Особенности работы товарищества собственников жилья (ТСЖ)

ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом: понятие и функции товарищества

Владение жилищем подразумевает не только права, но и обязанности.

Получается, что любой хозяин квартиры несет ответственность не только за свой угол, но и в значительной мере — за весь дом, за то, что там происходит.

Осуществляется управление многоквартирным зданием разными способами — главное выбрать подходящий. Один из них — ТСЖ. Что же это такое и как оно работает?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

О том, как зарегистрировать ТСЖ на сайте ГИС ЖКХ, а также о том, как заключить договора на обслуживание с собственниками, вы можете узнать из наших статей. Образец заявления на вступление в товарищество вы можете скачать тут.

Понятийный аппарат

Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

Под этим термином понимается некоммерческая организация, созданная собственниками квартир для управления их многоквартирным зданием (ст.135 ЖК РФ) и учреждается на общем собрании.

Даже когда жилой дом еще только строится, собственники уже могут создать ТСЖ (ст.139 ЖК РФ). Также эта организация может быть реорганизована в жилищно-строительный кооператив (ст.140 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья многоквартирного дома по сути своей не что иное, как юридическое лицо. То есть, оно зарегистрировано по установленным для этого нормам, имеет свой устав, юридический адрес, особую печать, банковские счета.

Жители могут выбрать по своему усмотрению тот вариант управления, который бы наиболее отвечал их требованиям. Например, это:

  • Управляющая компания;
  • Товарищество собственников жилья, либо жилищно-строительный кооператив;
  • непосредственное управление.

Для осуществления такого выбора, однако, одного желания собственников мало. Нужно брать в расчет многие факторы, среди них такие, как:

  • уровень дохода обитателей дома, их дисциплинированность;
  • есть или нет приборы учета;
  • какие отношения сложились с поставщиками ресурсов;
  • какие управляющие организации уже есть.

О том, какие объекты придомовой территории и общедомового имущества находятся на балансе ТСЖ, а также о том, кто имеет право оказывать товариществу технические и другие услуги, возможно узнать на нашем сайте.

Понятие «управление многоквартирным домом ТСЖ». Что понимается под этим словосочетанием, современное законодательство никак не уточняет.

Тем не менее, именно означенному правлению. Чтобы иметь точное стабильное понимание того или иного слова, нужно определиться с его признаками.

Так к признакам управления относятся:

согласованность и единство;

О том, как и куда пожаловаться на работу товарищества, или как выйти из него, вы можете узнать на нашем сайте.

Проблемы ведения управления

Следует понимать, что хотя товарищество есть юр.лицо, руководство им все же отличается от руководства обычной фирмой. Например в случае острого несогласия или недобросовестности одного из нижестоящих кадров, глава компании может его попросту уволить и забыть об этом человеке.

У председателя ТСЖ все не так просто — отношения с жильцами играют весьма значительную роль в эффективности управления. К тому же предприниматель может принять такое решение, что называется, в одно лицо. В товариществе это невозможно без присутствия бухгалтера и членов ревизионной комиссии.

Еще одна проблема такого вида правления — это ее негибкость. Как видно уже хотя бы из предыдущего примера, нужно для каждого, даже вроде бы самого простого решения как минимум пять человек — чтобы оно хотя бы было просто законным. Эффективность от этого зачастую страдает.

Проблему представляет собой и разные взгляды собственников по поводу управления зданием или пользования придомовой зоной. Например, одни разбивают клумбы и всячески третируют собственников собак, другие же говорят, что незачем делать такие дворы, которыми можно только любоваться, и т.д.

Председателя выбирают на тот срок, который зафиксирован в учредительном документе. Он предоставляет регулярную бухгалтерскую отчетность в налоговую инспекцию; заключает договора, ведет отчетность организации.

О плюсах и минусах ТСЖ, а также о вопросах его реорганизации, ликвидации или банкротства, читайте из наших статей.

Работа товарищества

Органами управления принято считать его главу, правление и общее собрание.

Если председателя по каким-либо причинам избрать не получилось, назначается управляющий.

С ним подписывается трудовой договор, где в роли нанимателя выступает товарищество. Управляющий отвечает за:

  • должную работу всех коммуникаций дома;
  • подготовку бюджета и сметы на будущий год;
  • связь с населением и сотрудничество с коллегами;
  • сотрудничество с муниципалитетом;
  • сотрудничество с подрядными организациями;
  • взаимодействие с должниками и контроль за погашение ими задолженностей;
  • другие работы, предписанные ему уставом и трудовым договором.

