Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость
Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость
В России миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости, и их число увеличивается с каждым годом. Торгово-развлекательные комплексы, деловые и офисные центры растут как грибы во время дождя, но… продаются ли они так же быстро, как строятся?
Среда, в которой работают продавцы и арендодатели коммерческой недвижимости
Популярным и самым эффективным каналом для рекламы недвижимости стал интернет , который предлагает необъятные возможности — порядка 200 досок объявлений и порталов недвижимости, ежемесячно привлекающих свыше 30 млн. потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости России. Казалось бы, при таком спросе продать и сдать в аренду даже самый неликвидный склад — пара пустяков.
На практике ситуация иная. Продавцы и арендодатели в состоянии охватить не более 5-15 % потенциальных покупателей. Причиной тому ограниченное число ресурсов, которые они используют для своей рекламы. В среднем это 3-5 популярных досок объявлений (Arendator.ru, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки или другие), которые просматривают примерно 10-15 % от общего числа покупателей. Еще 85-90 % рассеяны по оставшимся, в том числе региональным ресурсам.
Такой скромный средний охват рынка связан с техническими особенностями размещения рекламы на интернет ресурсах.
Продавая/сдавая в аренду один объект, владелец или менеджер вынужден проходить долгий рутинный путь: выбор оптимальных досок объявлений, регистрация, размещение объявления (или нескольких объявлений, если сдается несколько помещений в одном здании), отслеживание их эффективности и т.д. Процесс отнимает рекордное количество времени, утомляет и часто неэффективен.
Риелторы, работающие с большим числом коммерческих объектов, сталкиваются с проблемами другого рода. Речь о высокой стоимости разработки файлов особого формата XML, в котором доски объявлений принимают большие базы данных объектов. Разработка одной такой базы обходится в 15-20 тыс. руб. и занимает 1,5-2 мес. Охватить хотя бы 20 популярных площадок могут себе позволить лишь монстры рынка, завладев при этом вниманием не более 40-50 % потенциальных покупателей. Рекламировать же объекты на всех российских площадках не может себе позволить ни один игрок рынка коммерческой недвижимости.
Точнее, не мог до появления Assis.ru — ассистента риелтора и собственника недвижимости, автоматизирующего все вышеописанные рутинные процессы и существенно удешевляющего их.
Чем Assis.ru так привлекает продавцов и арендодателей коммерческой недвижимости?
Особый рекламный сервис, и по совместительству мощный маркетинговый и аналитический инструмент, разработан в «Сколково» в 2012 году. Сегодня количество его пользователей достигло 100 тыс. человек, среди которых десятки риелтерских агентств, крупных застройщиков и частных риелторов. За последний год с его помощью продано и сдано в аренду свыше 10 млн. квадратных метров коммерческой недвижимости.
Этот простой в использовании и невероятно сложный по своей внутренней начинке инструмент играет роль технического переводчика между продавцом и рекламными интернет ресурсами. В его базе находится 120 рекламных площадок по недвижимости России (как Arendator.ru, Avito, Яндекс.Недвижимость, DMIR.ru, Cian.ru, менее популярные и региональные ресурсы). В систему встроена база адресов КЛАДРа со всеми возможными вариантами написания адресов, учтены и регулярно обновляются технические требования площадок к созданию объявлений, что гарантирует пользователю успешную публикацию объявлений.
Пользователь, которому нужно продать сдать недвижимость, один раз регистрируется на Assis.ru и получает личный кабинет. В нем он вносит свои объявления или загружает их с помощью API (система интегрируется с любой CRM) или XML файла, который разрабатывается один раз только под требования Assis.ru, выбирает нужные площадки и активирует один из тарифов. В течение 5 минут после прохождения модерации объявления тиражируются на все выбранные ресурсы, и в течение суток становятся видны покупателям.
Маркетинговый и аналитический инструмент
После публикации в кабинете на Assis.ru появляется первая аналитика по каждому объекту и по каждой площадке. Со временем пользователь видит динамику просмотров, отдачу от каждой площадки, может добавлять/отключать нужные с его точки зрения доски. А также менять/удалять объявления — изменения сразу отражаются на всех ресурсах.
Для риелторов Assis.ru — бесценный маркетинговый инструмент, который дает широкий спектр аналитических возможностей. Делая нужные выборки в отчетах, он видит, какие регионы более перспективны для продажи того или иного типа коммерческих объектов, как люди реагируют на предложение и в каких регионах давать рекламу не стоит вовсе.
