сторона — 1Сторона — 2

    Необходимые документы для регистрации

    • Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
    • Копия прежнего арендного договора.
    • Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
    • Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
    • Уплаченная государственная пошлина.

    Если оформлением занимаются физические лица, то нужно предоставить общегражданские паспорта сторон.

    Юридические лица предоставляют оригиналы и копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, идентификационный номер организации. Нужно и удостоверение личность гражданина, подающего от имени организации документы на регистрацию и доверенность на выполнение этих действий от имени руководства.

    Стоимость оплаты услуг по регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей, а для физических – 2 тысячи.

    Новые арендные отношения начинают свое законное действие только после окончания регистрационных действий, только после этого момента арендатор становится полноправным пользователем земли.

    Переуступка права аренды земельного участка

    Аренда земельных участков является довольно распространенной практикой в современном обществе. Однако такая ситуация, как переуступка права аренды рядовыми гражданами до сих пор понимается не в полной мере. Большинство, сталкиваясь с данной ситуацией, ищет помощи у юристов, однако кое-что о данной процедуре можно узнать, если внимательно ознакомиться с Земельным и Гражданским кодексами РФ.

    Когда земельный участок сдается в аренду.

    Аренда представляет собой договор, по которому собственник земельного участка передает второй стороне права пользования землей и получение с нее полезного дохода. Взамен арендодатель в течение всего срока действия договора получает от арендополучателя фиксированную плату, называемую рентой.

    В земельном законодательстве выделяют два случая аренды участка:

    1. Использование его для сельскохозяйственных работ.
    2. Использование для жилищного строительства.

    Между физическими лицами самым распространенным вариантом является первый: собственник земли, использующий ее как объект инвестирования, обычно не продает участок, а получает с него пассивный доход в виде ренты.

    Второй вариант чаще всего встречается в сделках с муниципальными органами власти. В этом случае земли арендуются под строительство индивидуального и многоквартирного жилья, организацию дачных и гаражных кооперативов и тому подобного.

    Договор аренды может быть заключен на срок до и более одного года. В случаях, передачи земли в пользование по данному договору на срок более 1 года, закон требует постановки его на учет в Управлении федеральной службы государственной регистрации. Существует также такой процесс, как отчуждение земельного участка или его доли.

    Переуступка права аренды на земельный участок третьему лицу

    Гражданский кодекс в пункте 2 статьи 615 говорит, что арендатор в течение срока действия договора аренды получает возможность распоряжаться арендованным имуществом в соответствии с условиями соглашения. Чаще всего в число этих условий входит и передача прав на арендованное имущество третьему лицу. Данная процедура может осуществляться в двух основных формах:

    1. На основании договора субаренды
    2. Путем переуступки прав аренды землевладения.

    Договор субаренды представляет собой договор, заключаемый на земельный участок между арендатором и третьей стороной, которая и будет в дальнейшем использовать предмет договора и получать от него доход. Данное соглашение заключается на время, не превышающее срок действия договора основной аренды. При этом ответственными сторонами будут арендаторы по обоим договорам.

    Уступка права аренды земельного участка предполагает, что арендатор передает все свои права на данные земли третьему лицу, которое впоследствии становится основным арендополучателем. Наиболее распространена подобная практика в случаях покупки здания, располагающегося на арендуемой территории. Данная операция возможна без участия собственника земли: информация об изменении ответственного за арендуемое имущество лица доводится до землевладельца посредством уведомления.

    Переуступка прав аренды земельного участка имеет несколько особенностей:

    Нельзя переуступить права на участок, по договору аренды которого данная операция не оговорена сторонами; Нельзя переуступить права на участок под жилищное строительство, если по оформленному ранее договору аренды он числится в качестве сельскохозяйственных земель. Предварительно требуется провести процедуру изменения целевого назначения арендуемых земель.

    Оформление договора и необходимые документы.

    Нюанс, который можно выделить при оформлении переуступки договора аренды земельного участка — способ расчета между первым и вторым арендаторами. Данный процесс может происходить несколькими способами, основное различие которых лежит в дальнейшем налогообложении:

    1. Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли.
    2. Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.