Функции правления:

  • составление плана работ на будущий год;
  • контроль за соблюдением коллегами всех норм законодательства;
  • ежегодная отчетность перед общим собранием о выполненной за год работе;
  • составление смет с расшифровкой по статьям и обсуждение их на собрании;
  • управление зданием или наем того, кто будет это делать;
  • привлечение рабочих для уборки дома и прилегающей к нему зоны;
  • другие, предусмотренные уставом.

Узнайте о том, как провести заочное голосование собственников, из нашей статьи.

Права и обязанности членов ТСЖ

К первым относится:

    возможность распоряжения своей собственностью без согласования с другими членами организации;

участие в собраниях, вносить предложения по улучшению качества проживания или эффективности правления;

доступ к общему имуществу;

  • избирать членов правления и самим заявлять свою кандидатуру.
  • Что же касается обязанностей, то это:

      пользоваться домом в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, также другими требованиями закона;

    выполнять законодательные требования, относящиеся к вопросу управления организации;

  • участие в содержании; строительстве; капитальном ремонте дома.
  • На что ТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК):

      устанавливать суммы платежей по ЖКХ;

    подписывать документы об оказании различных услуг, также по управлению домом и по содержанию общего имущества;

    совершать юридические действия с помещениями, являющимися собственностью данной организации;

    приобретать недвижимость в собственность организации;

  • предоставлять в пользование третьих лиц часть общего имущества.
  • Читайте нашу статью о правах и обязанностях членов ТСЖ и учредителей перед жильцами.

    Функции в многоквартирном доме

    К функциям товарищества относится:

      предоставление и выполнение услуг собственникам помещений;

    обеспечение должного санитарного состояния;

    контроль над компаниями, клининговыми фирмами или частными лицами — всеми, кто отвечает за чистоту в пределах дома и прилегающей к нему зоны;

    установка парковочных мест и детских площадок, если подобное подразумевается уставом;

  • выполнение других обязанностей, предписанных уставом.
  • Читайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации ТСЖ перед жильцами, о правовом регулировании товарищества, а также о том, обязано ли оно иметь свой официальный сайт. Образцы всех необходимых документов, квитанций и справок для ТСЖ вы можете скачать тут.

    Может ли быть на несколько домов?

    Согласно требованиям Жилищного кодекса (ст. 136), обитатели одного многоквартирного здания могут создать только одно товарищество.

    Одну многодомовую организацию возможно создать для двух и более домов, чьи зоны входят в один земельный участок или располагающихся на граничащих друг с другом участках.

    Два ТСЖ объединиться в одно не могут — для этого создается союз собственников или любая другая многодомная организация, подразумевающая понятие «альянс», «союз» или «объединение», что также должно быть отражено и в названии.

    При создании Товарищества собственников жилья, обитатели берут на себя ответственность за все, что в их доме происходит. С одной стороны перепоручение руководства такой организации удобно, с другой — жители в большинстве своем безынициативны и всячески увиливают от членских взносов.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Особенности товарищества собственников жилья в Российской Федерации

    Эффективность управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья

    В Российской Федерации, как и в других странах, управление жилищным фондом носит сложный, многоаспектный характер, требующий больших знаний, умений и опыта. Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, являются всегда актуальными и злободневными.

    На сегодняшний день одной из самой распространенной формы управления многоквартирным домом является ТСЖ. Институт ТСЖ представляет собой одно из мало изученных направлений в отечественной юридической науке.

    Многие ученые, такие как Шахова Е.С., Тихомирова М.Ю., Гальченко В., Широков А., Вербицкий А., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. в своих трудах рассматривали вопрос об эффективности управления многоквартирным домом в форме товарищества собственником жилья.

    Между тем, стоит заметить, что мнение авторов расходится, одни считают товарищество собственников жилья наиболее эффективной формой управления многоквартирным домом, к ним относятся, в частности, Тихомирова М.Ю., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П.; другие, наоборот, считают ТСЖ неэффективной формой управления многоквартирным домом, к ним относится такие ученые, как Шахова Е.С, Гальченко В., Широков А., Вербицкий А.