Для собственников и риелторов предусмотрены разные тарифы с разными возможностями
Тариф «Обычное размещение» создан для собственников. С его помощью можно создать объявление и автоматически тиражировать его на 55 досок объявлений. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества и качества выбранных ресурсов, а также от числа рекламируемых объектов.
Тариф «XML выгрузка» предусмотрен для риелторов и агентств недвижимости. Это компромиссный вариант для тех, кто хочет работать или уже работает с площадками напрямую, но планирует отдать всю техническую часть на аутсорсинг. С помощью этого пакета пользователь формирует XML под любые выбранные площадки (процесс длится около минуты), получает ссылки на готовые базы и передает их площадкам. Далее Assis.ru обслуживает эти базы, вносит изменения и пр. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества площадок и числа объявлений.
Тариф «Пакетный» также разработан для риелторов и позволяет размещать объявления «под ключ» на 65 досках объявлений. Риелтору достаточно создать объявления вручную на Assis.ru или внести базу данных XML файлом или через API в систему, выбрать площадки и активировать тариф. Assis.ru сам разместит их, оплатит услуги площадок и будет обслуживать базы данных в течение всего срока действия тарифа. Стоимость этого тарифа от 900 руб. в мес.
Для большей эффективности и экономии времени риелторы комбинируют тарифы «XML» и «Пакетный», добиваясь тем самым максимального охвата рынка при минимальных затратах денег и времени. К тому же такая комбинация — немаловажный фактор для рекламы самого риелтора. Продавец скорее обратится к специалисту, способному быстро продать его объект, а не к тому, кто по старинке работает с тремя-пятью площадками и небольшим числом покупателей.
Общим для всех тарифов является непреложное правило — система следит за датой публикации объявлений и автоматически ее обновляет — предложение постоянно остается «свежим».
Таким образом, Assis.ru полностью сместил акценты в понятиях «конкуренция» и «стоимость рекламы» на рынке коммерческой недвижимости. Он уравнял шансы, как крупнейших игроков, так и начинающих продавцов, и дал возможность любому быстро найти клиента при минимальных затратах.
(499) 922-0673 Москва
(812) 339-6168 Санкт-Петербург
8 (800) 555-43-80 Регионы (бесплатный звонок)
Блог N1.RU
Для профессионалов рынка недвижимости
Последние записи:
Присоединяйтесь к нам в Facebook
Подписка на блог по электронной почте
5 способов ускорить продажу: лайфхаки для собственников коммерческой недвижимости
Лейсан Мелихова, генеральный директор компании ООО «СКБ-Инвест» из Екатеринбурга, делится наработками, как максимально быстро реализовать коммерческую недвижимость.
Многие думают, что продать объект коммерческой недвижимости — это долгий процесс, но если вы хотите это сделать быстро, то это возможно. Для начала определимся, что относится к коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для извлечения прибыли собственником этой недвижимости. На сегодняшний день существует 4 вида коммерческой недвижимости: офисная, производственная, складская и торговая. Мы поговорим именно о торговой недвижимости. Итак, как продать её быстро?!
Конечно, красиво составленное описание и фотографии объекта, а также реклама на всех площадках города и области смогут сдвинуть дело с мёртвой точки, но я расскажу о других способах ускорения продажи коммерческой торговой недвижимости.
#1. Будьте в курсе трендов рынка
Нужно понимать, что на сегодняшний день более востребовано, какие метражи и форматы: можно разделить крупный по метражу объект на более мелкие помещения или, наоборот, объединить мелкие помещения в одно большое в зависимости от потребностей и инфраструктуры данного места.
После трансформации объекта и правильного документального оформления, ликвидность повысится, что скажется на более быстрой реализации.
И возможно после преобразования цена самого объекта возрастёт.
#2. Правильно понимайте механизм ценообразования
Многие объекты долгое время висят в базах и на рекламных площадках, а спроса нет, так как собственники просят высокую цену.
Чтобы понять, какая цена адекватна для вашего объекта, лучше просчитывать окупаемость объекта и сравнивать с доходностью других инвестиционных инструментов. На сегодняшний день большинство объектов, которые быстро продаются, имеют срок окупаемости 7-9 лет. Если вы не готовы продавать объект по такой цене, ждать покупателя придётся очень долго.
Плюс к этому необходимо провести анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики по площади, места расположения, транспортной доступности, наличии парковки и т.д.
#3. Обратите внимание на статус арендатора
Если вы продаёте не просто коммерческое помещение, а арендный бизнес, то обратите внимание на статус арендатора: чем он стабильнее, тем легче продать. В этом случае также лучше знать предпочтения инвесторов на сегодняшний день, кому отдаётся предпочтение в этом случае, какой бизнес на сегодняшний момент наиболее стабилен.
