Ответственность управляющей компании перед собственниками

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”, Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

  1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
  2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
  3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

  1. ЖК РФ.
  2. ГК РФ.
  3. Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
  4. Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
  5. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.

Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».

Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.

Компанию, которая занимается управлением МКД ( многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости — они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир — по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.

Все УК разделяются на три типа:

📑 Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.

📑 Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.

📑 Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.

Полномочия и функции управляющей компании , ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:

▪ учет всех жильцов дома — собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;

Границы ответственности управляющей компании: что должна, что может, что нельзя?

Согласно ПП №491 пункту 10 каждая управляющая организация обязана своевременно проводить ремонтные работы в многоквартирных домах, учитывая требования по безопасности и опираясь на законы. Что это означает:

  1. Реализация капитального ремонта.
  2. Проведение текущих работ.
  3. Устранение любого рода аварий.
  4. Подготовка к разным сезонам (особенно к зимнему времени года).
  5. Установка счётчиков.
  6. Соблюдение пожарной безопасности (ФЗ №69).
  7. Контроль за общедомовым имуществом.
  8. Вывоз мусора, уборка и поддержание общей чистоты (ФЗ №52).

К организационным услугам относятся:

  • Учёт жителей (вопросы регистрационного учёта).
  • Проведение собраний жителей многоквартирного дома.
  • Платежи.
  • Заключение соглашений.
  • Операции по перерасчёту.
  • Ведение документооборота.
  • Хранение документации.
  • Своевременная передача сведений об увеличении тарифов на услуги ЖКХ.
  • Выявление лиц, которые незаконно используют электроэнергию.
  1. Нарушения правил пожарной безопасности.
  2. Некачественное исполнение и игнорирование санитарно-гигиенических норм.
  3. Вред для здоровья жителей многоквартирного дома.
  4. Угроза для жизни постояльцев.
  5. Предоставление ложной информации или её скрытие. О порядке раскрытия информации управляющими компаниями читайте здесь.
  6. Взыскание долгов с жильцов незаконными и неправомерными способами.

Последствия необоснованного завышения сумм за коммуналку

Расчёт суммы платежей за коммунальные услуги обязаны производить специалисты управляющей фирмы. В случае выявления нарушений при расчёте штраф за неправильное начисление коммунальных платежей составляет до 50% суммы, превышающей положенный размер оплаты.

Для проверки правильности начисления коммуналки рекомендуется посетить сайт Федеральной Антимонопольной Службы , на котором представлен функциональный онлайн-калькулятор , позволяющий перепроверить расчёт за потребленные ресурсы:

  • холодное и горячее водоснабжение;
  • газоснабжение;
  • электроэнергию;
  • отопление и так далее.

Самостоятельная проверка правильности расчёта коммуналки позволит предотвратить неверные начисления услуг ЖКХ.

Компании, работающие в сфере обслуживания многоквартирных домов, обязаны вести бухгалтерскую документацию, в которой отображаются все доходы и расходы организации за определённый период.

Гражданско-правовая и субсидиарная ответственность управляющей компании

Ответственность руководящих лиц, в т.ч. и управляющей компании, установлена ст. 53.1 ГК РФ и ст. 44 закона № 14-ФЗ.

Если доказана вина УК в ущербе, нанесенном управляемой организации, то он подлежит возмещению. Также возможно возместить и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Чтобы предотвратить ущерб, или смягчить последствия недобросовестных действий, владельцы управляемой организации могут обжаловать решение управляющей компании в суде (ст. 43 закона № 14-ФЗ).

УК может нести ответственность за свои действия не только перед управляемым обществом, но и перед его кредиторами. Статья 61.10 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет включить управляющую компанию в число контролирующих должника лиц (КДЛ).

Если кредиторы докажут, что КДЛ действовало недобросовестно, то долги компании могут быть взысканы с него (ст. 61.11, 61.12 закона № 127-ФЗ)

Кредиторы имеют право предъявить претензии к КДЛ, даже если задолженность уже была ими списана. Эти долги все равно могут быть включены в объем субсидиарной ответственности КДЛ. Это относится в том числе и к списанию задолженности по обязательным платежам в порядке ст. 59 НК РФ.

Арбитражная практика свидетельствует о том, что в качестве КДЛ судебные органы обычно рассматривают именно управляющую компанию, а не ее руководителя. Поэтому, когда кредиторы пытались привлечь к ответственности генерального директора ООО, осуществляющего управленческие функции, суды отказывали им в этом.

Примерами могут служить постановления АС Северо-Западного округа от 07.08.2015 по делу № А21-11702/2012 и АС Западно-Сибирского округа от 21.08.2015 по делу № А27-19619/2012 .

В первом случае УК не подала в установленный срок заявление о признании управляемой компании банкротом. Второй иск связан с оспариванием сделки купли-продажи, совершенной УК от имени управляемого общества по заниженной цене. В обоих случаях суды указали, что отвечать за недобросовестные действия должна сама управляющая компания, а не ее руководитель.

Однако надо отметить, что указанные решения приняты до внесения в 2017 году изменений в закон № 127-ФЗ. В новой редакции закона прямо указано на то, что в состав КДЛ включается руководитель управляющей организации должника (пп. 1 п. 4 ст. 61.10 закона № 127-ФЗ).

Верховный Суд РФ в этой связи пояснил, что в качестве КДЛ нужно рассматривать как саму УК, так и ее директора. Если доказана недобросовестность в исполнении управленческих функций, то УК и руководитель должны нести солидарную ответственность перед кредиторами (п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 53 от 21.12.2017).