    Выступая за эффективное управление многоквартирным домом в форме товарищество собственников жилья, Тихомирова М.Ю., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. приводят следующие доводы:

    при создании ТСЖ собственники помещений могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности по управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества своего многоквартирного жилого дома [Кириченко и др., 2015, с. 29-30];

    собственники помещений в многоквартирном доме объединены одной общей целью устроить свою жизнь в доме лучше, выбрать наиболее благоприятный для собственников и их недвижимости способ управления. В связи с чем, ТСЖ как форма объединения собственников позволяет наиболее эффективно пользоваться гражданскими правами и законными интересами в жилищной сфере;

    прямое участие собственников помещений в управление, позволяет повысить уровень эффективности управления, так как собственники помещений заинтересованы в рациональном расходование финансовых ресурсов и построении эффективного управления при наименьших затратах;

    управление многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, предполагает управление домом самими собственниками. В связи с чем, собственники заинтересованы в обеспечении наиболее благоприятных и безопасных условий для своего проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления для себя и проживающих в таком доме граждан коммунальных услуг [Новиков и др., 2016, с. 15-17];

    в ТСЖ предусмотрено распределение обязанностей и полномочий органов управления и контроля ТСЖ (полномочия управления осуществляет правление ТСЖ, контроль за деятельностью правления ТСЖ – ревизионная комиссия). Таким образом, в ТСЖ законодательно предусмотрен общественный контроль, который является дополнительным гарантом для надлежащего исполнения органом управления ТСЖ своих полномочий.

    Другая группа авторов, которые считают ТСЖ неэффективным способом управления многоквартирным домом, к которым относятся: Гальченко В., Широков А., Вербицкий А., Шахова Е.С. в подтверждении своей позиции приводят следующие аргументы:

    о неэффективности ТСЖ свидетельствует поток жалоб собственников и нанимателей квартир на качество управления многоквартирным домом, на качество жилищных и коммунальных услуг в органы публичной власти всех уровней [Гальченко и др., 2015, с. 7-8];

    деятельность товарищества собственников жилья в настоящее время законодательством Российской Федерации детально не регламентирована, в связи с чем, в ее правовом регулировании имеются пробелы и коллизии норм права;

    члены правления совмещают свою деятельность в товариществе собственников жилья с иной оплачиваемой работой, в связи с чем, эффективность управления крайне низкая [Шахова, 2016, с.64];

    в законодательстве Российской Федерации отсутствуют какие-либо цензы к кандидату на должность председателя правления ТСЖ, что является существенным недостатком. Кроме того, в отличие от руководителя управляющей компании, председатель правления товарищества собственников жилья в настоящее время не обязан получать квалификационный аттестат [Шахова, 2016, с.61-62].

    Таким образом, председатель правления ТСЖ является менее квалифицированным специалистом;

    контроль за деятельностью правления ТСЖ осуществляет ревизор или ревизионная комиссия, которые избираются из числа членов ТСЖ. Ежегодно ревизор или ревизионная комиссия о результатах финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ составляет отчет и предоставляет его на утверждение на годовом общем собрании членов ТСЖ. Таким образом, действующим законодательством РФ предусмотрена только общественная форма контроля за финансово-хозяйственной деятельность правления ТСЖ, что является неэффективным, так как у многих членов ТСЖ отсутствуют специальные знания, умения и навыки;

    в законе не установлено никаких цензов для ревизора либо членов ревизионной комиссии. В связи с чем, Шахова Е.С. считает, что без установления в качестве обязательного требования для ревизора либо председателя ревизионной комиссии наличие бухгалтерского образования, а также ограничений по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления, нельзя говорить об эффективности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом [Шахова, 2016, с.61-62];

    законодательно не предусмотрена численность лиц, способствующих эффективному управлению общим имуществом в многоквартирном доме;

    отсутствует дифференциация минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленного Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора, прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома. В связи с чем, товарищество собственников жилья, при отсутствии достаточных средств и сил, не имеет возможности организовать выполнение, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации, минимального перечня услуг и работ;

    законодательно не установлен характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления оказание услуг по управлению многоквартирным домом либо трудовые отношения.

    Обе позиции авторов об эффективности управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья имеют место на существование.