Плюсом для выбора инвестора именно вашего варианта станет и срок договора аренды. В идеале он должен соотвествовать сроку окупаемости.
Иногда смена арендатора и перезаключение договора приводит к быстрой реализации.
#4. Задумайтесь об иной подаче
Если вы продаете пустое коммерческое помещение, то стоит подумать о том, чтобы сдать это помещение в аренду и продать как арендный бизнес, ведь его инвесторы покупают более охотно. Как быстро продать арендный бизнес, смотрите пункт выше.
Дополнительно обратите внимание и на техническое состояние своего объекта. Возможно стоит провести хоть небольшой косметический ремонт и объект станет более привлекательным и для арендаторов, и для инвесторов.
#5. Используйте закрытые продажи
Самый эффективный и быстрый способ продажи на сегодняшний день – это закрытые продажи, ведь именно там большая концентрация инвесторов. Самые быстрые и выгодные сделки для собственников и инвесторов происходят на так называемых закрытых площадках. Эксклюзивные варианты всегда остаются самыми востребованными.
P.S. Если продажа нужна очень быстрая, то можно обратиться к услуге срочного выкупа коммерческой недвижимости. Однако для такой процедуры лучше выбирать проверенные организации.
Пошаговая инструкция продажи коммерческой недвижимости: как выгодно продать?
Сектор купли-продажи коммерческих помещений – это весомая часть рынка недвижимости.
Чтобы выгодно и без проблем продать свое имущество, нужно знать как о формальной, так и неформальной стороне таких сделок.
Разберем основные понятия и этапы продажи нежилой недвижимости.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !
Особенности продажи коммерческой недвижимости
Если не продавать нежилую недвижимость в больших объемах, то разница с продажей коммерческой недвижимости в России будет минимальной.
Хотя коммерческие объекты более привязаны к спросу со стороны юридических лиц, в связи с этим их цена больше подвержена изменениям из-за перемены экономической ситуации.
Жилищный вопрос стоит в России остро, люди даже в кризис находят деньги для переезда в новую квартиру.
Сказать того же о коммерческих помещениях нельзя.
Поэтому они являются более рискованной инвестицией, хотя и более прибыльной в случае успешной реализацией на рынке. Продать в кризис коммерческий объект сложнее, чем жилой.
Налоги с продажи коммерческой недвижимости
Налогообложение: продажа коммерческой недвижимости физическим лицом
Когда физическое лицо продает любую недвижимость, даже предназначенную для коммерческого использования, с него берут простой подоходный налог с продажи нежилого помещения физическим лицом.
Уплатить его нужно самостоятельно, заполнив до конца налогового периода декларацию НДФЛ-3.
Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом составляет 13% от суммы продажи.
Налогообложение: продажа нежилого помещения юридическим лицом
Если сделка по продаже проходит через юридическое лицо, то порядок и размер выплат зависит от выбранного налогового режима.
Предприниматель, фирма которого платит налоги по общей схеме, без упрощенных или льготных систем налогообложения, выплачивает налог на прибыль организаций(20%) и НДС(18%).
При другом режиме, например, при патентном налогообложении, платится налог согласно установленной сумме. Сегодня по УСН ставка составляет 5% или 15%, в зависимости от выбранного формата выплат(с вычетом издержек или без). Ставка по патентному налогообложению индивидуальна в каждом регионе.
Документы для регистрации сделки
Документы для продажи нежилого помещения:
- кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
- справку о кадастровой стоимости;
- документ, свидетельствующий о праве собственности продавца;
- сам договор продажи;
- если сделку проводит не сам собственник, а доверенное лицо, то соответствующую расписку. Это же касается проведения сделок от лица несовершеннолетних;
- квитанцию об оплате пошлины за регистрацию;
- справка об отсутствии ареста этого помещения.
Пошаговая инструкция: как продать нежилое помещение?
Физическим лицом
Итак, как быстро продать коммерческую недвижимость?
Первым шагом на пути к продаже является поиск потенциального покупателя.
В зависимости от времени, когда вы решили избавиться от своей собственности, это может оказаться задачей разной сложности.
Если вы ожидаете получить деньги почти сразу после подачи объявления, лучше занизить цену продажи на 10-15% от рыночной.
Это обезопасит покупателя от того, что на стадии запроса нужных документов продавец найдет более выгодное предложение, а продавца от аналогичного поведения покупателя.