    Для оформления переуступки прав аренды земельного участка нужно собрать пакет следующих документов:

    • Заявление на переуступку прав;
    • Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
    • Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия; Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
    • Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

    Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

    • Для физических лиц — паспорт и согласие супругов на совершение данной сделки, заверенное у нотариуса. Если какая-то из сторон в браке не состоит, ей необходимо предоставить соответствующее заявление об отсутствии брачных отношений, также заверенное нотариусом;
    • Для юридических лиц — копии учредительных и регистрационных документов, свидетельство ИНН (как копию, так и оригинал), выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии в учредительных документах изменений. Также необходимы документы, подтверждающие личность подписывающего соглашения лица и подлинники выданных предприятиями доверенностей на представительство их интересов при подписании договора.

    Регистрация перехода права аренды.

    Государственная регистрация и переуступка права аренды от одного арендополучателя к другому влечет за собой вступление заключенного между этими лицами договора. Она необходима в случаях, если соглашение заключается на срок свыше 1 года.

    Регистрация перехода права аренды, как понятно из приведенного выше перечня документов, производится только при уплате государственной пошлины, определяемой главой 25.3 Налогового кодекса РФ.

    Сейчас государственная пошлина за регистрацию перехода права аренды для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22000 рублей. Сам процесс регистрации регулируется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Регистрация процедуры перехода права аренды земельного участка подтверждается выдачей соответствующего свидетельства.

    Изложенную выше информацию можно обобщить в следующем виде:

    • Договор на аренду земли могут заключать и физические, и юридические лица. Право аренды земельного участка передается либо путем переуступки данного права, либо при помощи заключения договора субаренды.
    • Для оформления переуступки права аренды согласие арендодателя не требуется, если в договоре нет запрещающего данную процедуру пункта, однако стороны договора переуступки прав обязаны уведомить собственника участка о смене ответственного лица.
    • Состав документов, требуемых для оформления перехода права аренды, зависит от правового статуса сторон договора.
    • Регистрация и переуступка права аренды сопровождается уплатой государственной пошлины.

    Что такое переуступка права аренды земельного участка

    Переуступка прав по договору аренды осуществляется как физическими, так и юридическими лицами. Многие землевладельцы сдают участки в аренду. Цель такой процедуры – передача земли для дальнейшего использования в целях арендатора. При этом владелец получает возможность заработать на территории, которую не использует или хочет сдать.

    Субаренда и переуступка – разные вещи, хоть их и путают. При субаренде участок сдается третьему лицу, а при переуступке арендатор лишается своих прав совсем. Права собственника земли остаются за ним.

    Суть переуступки заключается в получении земли другим претендентом. Текущий хозяин участка и тот, кому он уступает право аренды, заключают сделку, согласно которой новый арендатор получает права и обязанности старого. Для её заключения у каждой из сторон должно быть разрешение на это.

    Как правильно составить и оформить документ

    При составлении договора в документ обязательно вписываются паспортные данные, информация о предмете сделки и порядок передачи прав на аренду. При наличии задолженности нужно указать способы её погашения. Стоимость и условия аренды обговариваются сторонами заранее. Они включаются в договор вместе со способом оплаты и банковскими реквизитами участников. Дата, место заключения соглашения, подписи и печати (если есть) обеих сторон тоже обязательны.

    Заполняя информацию о земле, нужно обязательно указать место её расположения, границы и площадь. Если есть возможность ИЖС (индивидуального жилищного строительства) или другие детали аренды участка – их тоже указывают. Стоит помнить, что при построении чего-либо на арендованной территории, готовая постройка автоматически переходит в собственность собственника участка.

    Договор может быть оформлен на обычной офисной бумаге или специальном бланке. Такие печатают с помощью различных способов типографии. Заполнить документ можно от руки, или напечатав текст. При этом права арендатора сильно ограничены, ведь право распоряжение землей остаётся за владельцем.