    Однако, на наш взгляд, ТСЖ на сегодняшний день является наиболее эффективным способ управления многоквартирным домом, потому что позволяет собственникам самостоятельно осуществлять управление своим многоквартирным домом. Кроме того, собственники помещений, члены ТСЖ, преследуют единую общую цель: эффективное управление домом при рациональном расходовании финансовыми средствами, т.е. построение эффективного управления при наименьших затратах.

    Между тем, стоит также заметить, что, не смотря на то, что ТСЖ является наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом, существует ряд пробелов в законодательстве Российской Федерации, которые необходимо устранить для обеспечения наиболее эффективной деятельности ТСЖ.

    Так, например, приведенный довод Шаховой Е.С., свидетельствующий о неэффективности ТСЖ: отсутствие цензов для кандидатур председателя правления и ревизора (ревизионной комиссии), являются актуальными.

    В связи с чем, по нашему мнению, законодателю необходимо установить цензы и закрепить их в Жилищном кодексе Российской Федерации.

    1. Для председателя правления ТСЖ необходимо установить следующие дополнительные критерии:

    -наличие высшего образования (юридического, технического или экономического);

    возрастной ценз (от 30 лет),

    наличие опыта работы в руководящей должности (не менее 3 лет);

    получение квалификационного аттестата;

    Также требуется закрепить характер правоотношений между товариществом собственников жилья и председателем правления, в виде заключения с председателем правления трудового договора.

    2. Для ревизора (председателя ревизионной комиссии) необходимо установить следующие дополнительные критерии:

    – наличие высшего бухгалтерского образования;

    возрастной ценз (от 30 лет);

    опыт работы в должности бухгалтера (не менее 3 лет);

    А также закрепить ограничения по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления ТСЖ.

    Анализирую приведенные доводы авторов о неэффективности управления многоквартирным домов в форме ТСЖ, стоит обратить внимание на то, что ряд вышеуказанных доводов не доказывают факт неэффективности управления ТСЖ.

    Например, довод о поступление жалоб от собственников и нанимателей квартир на качество управления многоквартирным домом, на качество жилищных и коммунальных услуг в органы публичной власти всех уровней, не может быть принят во внимание, так как не меньшее количество жалоб поступает в органы публичной власти всех уровней и при других формах управления многоквартирным домом, в частности, на управляющие компании.

    Кроме того, каким бы эффективным способ управления многоквартирным домом не был, всегда найдутся недовольные люди, которые будут обращаться с жалобами в органы публичной власти.

    Довод об отсутствие законодательно установленной численности лиц, осуществляющих управление общим имуществом в многоквартирном доме, также не доказывает неэффективное управление ТСЖ.

    На практике, количество не всегда соответствует качеству. Вместе с тем, разный набор умений и навыков, а также индивидуальных способностей лиц, осуществляющих управление ТСЖ, может по-разному влиять на эффективность деятельности товарищества собственников жиль. Таким образом, определения численности лиц для осуществления управления общим имуществом в многоквартирном доме не повысит эффективность управления домом.

    Также не доказывает неэффективность управления многоквартирным домом в форме ТСЖ и отсутствие дифференциации минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013г. №290, в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора, прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома.

    Данным Постановлением законодатель определил минимальный перечень работ, который необходим для поддержания многоквартирного дома в удовлетворительном состоянии, в связи с чем, независимо от штата сотрудников, уровня сбора, избранной формы управления данные работы и услуги должны осуществляться. В этом, в первую очередь, заинтересованы сами собственники помещений многоквартирного жилого дома.

    Таким образом, по нашему мнению, товарищество собственников жилья является эффективным способом управления многоквартирным домом. Однако, вместе с тем, стоит заметить, что на сегодняшний день, в связи с наличием пробелов в законодательстве Российской Федерации, данный способ управления многоквартирным домом является несовершенным. Поэтому для устранения существующих пробелов законодателю требуется установить в Жилищном кодексе РФ цензы для кандидатур в председатели правления и ревизоры (председателя ревизионной комиссии).

    ТСЖ – основные принципы работы

    Управлять и содержать многоквартирный дом сложно. Если на содержание дома достаточно уплаты жильцами коммунальных платежей, то для эффективного управления всеми делами такого объекта недвижимости требуется организованная группа людей, которые будут действовать исключительно в интересах собственников такого имущества и развивать его инфраструктуру. В этих целях жильцами дома создаётся товарищество собственников жилья. Что это такое и какие основные принципы работы ТСЖ рассказывается в данной статье.