Примером документа, который дает минимальные гарантии заинтересованным лицам, является договор о внесении залога. Если покупатель подпишет его и внесет на счет продавца нужную сумму, будет гораздо труднее повернуть сделку вспять, и стороне, которая пошла на это, придется платить неустойку.
Также можно использовать договор о намерениях, составление и юридические гарантии которого фиксируются 429 статьей ГК РФ.
При составлении предварительного договора нужно сперва указать его стороны и название документа.
Название не обязательно должно быть таким, как прописано в 429 статье.
Иногда такие документы называют «предварительными протоколами», важно не название, а содержание.
После этого кратко описывается суть договора, который стороны собираются заключить друг с другом. В заключительной части указывают время действия предварительного протокола и ставят подписи.
Допустим, покупатель на вашу недвижимость найден, а все мероприятия по даче гарантий друг другу проведены. Теперь приступайте к самой важной части – составлению договора купли-продажи.
Договор этот типового вида, в случае с продажей объектов коммерческой недвижимости физическим лицом в начале составляемого документа прописываются его паспортные данные, а также данные физ.лица или организации, которая вступает с ним в сделку.
Далее описывается предмет договора. Это та недвижимость, право собственности на которую вы решили продать. Требуется дать точную характеристику, поскольку если возникнет спор о юридической состоятельности сделки, можно признать ее ничтожной на основе неполного описания предмета сделки.
Желательно не только дать полный адрес, но и прописать кадастровый номер, а также поместить в приложение поэтажный план постройки.
После этого идут два раздела: о стоимости объекта и порядке расчета за него.
Заполняются данные о стоимости за каждый квадратный метр.
Если это не встроенный в другую постройку объект, а самостоятельное помещение, то можно указать особую наценку за надворные постройки.
Заполняя графы о порядке выплат, просто напишите, в какое время покупатель должен переводить сумму покупки, на какой счет.
В следующей части договора купли-продажи указывают права и обязанности сторон, связанные с продажей физ. лицом нежилого помещения физ. лицу. Покупатель обычно отвечает за проведение технической части сделки, включая аренду банковских ячеек, подачу документов для государственной регистрации права собственности и перевод денег.
В содержании следующих пунктов указываются сроки передачи имущества и денег, а также ответственность сторон. Назначается неустойка за просроченный платеж, прописывается возможность сторон оспаривать сделку в судебном порядке при невыполнении обязательств.
После подписания сделки ее вместе со всеми перечисленными выше документами относят в региональный Росреестр. Там оформят переход права собственности на нежилое имущество согласно 551 статье ГК РФ. Физическим лицам придется оплатить пошлину за регистрацию такого перехода, сегодня она составляет тысячу рублей.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Юридическим лицом
Что касается продажи нежилого помещения юридическим лицом физическому лицу или какой-то компании, то действия по поиску покупателя и составлению договора для юридического лица почти идентичны аналогичным действиям физического.
Разница в формальных процедурах проявляется в основном в количестве и порядке уплаты налогов за сделку, а также в указании реквизитов продавца в теле договора и размере пошлины в Росреестре(для юр.лиц она составляет 10 тысяч рублей).
Распишем моменты, которые кардинально отличаются от продажи физическим лицом. Первое – это гарантии покупателю. Бизнес более недоверчив, при продаже своего объекта большой корпорации готовьтесь к длинным проверкам правильности ваших документов на предлагаемую недвижимость.
Проверке будет подвержено соответствие данных организации указанным в свидетельстве. Будут сверять данные из Росреестра, проверять юридическую силу предоставленной вами бумаги. Проверять будут не только вашу организацию, но и прошлого собственника помещения.
Узнают, на каком основании он владел данным имуществом, можно ли гипотетически оспорить право собственности на него в данный момент. Попутно юристы будут изучать содержание предоставленного правоустанавливающего документа, выявлять в нем изъяны.
Важной частью продажи является оценка стоимости актива, от которого хочет избавиться компания.
Это важно не только с точки зрения прибыли.
Если цена продаваемого актива составляет больше 25% активов компании, для одобрения сделки понадобятся дополнительные процедуры.
В ЗАО и ОАО для таких сделок придется просить разрешения совета директоров. В ООО требуется подтверждение от всех пайщиков.
На фото ниже пример документа:
Продажа нежилых помещений от застройщика
Продажа коммерческой недвижимости от застройщика ничем не отличается от сделки по продаже недвижимости юридическим лицом. Зарегистрировав построенные объекты, застройщик приобретает право собственности на нежилую недвижимость. Для него действуют такие же правила, как и для остальных юр.лиц.