    Что необходимо учитывать при заключении договора

    Есть несколько нюансов при оформлении такой сделки. Во-первых, нужно заранее учитывать, что по сравнению с арендой срок договора переуступки не подлежит продлению. Во-вторых, стоит обсуждать все детали еще до его подписания, ведь после этого изменить полномочия арендатора или стоимость арендной платы нельзя.

    Помимо этого, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В случае, если он заключается менее чем на год между физлицами, регистрация не требуется. Для неё физическому лицу понадобятся такие документы:

    • Паспорт РФ или другое удостоверение личности.
    • Заявление.
    • Документы на землю.
    • Подписанные договоры (двух видов) о переуступке в двух экземплярах (оригинал и копия).
    • Кадастровый паспорт и план (масштаб 1:500) участка.
    • Подтверждение того, что надел состоит на учете в налоговых органах.
    • Письменное согласие супруга или супруги физлица на принятие земли в аренду. Если брак заключен не был, нужно предоставить справку об отсутствии законных отношений.

    Дополнительно может понадобиться нотариально заверенная доверенность на тот случай, если вместо физического лица договором занимается его представитель. Если в аренду сдается участок сельхозназначения, придется подтвердить специальной справкой, что комитет одобрил данную сделку.

    При регистрации договора юридическим лицом, помимо вышеуказанных документов нужно приложить справки, которые подтвердят его полномочия и нотариально заверенные копии уставных и учредительных бумаг.

    Зарегистрировать сделку о переуступке прав можно за 2-3 тысячи рублей для физического лица, и за 22 тысячи – для юридического.

    В каких случаях переуступка невозможна

    Главная причина, по которой нельзя оформить такую сделку – наличие запрета в основном договоре. Если собственник при сдаче земли в аренду прописал, что против подобных махинаций с участком, то заключение договоров переуступки категорически запрещено.

    Даже если это не было прописано в договоре об аренде, существуют и другие причины. Среди них:

    1. На территории расположены постройки, не соответствующие нормам юриспруденции и строительства. То есть возведение на участке дома без официального разрешения автоматически исключает возможность переуступки.
    2. Если земля, которую сдают в аренду, не принадлежит определенному лицу. То есть это спорное имущество, раздел и принадлежность которого еще не обговорены.
    3. Наличие долга в отношении земельного участка.
    4. Действующий арендатор еще не погасил стоимость выкупа участка.

    Перед заключением договора нужно тщательно изучать историю земли, которая будет использована. При невнимательности можно стать жертвой мошенничества или навлечь на себя лишние проблемы.

    В каких случаях можно продлить договор аренды

    Если арендатор выполнил все условия договора и полностью удовлетворил арендодателя, то по истечению срока сделки её можно продлить. Это происходит в ситуациях, когда:

    • Человек, взявший участок в аренду, добросовестно выполнял свои обязательства.
    • Надел использовался строго по назначению.
    • За весь срок использования состояние земли оставалось на должном уровне.
    • Арендатор не сдавал участок в субаренду и не оформлял переуступку без соглашения с владельцем.
    • Оплата производилась вовремя.

    Претенденту предоставляется новый договор. У него есть время до окончания действия срока, указанного в соглашении. За это время арендатор должен принять решение – согласен ли он на новые условия – и оповестить об этом землевладельца.

    Какие возможности получает новый арендатор при переуступке прав

    Максимальный срок аренды земли – истечение периода аренды, установленного изначально. При этом третье лицо получает не только все полномочия предыдущего арендатора, но и такие возможности:

    1. Право выкупа. По истечении срока, арендатор может выкупить земельный участок.
    2. Право на возведение построек. Если в договоре не указан запрет на построение различных сооружений, временный владелец может возвести что-нибудь на территории.
    3. Своевременная оплата. Рассчитываться с владельцем нужно вовремя.
    4. Использовать полученную землю можно не выходя за рамки ограничений, установленных договором.

    Если условия нарушены, землевладелец имеет право применить меры разного характера и уровня серьезности.