    ТСЖ – организация, некоммерческое объединение граждан, являющихся собственниками жилья в многоквартирном доме, которое создаётся с целью управления этим домом. ТСЖ осуществляет обеспечение ведения хозяйственной деятельности дома и земли, прилегающей к данному объекту недвижимости; такая деятельность может выражаться в эксплуатации общего имущества, могут строиться дополнительные помещения, сдаваться в аренду или, напротив, заключаться договора найма.

    Регистрация ТСЖ происходит в общем порядке с юридическими лицами; регулируется деятельность данного товарищества Жилищным кодексом РФ. Создаётся ТСЖ собственниками жилья в многоквартирном доме с целью управления им, а также для получения прибыли при осуществлении такой деятельности: от пользования принадлежащим ТСЖ имуществом, выполнением работ или оказанием услуг его членами.

    Процесс создания ТСЖ следующий:

    Чтобы стать членом ТСЖ, собственнику квартиры необходимо написать заявление в высший орган правления общества – общее собрание членов. Оно избирает Правление – это постоянно действующий исполнительный орган, главой которого является Председатель правления ТСЖ – он избирается путём голосования членов общества, выступает от его имени без доверенности, вправе подписывать все документы ТСЖ. Данные органы управления избираются сроком до 2 лет; для повторного назначения на должности нет ограничений. Для контроля финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ избирается Ревизионная комиссия. В одном доме может быть избрано только одно ТСЖ, однако оно может обслуживать несколько домов одновременно.

    Основным нормативно-правовым актом ТСЖ является его устав. Принцип работы такого общества основывается на голосовании и последующим подсчётом голосов , порядок которого прописывается в уставе либо основывается на положениях Жилищного кодекса РФ. Подсчёт голосов происходит на общем собрании членов ТСЖ; существует несколько вариантов голосования:

    • число голосов рассчитывается в пропорции к общей площади помещений; чем больше квартира – тем больше голосов. Таким образом, собственник нескольких квартир имеет больший процент голосов по сравнению с другими членами;
    • расчёт голосов из принципа «один член – один голос» вне зависимости от числа квадратных метров, принадлежащих членам общества;
    • принцип «одно помещение – один голос».

    При установлении принципа подсчётов голосов ТСЖ необходимо учитывать возможность манипуляции со стороны собственников жилья и последующие возникающие сложности управления товариществом.

    Эффективность работы ТСЖ

    Для жильцов дома очень важно, чтобы ТСЖ осуществляло свою деятельность с максимальной эффективностью. Поэтому необходимо совершенствовать процесс управления дома. Прежде всего, это создание комфортного рабочего места, оборудование его средствами связи – городской телефон, сайт в интернете, мощная справочная служба, ответственные и высококвалифицированные рабочие. Необходимо наличие обратной связи со всеми членами ТСЖ и просто жителями дома, которые будут вносить предложения по улучшению деятельности товарищества, поднимать существующие проблемы дома.

    Для решения текущих проблем, связанных с хозяйственной деятельностью дома, необходимо налаживать связи с организациями, оказывающими различные услуги населению. Это могут быть фирмы, осуществляющие строительные, электромонтажные работы, аренду снегоочистительной техники, услуги по озеленению территории. Слаженная работа с администрацией муниципального образования является гарантом получений субсидий и дотаций от государства на улучшение инфраструктуры дома. Договоры с коммунальными службами, заключённые на выгодных условиях для ТСЖ, позволят экономить денежные средства собственников жилья и избежать чрезвычайных происшествий в деятельности дома.

    Важным фактором для деятельности ТСЖ является доверие его членов к управляющим органам товарищества. В связи с этим необходимо проводить собрания собственников жилья, решать вопросы коллективно, предоставлять прозрачную отчётность товарищества для его членов.

    Таким образом, у ТСЖ есть как свои недостатки, так и преимущества. С одной стороны такое объединение собственников жилья является одной из форм самоуправления, позволяет решать проблемы дома с помощью инициативы его жильцов, а также дат возможность широкому кругу заинтересованных лиц принимать непосредственное участие в решении вопросов функционирования дома. Недостатком же ТСЖ является нежелание жильцов дома заниматься решением проблем такого характера, платить членские взносы.

    Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

    Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

    1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

    3) управление управляющей организацией.

    Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

    В случае выбора способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

    Способ управления ТСЖ подходит для любого многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

    Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

    ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

    Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

    Цель создания ТСЖ – управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

    – лифты, лифтовые и другие шахты;
    – коридоры, лестницы, лестничные площадки;
    – технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
    – ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
    – механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
    – земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

    Основные преимущества ТСЖ:

    – ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

    Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

    – ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

    – ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

    – Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

    – В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

    – ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

    -обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

    – строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

    – предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

    Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1, каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

    Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

    Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

    1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

    3) управление управляющей организацией.

    Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

    В случае выбора способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

    Способ управления ТСЖ подходит для любого многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

    Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

    ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

    Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

    Цель создания ТСЖ – управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

    – лифты, лифтовые и другие шахты;
    – коридоры, лестницы, лестничные площадки;
    – технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
    – ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
    – механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
    – земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

    Основные преимущества ТСЖ:

    – ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

    Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

    – ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

    – ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

    – Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

    – В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

    – ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

    -обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

    – строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

    – предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

    Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1, каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

    ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом: понятие и функции товарищества

    Владение жилищем подразумевает не только права, но и обязанности.

    Получается, что любой хозяин квартиры несет ответственность не только за свой угол, но и в значительной мере — за весь дом, за то, что там происходит.

    Осуществляется управление многоквартирным зданием разными способами — главное выбрать подходящий. Один из них — ТСЖ. Что же это такое и как оно работает?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

    О том, как зарегистрировать ТСЖ на сайте ГИС ЖКХ, а также о том, как заключить договора на обслуживание с собственниками, вы можете узнать из наших статей. Образец заявления на вступление в товарищество вы можете скачать тут.

    Понятийный аппарат

    Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

    Под этим термином понимается некоммерческая организация, созданная собственниками квартир для управления их многоквартирным зданием (ст.135 ЖК РФ) и учреждается на общем собрании.

    Даже когда жилой дом еще только строится, собственники уже могут создать ТСЖ (ст.139 ЖК РФ). Также эта организация может быть реорганизована в жилищно-строительный кооператив (ст.140 ЖК РФ).

    Товарищество собственников жилья многоквартирного дома по сути своей не что иное, как юридическое лицо. То есть, оно зарегистрировано по установленным для этого нормам, имеет свой устав, юридический адрес, особую печать, банковские счета.

    Жители могут выбрать по своему усмотрению тот вариант управления, который бы наиболее отвечал их требованиям. Например, это:

    • Управляющая компания;
    • Товарищество собственников жилья, либо жилищно-строительный кооператив;
    • непосредственное управление.

    Для осуществления такого выбора, однако, одного желания собственников мало. Нужно брать в расчет многие факторы, среди них такие, как:

    • уровень дохода обитателей дома, их дисциплинированность;
    • есть или нет приборы учета;
    • какие отношения сложились с поставщиками ресурсов;
    • какие управляющие организации уже есть.

    О том, какие объекты придомовой территории и общедомового имущества находятся на балансе ТСЖ, а также о том, кто имеет право оказывать товариществу технические и другие услуги, возможно узнать на нашем сайте.

    Понятие «управление многоквартирным домом ТСЖ». Что понимается под этим словосочетанием, современное законодательство никак не уточняет.

    Тем не менее, именно означенному правлению. Чтобы иметь точное стабильное понимание того или иного слова, нужно определиться с его признаками.

    Так к признакам управления относятся:

    согласованность и единство;

    О том, как и куда пожаловаться на работу товарищества, или как выйти из него, вы можете узнать на нашем сайте.

    Проблемы ведения управления

    Следует понимать, что хотя товарищество есть юр.лицо, руководство им все же отличается от руководства обычной фирмой. Например в случае острого несогласия или недобросовестности одного из нижестоящих кадров, глава компании может его попросту уволить и забыть об этом человеке.

    У председателя ТСЖ все не так просто — отношения с жильцами играют весьма значительную роль в эффективности управления. К тому же предприниматель может принять такое решение, что называется, в одно лицо. В товариществе это невозможно без присутствия бухгалтера и членов ревизионной комиссии.

    Еще одна проблема такого вида правления — это ее негибкость. Как видно уже хотя бы из предыдущего примера, нужно для каждого, даже вроде бы самого простого решения как минимум пять человек — чтобы оно хотя бы было просто законным. Эффективность от этого зачастую страдает.