Коммерческое предложение
Как выгодно продать коммерческую недвижимость?
Для этого составляется коммерческое предложение о продаже недвижимости, которое является текстом, где перечисляются выгодные для покупателя особенности предлагаемого на рынке товара.
Если это коммерческая недвижимость, то текст должен содержать данные о его местоположении, инфраструктуре здания, доступности транспорта.
Есть несколько видов коммерческой недвижимости, в зависимости от сферы ее назначения. Если это склады, то ведущим аргументом в коммерческом предложении будет его организованность, наличие больших пространств и защита от внешней среды.
Подведем итоги. Сделка по продаже такого имущества для физических лиц аналогична продаже жилых объектов. Юридические лица платят больше налогов в общем порядке и вынуждены запрашивать подтверждение от акционеров или наблюдательного органа предприятия.
Прилагаемые к коммерческому предложению достоинства объекта зависят от его сферы назначения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)
Быстрая продажа коммерческой недвижимости
Преимущества работы с нами
Есть вопросы?
Мы поможем быстро продать коммерческую недвижимость в Москве!
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческое имущество занимает немаловажное место на рынке недвижимости. Для переоформления прав на собственность требуется особая специфика при выполнении данных операций, которая будет осуществлена согласно закону.
Такие объекты не очень популярны на рынке и в основном их приобретают с дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду. Главная задача коммерческого имущества – это получение прибыли. К коммерческой недвижимости относятся обустроенные помещения с целью получения дохода такие как: офисы, гостиницы, псн, ппа и пр. Даже недостроенные помещения, которые находятся в процессе строительства используемые в качестве получения дохода, также являются коммерческой недвижимостью.
Быстрая продажа коммерческой недвижимости — это не просто!
Коммерческая недвижимость давно завоевала свою популярность у деловых людей и риелторов. Бизнесмены если запланировали продать недвижимость, то им необходимо в срочном порядке получить свою прибыль, для дальнейшего вложения в какой-либо крупный проект, наше агентство с радостью справится на первый взгляд со столь сложной задачей.
Если потребуется быстро продать коммерческую недвижимость, то это будет совсем не просто. Процесс продажи чаще всего трудоемкий и требует особых усилий. Для того чтобы заинтересовать клиента для успешной и быстрой продажи, необходимо на недвижимость установить интересную цену, и сама недвижимость обязательно должна быть ликвидной.
Наше агентство предлагает воспользоваться нашими услугами по продаже коммерческого помещения. За многолетний опыт работы у нас накопилась огромная база потенциальных клиентов, которые постоянно находятся в поиске данных помещений. Мы сможем с легкостью сократить ваше время и в срочном порядке совершить удачную сделку, которая будет выгодна для вас.
Что предлагает наше агентство для быстрого совершения сделки по продаже коммерческой недвижимости?
Нашим пользователем, кого интересует быстрая продажа коммерческой недвижимости мы предлагаем разместить объявление в определенный раздел. Множество преимуществ открывается перед вами. Объявление о срочные продажи коммерческой недвижимости первым делом попадает на главную страницу сайта, что позволяет заинтересованным пользователям обратить на него особое внимание при заходе на сайт. Далее, мы размещаем ваше объявление в отдельном разделе спец предложения, ссылки которых расположены всегда на главной странице. Многие посетители обращают особое внимание на объявления с пометкой срочно, полагая, что и цена будет значительно дешевле, чем другие объявления, и как следствие всегда переходят в данный раздел. Дополнительное преимущество, можно всегда как-то выделить ваше объявление о срочной продаже коммерческой недвижимости, например, сделать крупный шрифт или разместить его в специальной рамочке. Специальное оформление объявления увеличит все шансы быстро осуществить продажу недвижимости.
Особое оформление вашего объявления дает несравненное преимущество, которое просто невозможно будет не увидеть и появляется больше шансов найти нужного покупателя вашей коммерческой недвижимости. Если вам необходимо срочно продать магазин, производственное помещение или другую коммерческую недвижимость рекомендуем не пропускать эти пункты, ведь немного потратившись на размещение срочного объявления в разделе «спец предложения» у вас будет возможность оперативно осуществить выгодную срочную сделку и в дальнейшем получить прибыль.
Пошаговая инструкция продажи коммерческой недвижимости: как выгодно продать?
Сектор купли-продажи коммерческих помещений – это весомая часть рынка недвижимости.
Чтобы выгодно и без проблем продать свое имущество, нужно знать как о формальной, так и неформальной стороне таких сделок.
Разберем основные понятия и этапы продажи нежилой недвижимости.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !
Особенности продажи коммерческой недвижимости
Если не продавать нежилую недвижимость в больших объемах, то разница с продажей коммерческой недвижимости в России будет минимальной.
Хотя коммерческие объекты более привязаны к спросу со стороны юридических лиц, в связи с этим их цена больше подвержена изменениям из-за перемены экономической ситуации.
Жилищный вопрос стоит в России остро, люди даже в кризис находят деньги для переезда в новую квартиру.
Сказать того же о коммерческих помещениях нельзя.
Поэтому они являются более рискованной инвестицией, хотя и более прибыльной в случае успешной реализацией на рынке. Продать в кризис коммерческий объект сложнее, чем жилой.
Налоги с продажи коммерческой недвижимости
Налогообложение: продажа коммерческой недвижимости физическим лицом
Когда физическое лицо продает любую недвижимость, даже предназначенную для коммерческого использования, с него берут простой подоходный налог с продажи нежилого помещения физическим лицом.
Уплатить его нужно самостоятельно, заполнив до конца налогового периода декларацию НДФЛ-3.
Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом составляет 13% от суммы продажи.
Налогообложение: продажа нежилого помещения юридическим лицом
Если сделка по продаже проходит через юридическое лицо, то порядок и размер выплат зависит от выбранного налогового режима.
Предприниматель, фирма которого платит налоги по общей схеме, без упрощенных или льготных систем налогообложения, выплачивает налог на прибыль организаций(20%) и НДС(18%).
При другом режиме, например, при патентном налогообложении, платится налог согласно установленной сумме. Сегодня по УСН ставка составляет 5% или 15%, в зависимости от выбранного формата выплат(с вычетом издержек или без). Ставка по патентному налогообложению индивидуальна в каждом регионе.
Документы для регистрации сделки
Документы для продажи нежилого помещения:
- кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
- справку о кадастровой стоимости;
- документ, свидетельствующий о праве собственности продавца;
- сам договор продажи;
- если сделку проводит не сам собственник, а доверенное лицо, то соответствующую расписку. Это же касается проведения сделок от лица несовершеннолетних;
- квитанцию об оплате пошлины за регистрацию;
- справка об отсутствии ареста этого помещения.
Пошаговая инструкция: как продать нежилое помещение?
Физическим лицом
Итак, как быстро продать коммерческую недвижимость?
Первым шагом на пути к продаже является поиск потенциального покупателя.
В зависимости от времени, когда вы решили избавиться от своей собственности, это может оказаться задачей разной сложности.
Если вы ожидаете получить деньги почти сразу после подачи объявления, лучше занизить цену продажи на 10-15% от рыночной.
Это обезопасит покупателя от того, что на стадии запроса нужных документов продавец найдет более выгодное предложение, а продавца от аналогичного поведения покупателя.
Примером документа, который дает минимальные гарантии заинтересованным лицам, является договор о внесении залога. Если покупатель подпишет его и внесет на счет продавца нужную сумму, будет гораздо труднее повернуть сделку вспять, и стороне, которая пошла на это, придется платить неустойку.
Также можно использовать договор о намерениях, составление и юридические гарантии которого фиксируются 429 статьей ГК РФ.
При составлении предварительного договора нужно сперва указать его стороны и название документа.
Название не обязательно должно быть таким, как прописано в 429 статье.
Иногда такие документы называют «предварительными протоколами», важно не название, а содержание.
После этого кратко описывается суть договора, который стороны собираются заключить друг с другом. В заключительной части указывают время действия предварительного протокола и ставят подписи.
Допустим, покупатель на вашу недвижимость найден, а все мероприятия по даче гарантий друг другу проведены. Теперь приступайте к самой важной части – составлению договора купли-продажи.
Договор этот типового вида, в случае с продажей объектов коммерческой недвижимости физическим лицом в начале составляемого документа прописываются его паспортные данные, а также данные физ.лица или организации, которая вступает с ним в сделку.
Далее описывается предмет договора. Это та недвижимость, право собственности на которую вы решили продать. Требуется дать точную характеристику, поскольку если возникнет спор о юридической состоятельности сделки, можно признать ее ничтожной на основе неполного описания предмета сделки.
Желательно не только дать полный адрес, но и прописать кадастровый номер, а также поместить в приложение поэтажный план постройки.
После этого идут два раздела: о стоимости объекта и порядке расчета за него.
Заполняются данные о стоимости за каждый квадратный метр.
Если это не встроенный в другую постройку объект, а самостоятельное помещение, то можно указать особую наценку за надворные постройки.