    Образец договора о переуступке права аренды

    При заключении сделки между физлицами, договор заключается по следующему образцу:

    1. Предоставление паспортов всех сторон.
    2. Вся информация по земельному участку: площадь, расположение и т.д.
    3. Перечисление условий переуступки, упоминание прав и обязанностей арендатора.
    4. Сумма долга на землю (если имеется) и способ его погашения.
    5. Кадастровый паспорт и арендное соглашение относительно прошлого нанимателя.
    6. Стоимость аренды, способ оплаты (внесение сразу всех средств, ежемесячная плата и т.п.).
    7. Срок действия договоренности.
    8. Назначение земли и как она будет использоваться.
    9. Дополнительная информация об условиях сделки. Определяется в результате предварительных переговоров сторон и их соглашения.
    10. Дата и место. Подписи участников.

    Оформить сделку можно и между юридическими лицами. Для этого необходимо предоставить:

    1. Копию имеющихся регистрационных, учредительных документов и справок.
    2. Копию и оригинал идентификационного номера налогоплательщика (ИНН).
    3. Справку из единого государственного реестра юридических лиц о том, что изменения в учредительных документах отсутствуют.
    4. Паспорт.
    5. Доверенность, подтверждающая право представления интересов юридического лица.

    В зависимости от ситуации, существуют некоторые нюансы, которые учитываются при заключении договора. Исходя из них могут понадобиться дополнительные документы.

    Особенности договора между физическими лицами

    У договоров о переуступке есть свои особенности. Их нужно учитывать – при невыполнении правил документ будет расторгнут. В худшем случае отношения между арендатором и владельцем будут выясняться посредством суда.

    1. Строить что-либо на полученном участке без разрешения собственника запрещено.
    2. Сдавать участок в аренду (оформлять переуступку прав) без согласования с владельцем нельзя.
    3. Сохранять благосостояние земельного надела на достаточном уровне, чтобы у землевладельца не было претензий.

    Кроме того, вносить плату за аренду нужно вовремя. В противном случае владелец может подать иск в суд, обвинив арендатора в невыполнении условий сделки. Согласие законного супруга на заключение договора или справка о его отсутствии тоже является обязательным пунктом.

    Особенности договора между юридическими лицами

    Особенности данной сделки между юрлицами такие же, как и между физлицами. Договор между предприятиями или организациями заключается в обычном порядке. Регистрацию нужно проводить, если период договоренности больше года.

    Кроме заявления и необходимой документации, в Росреестр необходимо предоставить документы, которые подтверждают официальность и законность организации и её деятельности.

    Переуступка муниципальной аренды

    Если в качестве арендодателя выступает государство, то действуют немного другие правила. Распоряжаться имуществом, расположенным на территории, можно только после получения разрешения местных органов власти (администрации). То есть при переуступке прав на муниципальный участок, необходимо получить согласие на это.

    Однако если период аренды земли достигает пяти и более лет, у нанимателя появляются новые права. В пределах этого срока арендатор имеет право заключить сделку о переуступке своих прав без согласия государства. Он также имеет право сдать в субаренду отдельный участок вверенной ему территории. Нарушать и изменять условия договора при этом нельзя.

    Действует одно важное правило. Если не было получено разрешение, в обязательном порядке нужно заранее оповестить арендодателя о передаче своих прав третьему лицу.

    Каким образом уведомить землевладельца

    При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно. При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:

    • О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
    • Об основном договоре: его номер и дата оформления.
    • О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
    • О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
    • О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
    • Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).

    Отправить извещение нужно землевладельцу, которому принадлежит участок. Этим должен заняться инициатор сделки. Оповестить собственника можно тремя основными способами.

    Первый – личная доставка. Это один из самых распространенных способов уведомления хозяина земли. При этом можно быть на 100% уверенным, что оно было доставлено, ведь разговор происходил лично.

    Второй – пересылка почтой. Этот способ позволяет избежать личной встречи с землевладельцем. Письмо отправляется специальной корреспонденцией. Позже отправителю приходит уведомление о том, что доставка была произведена, и арендодатель получил документ.