    Проблему представляет собой и разные взгляды собственников по поводу управления зданием или пользования придомовой зоной. Например, одни разбивают клумбы и всячески третируют собственников собак, другие же говорят, что незачем делать такие дворы, которыми можно только любоваться, и т.д.

    Председателя выбирают на тот срок, который зафиксирован в учредительном документе. Он предоставляет регулярную бухгалтерскую отчетность в налоговую инспекцию; заключает договора, ведет отчетность организации.

    О плюсах и минусах ТСЖ, а также о вопросах его реорганизации, ликвидации или банкротства, читайте из наших статей.

    Работа товарищества

    Органами управления принято считать его главу, правление и общее собрание.

    Если председателя по каким-либо причинам избрать не получилось, назначается управляющий.

    С ним подписывается трудовой договор, где в роли нанимателя выступает товарищество. Управляющий отвечает за:

    • должную работу всех коммуникаций дома;
    • подготовку бюджета и сметы на будущий год;
    • связь с населением и сотрудничество с коллегами;
    • сотрудничество с муниципалитетом;
    • сотрудничество с подрядными организациями;
    • взаимодействие с должниками и контроль за погашение ими задолженностей;
    • другие работы, предписанные ему уставом и трудовым договором.

    Функции правления:

    • составление плана работ на будущий год;
    • контроль за соблюдением коллегами всех норм законодательства;
    • ежегодная отчетность перед общим собранием о выполненной за год работе;
    • составление смет с расшифровкой по статьям и обсуждение их на собрании;
    • управление зданием или наем того, кто будет это делать;
    • привлечение рабочих для уборки дома и прилегающей к нему зоны;
    • другие, предусмотренные уставом.

    Узнайте о том, как провести заочное голосование собственников, из нашей статьи.

    Права и обязанности членов ТСЖ

    К первым относится:

      возможность распоряжения своей собственностью без согласования с другими членами организации;

    участие в собраниях, вносить предложения по улучшению качества проживания или эффективности правления;

    доступ к общему имуществу;

  • избирать членов правления и самим заявлять свою кандидатуру.
  • Что же касается обязанностей, то это:

      пользоваться домом в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, также другими требованиями закона;

    выполнять законодательные требования, относящиеся к вопросу управления организации;

  • участие в содержании; строительстве; капитальном ремонте дома.
  • На что ТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК):

      устанавливать суммы платежей по ЖКХ;

    подписывать документы об оказании различных услуг, также по управлению домом и по содержанию общего имущества;

    совершать юридические действия с помещениями, являющимися собственностью данной организации;

    приобретать недвижимость в собственность организации;

  • предоставлять в пользование третьих лиц часть общего имущества.
  • Читайте нашу статью о правах и обязанностях членов ТСЖ и учредителей перед жильцами.

    Функции в многоквартирном доме

    К функциям товарищества относится:

      предоставление и выполнение услуг собственникам помещений;

    обеспечение должного санитарного состояния;

    контроль над компаниями, клининговыми фирмами или частными лицами — всеми, кто отвечает за чистоту в пределах дома и прилегающей к нему зоны;

    установка парковочных мест и детских площадок, если подобное подразумевается уставом;

  • выполнение других обязанностей, предписанных уставом.
  • Читайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации ТСЖ перед жильцами, о правовом регулировании товарищества, а также о том, обязано ли оно иметь свой официальный сайт. Образцы всех необходимых документов, квитанций и справок для ТСЖ вы можете скачать тут.

    Может ли быть на несколько домов?

    Согласно требованиям Жилищного кодекса (ст. 136), обитатели одного многоквартирного здания могут создать только одно товарищество.

    Одну многодомовую организацию возможно создать для двух и более домов, чьи зоны входят в один земельный участок или располагающихся на граничащих друг с другом участках.

    Два ТСЖ объединиться в одно не могут — для этого создается союз собственников или любая другая многодомная организация, подразумевающая понятие «альянс», «союз» или «объединение», что также должно быть отражено и в названии.

    При создании Товарищества собственников жилья, обитатели берут на себя ответственность за все, что в их доме происходит. С одной стороны перепоручение руководства такой организации удобно, с другой — жители в большинстве своем безынициативны и всячески увиливают от членских взносов.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Ссылка на основную публикацию