Заполняя графы о порядке выплат, просто напишите, в какое время покупатель должен переводить сумму покупки, на какой счет.
В следующей части договора купли-продажи указывают права и обязанности сторон, связанные с продажей физ. лицом нежилого помещения физ. лицу. Покупатель обычно отвечает за проведение технической части сделки, включая аренду банковских ячеек, подачу документов для государственной регистрации права собственности и перевод денег.
В содержании следующих пунктов указываются сроки передачи имущества и денег, а также ответственность сторон. Назначается неустойка за просроченный платеж, прописывается возможность сторон оспаривать сделку в судебном порядке при невыполнении обязательств.
После подписания сделки ее вместе со всеми перечисленными выше документами относят в региональный Росреестр. Там оформят переход права собственности на нежилое имущество согласно 551 статье ГК РФ. Физическим лицам придется оплатить пошлину за регистрацию такого перехода, сегодня она составляет тысячу рублей.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Юридическим лицом
Что касается продажи нежилого помещения юридическим лицом физическому лицу или какой-то компании, то действия по поиску покупателя и составлению договора для юридического лица почти идентичны аналогичным действиям физического.
Разница в формальных процедурах проявляется в основном в количестве и порядке уплаты налогов за сделку, а также в указании реквизитов продавца в теле договора и размере пошлины в Росреестре(для юр.лиц она составляет 10 тысяч рублей).
Распишем моменты, которые кардинально отличаются от продажи физическим лицом. Первое – это гарантии покупателю. Бизнес более недоверчив, при продаже своего объекта большой корпорации готовьтесь к длинным проверкам правильности ваших документов на предлагаемую недвижимость.
Проверке будет подвержено соответствие данных организации указанным в свидетельстве. Будут сверять данные из Росреестра, проверять юридическую силу предоставленной вами бумаги. Проверять будут не только вашу организацию, но и прошлого собственника помещения.
Узнают, на каком основании он владел данным имуществом, можно ли гипотетически оспорить право собственности на него в данный момент. Попутно юристы будут изучать содержание предоставленного правоустанавливающего документа, выявлять в нем изъяны.
Важной частью продажи является оценка стоимости актива, от которого хочет избавиться компания.
Это важно не только с точки зрения прибыли.
Если цена продаваемого актива составляет больше 25% активов компании, для одобрения сделки понадобятся дополнительные процедуры.
В ЗАО и ОАО для таких сделок придется просить разрешения совета директоров. В ООО требуется подтверждение от всех пайщиков.
На фото ниже пример документа:
Продажа нежилых помещений от застройщика
Продажа коммерческой недвижимости от застройщика ничем не отличается от сделки по продаже недвижимости юридическим лицом. Зарегистрировав построенные объекты, застройщик приобретает право собственности на нежилую недвижимость. Для него действуют такие же правила, как и для остальных юр.лиц.
Коммерческое предложение
Как выгодно продать коммерческую недвижимость?
Для этого составляется коммерческое предложение о продаже недвижимости, которое является текстом, где перечисляются выгодные для покупателя особенности предлагаемого на рынке товара.
Если это коммерческая недвижимость, то текст должен содержать данные о его местоположении, инфраструктуре здания, доступности транспорта.
Есть несколько видов коммерческой недвижимости, в зависимости от сферы ее назначения. Если это склады, то ведущим аргументом в коммерческом предложении будет его организованность, наличие больших пространств и защита от внешней среды.
Подведем итоги. Сделка по продаже такого имущества для физических лиц аналогична продаже жилых объектов. Юридические лица платят больше налогов в общем порядке и вынуждены запрашивать подтверждение от акционеров или наблюдательного органа предприятия.
Прилагаемые к коммерческому предложению достоинства объекта зависят от его сферы назначения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)
Как продать коммерческую недвижимость быстрее
Перечень, в который входит коммерческая недвижимость, подразумевает офис, торговую точку, складское и производственное помещение, другие объекты. Если возникает желание их продать, следует четко представлять, какие этапы при этом придется пройти.
Таким статусом обладают те объекты, использование которых осуществляется в коммерческих целях. Такие объекты способны приносить ему определенную прибыль. Сюда, например, можно отнести банк, кафе либо ресторан. К этой категории можно причислить и различные производственные площади. Одним из важных условий является то, что здание объекта коммерческого плана должно обладать признаками капитальности.
Имеющиеся на коммерческом объекте площади можно купить, продать, сдать в аренду. В настоящее время инвестировать в подобные объекты очень выгодно, поскольку их можно реализовать с большой для себя пользой. При этом деньги не только сохраняются, но и приносят определенный доход.