    Третий – отправка по электронной почте. Не самый надежный из-за возможных сбоев в системе, но тоже действенный. Кроме того, это самый быстрый способ извещения.

    При желании можно воспользоваться услугами законных представителей. Это человек, на руках у которого будет его паспорт и доверенность, которая подтверждает его права. Таким образом не придется являться к собственнику самостоятельно, но быть уверенным, что уведомление доставлено.

    В каких ситуациях возможно расторжение контракта

    Для того, чтобы расторгнуть договоренность, нужны веские причины. Они указаны в законодательстве, а также в условиях самой сделки. К ним относятся:

    1. Стороны приняли обоюдное решение о прекращении каких-либо отношений.
    2. Арендатор дважды (подряд) нарушил установленный срок внесения арендной платы.
    3. Наниматель не выполнил условий сделки. К этой причине относятся серьезные нарушения. К примеру, ухудшение состояния арендованного участка, незаконные действия на его территории, использование земли не по назначению и другие.
    4. Участок был уничтожен или доведен до ужасного состояния, при котором использовать его невозможно. Причиной этого могут стать природные бедствия или изменение самой земли.

    Таким образом, переуступить право на аренду земельного участка может наниматель, но с учетом определенных правил. И только в том случае, если такая процедура разрешена основным договором и не нарушает стандартов, установленных законом. Если следовать установленным условиям, то сотрудничество между арендатором и арендодателем продлится долго и плодотворно.

    Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

    Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

    Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

    В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

    В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

    Что это такое?

    Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

    Такой сделке присущи следующие признаки:

    1. Основными участниками являются:
      • текущий арендатор;
      • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  • Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  • Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  • Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.
  • Следует отличать переуступку от субаренды.

    Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

    Законодательные нормы

    Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

    1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
    2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
    3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
    4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

    Можно ли это сделать?

    Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

    Когда возможно переоформление на другого человека?

    Оформить передачу можно в следующих случаях:

    • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
    • если на земле нет незаконных сооружений;
    • если на надел нет обременения;
    • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

    Когда нельзя переуступить третьему лицу?

    Невозможно переступить права в следующих случаях:

    • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
    • если на земле находятся незаконные сооружения;
    • если надел обременен.

    Особенности уступки

    Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

    Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

    Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

    Порядок осуществления сделки

    Сделка состоит из двух этапов:

    • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
    • официальное составление соглашения.

    Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

    Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

    Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

    Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

    • гражданам – 2000 руб.;
    • организациям – 22000 руб.

    Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

    • заявление на переуступку;
    • копии паспортов участвующих сторон;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • справку об отсутствии задолженности по оплате;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • соглашение собственника (если требуется);
    • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

    Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

    • заявление на переуступку;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • уставные документы (копии и оригиналы);
    • копию и оригинал ОКПО;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • соглашение собственника (если требуется).

    Суть сделки

    Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

    • ошибки;
    • помарки;
    • неточности;
    • ложные сведения;
    • зачеркивания и т.д.

    В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

    Составить договор можно следующими способами:

    1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
    2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

    Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

    В тексте договора содержится следующая информация:

    • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
    • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
    • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
    • сведения об арендной плате;
    • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
    • плата за переуступку;
    • срок действия соглашения;
    • порядок возврата первоначальному арендатору;
    • ответственность участников;
    • дата и место регистрации;
    • подписи сторон.

    Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

    Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

    Права и обязанности

    Арендатор вправе:

    • использовать землю по назначению;
    • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
    • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

    Обязан:

    • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
    • сохранять надел в первозданном виде;
    • выполнять основные условия договора.

    Арендодатель вправе:

    • требовать оплаты арендных платежей;
    • требовать отчета по пользованию земельным участком.
    • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

    Обязан:

    • соблюдать условия договора;
    • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

    Правовой статус арендодателя

    Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

    Собственник может расторгнуть сделку, если:

    • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
    • Обязательства по соглашению не выполняются.

    Основные нюансы

    Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

    В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

    После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

    Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

    Заключение

    Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

    К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

    Ссылка на основную публикацию