Быстрая продажа коммерческой недвижимости
Надо сказать, что при продаже объекты подобного плана сходны с теми, что предназначены для проживания.
Продажа связана с определенными нюансами:
- Вначале необходимо сформировать стоимость. Не следует думать о том, что цифра на ценник выставляется в произвольном порядке. Она формируется по итогам маркетинговых исследований. Изучается рынок, обращается внимание на стоимость, которой обладают аналогичные объекты. Если стоимость будет недооценена, то продавец потеряет потенциальную выручку. Если же будет иметь место переоценка, то к такому объекту утратится всякий интерес со стороны покупателя.
- При совершении сделки сторонами оценивается обстоятельство, при котором данная недвижимость способна давать доход. Надо при покупке четко представлять себе все возможные варианты использования данного объекта. Просчитываются все возможные риски.
- В полном объеме оцениваются все преимущества и недостатки данного объекта. Учитываются все моменты, окружающие объект, которые, так или иначе, могут повлиять на состояние бизнеса. Например, учитывается наличие или отсутствие рядом с объектом парковочных мест.
Необходимо организовать полноценную рекламную компанию. Для этого необходимо сделать:
- формирование привлекательного рекламного предложения. В нем объект представляется в выраженном положительном ракурсе;
- описание должно быть подкреплено фотографиями. Это может подтолкнуть клиента к покупке объекта;
- необходимо правильно разместить рекламу. Местом для ее размещения могут стать самые различные источники получения информации. Чем шире будет организована подобная компания, тем больше шансов успешного завершения данного мероприятия;
- рекламные материалы необходимо рассылать потенциальным клиентам. Это является действенным инструментом.
После того, как потенциальный клиент найден, переходят к следующему этапу, который предполагает просмотр. К нему надо подготовиться основательно. Ведь недаром говорят, что встречают по одежке. Необходимо будет удалить весь мусор, все лишние предметы. Одним словом, сделать так, чтобы объект покупателю понравился.
Если решение о покупке объекта окончательно принято, то переходят к следующему этапу, который состоит в документальном оформлении сделки. На этом этапе лучше воспользоваться помощью риэлтора по коммерческой недвижимости. Необходимо составление договора купли-продажи. Его требуется составить с учетом всех необходимых формальностей. Иначе впоследствии он может быть признан ничтожным, и сделка будет аннулирована.
В договоре должна найти отражение вся необходимая информация об объекте и сторонах сделки. Требуется указать все сведения, как можно подробнее, с включением в текст договора всех требующихся пунктов. В документе должна найти свое отражение и цена. Следует запомнить, что она должна иметь свое выражение только в российских рублях.
Отражаются сведения о том, каким образом между клиентами будет производиться расчет. Как и любой другой документ, договор должен быть подписан обеими сторонами. После составления акта приемки-передачи и подачи документов для регистрации, сделка считается законченной.
С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777
Как продать коммерческую недвижимость
Продажа коммерческой недвижимости стоит обособленно в сфере работы с недвижимостью. При работе с этим вопросом следует учитывать множество нюансов, знать основные принципы на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, сроки при продаже таких объектов несколько больше, чем при продаже жилого фонда. Но и в этом вопросе есть тонкости, соблюдая которые возможно в более короткие сроки продать объект коммерческой недвижимости.
Что считается коммерческой недвижимостью
Коммерческой считается недвижимость, которая приносит прибыль и используется собственником в коммерческих целях. К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади.
Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать. На сегодняшний день вложение в коммерческую недвижимость особенно выгодно, потому что она приносит дивиденды, ее можно сдать, выгодно использовать. Вы сохраняете свои деньги и получаете при этом дополнительные доходы. Однако во время кризиса можете как потерять деньги, так и приобрести.
Как продать коммерческую недвижимость
Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:
- В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
- При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
- Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.
В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.
Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости
Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.
После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.
Для этого нужно:
- Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
- Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
- И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
- Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.
Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.
Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа:
- Поиск потенциального покупателя.
- Оформление необходимых для сделки документов.
- Расчет по сделке купли-продажи.
Как продать склад
При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.
Но и здесь есть нюансы при продаже:
- Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
- Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
- Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).
Возможно, вас заинтересует статья о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанка: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html
Как продать офис
Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.
Здесь также можно выделить основные этапы продажи:
- Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
- Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.
Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости
Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.
В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.
При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.
В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.
Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости
Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах. Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность. Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект). Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость.
Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется. Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина. Рассчитывается на сделке индивидуально. Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.
Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта. В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).
Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна. Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду). Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов. В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.
Загрузка...