Поэтому можно предположить, что теперь суды будут ориентироваться на позицию ВС РФ и арбитражная практика по привлечению руководителей УК к субсидиарной ответственности изменится.

Кредиторы имеют право предъявить претензии к КДЛ, даже если задолженность уже была ими списана. Эти долги все равно могут быть включены в объем субсидиарной ответственности КДЛ. Это относится в том числе и к списанию задолженности по обязательным платежам в порядке ст. 59 НК РФ.

УО не отвечает за работу компаний, договоры с которыми заключили собственники напрямую

Остановимся на ещё одном интересном вопросе, который может возникнуть при заключении договоров с обслуживающими компаниями: могут ли собственники передать часть работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома от управляющей организации напрямую подрядчикам.

В силу закона УО по договору управления отвечает перед собственниками за содержание всего общего имущества многоквартирного дома, независимо от того, упомянуты ли конкретные работы в договоре управления (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Однако при утверждении договора управления собственники на ОСС обязаны утвердить перечень работ и услуг, которые будет выполнять/оказывать управляющая организация, а также их стоимость (ч. 7 ст. 156, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Следовательно, собственники имеют право определить по своему усмотрению виды и объём услуг, которые будут оказаны УО.

В соответствии с п. 12 ПП РФ № 491, собственники имеют право напрямую привлекать подрядные организации для оказания услуг/выполнения работ по ремонту и содержанию их общего имущества. Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников, причём одновременно с утверждением договора управления с УО или внесением в него изменений.

Анализ статей ЖК РФ и ПП РФ № 491 позволяет сделать вывод, что по общему правилу все работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме должны выполнять УО.

Но собственники на ОСС могут исключить из состава общего имущества какие-то элементы, за содержание и ремонт которых отвечает управляющая организация. При этом они обязаны заключить соответствующий договор с компанией, которая будет оказывать такие услуги. В этом случае за качество оказания таких услуг и выполнение работ будет отвечать организация, с которой собственники напрямую заключили договор.

В соответствии с п. 12 ПП РФ № 491, собственники имеют право напрямую привлекать подрядные организации для оказания услуг/выполнения работ по ремонту и содержанию их общего имущества. Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников, причём одновременно с утверждением договора управления с УО или внесением в него изменений.

Ответственность Управляющей Компании

Ответственность Управляющей Компании перед собственниками по управлению многоквартирным домом (МКД) установлена законодательством Российской Федерации за:

  • нарушение качества предоставления потребителю коммунальных услуг;
  • вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, вследствие непредоставления потребителю полной и достоверной информации о предоставляемых коммунальных услугах;
  • убытки, причиненные потребителю в результате нарушения исполнителем прав потребителей, в том числе в результате договора, содержащего условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с настоящими Правила;
  • моральный вред (физические или нравственные страдания), причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителей, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации, в том числе настоящими Правилами.

Управляющая компания несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность перед собственниками многоквартирного дома.

За нарушение качества предоставления коммунальной услуги вследствие предоставления потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, обязан произвести в соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых дома перерасчет потребителю размера платы за такую коммунальную услугу в сторону ее уменьшения вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

При этом потребитель вправе требовать с исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в размере, указанном в Законе Российской Федерации «О защите прав потребителей», случаях:

  • если исполнитель после заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг;
  • если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
  • если давление холодной или горячей воды и (или) температура горячей воды в точке водоразбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
  • если давление газа в помещении потребителя не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
  • если параметры напряжения и частоты в электрической сети в помещении потребителя не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
  • если температура воздуха в помещении потребителя (в том числе в отдельной комнате в квартире) ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и (или) если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых дома. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол, утепление входных дверей в помещение и т.д.);
  • если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредставлении;
  • в других случаях, предусмотренных договором.

Управляющая Компания освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что такое нарушение произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы или по вине потребителя. К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств.

Управляющая компания несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность перед собственниками многоквартирного дома.

Непредоставление информации

Стандарт раскрытия информации четко определяет сведения, которые должна размещать о себе и управляемых домах каждая УК. Это является одним из требований при получении лицензии.

Нарушение любого регламентированного условия является административным правонарушением (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ) и влечет наложение штрафа на юрлиц от 250 до 300 тыс. рублей.

При систематическом неисполнении орган жилищного надзора обращается в суд для аннулирования лицензии. Существуют разные способы приведения деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствие с Постановлением 731. Одним из удобных способов размещения информации является использование собственного сайта (подробнее).

Однако если цель жалобы ㅡ компенсация причиненного вам ущерба (например, плохо закрепленный столб упал на автомобиль), то обращаться за помощью необходимо в суд.

«Казнить УК, нельзя помиловать»

В последние годы с подачи чиновников и СМИ в народе стало привычным винить во всех проблемах и бедах ЖКХ управляющие компании. Например, проблемы с качеством коммунальных ресурсов – виновата УК, а не ресурсоснабжающая организация, которая берёт 100% предоплату за свои услуги с УК и при этом за эти услуги де-юре и де-факто не отвечает ни перед жителями, ни перед самой УК (попробую поспорить с монополистом-ресурсником).

Или, пример, дом в плохом техническом состоянии, капитальный ремонт не проводился лет 50 – опять-таки виновата УК, а не государство, которое не выполнило своё обязательство по недоремонту (ст.16 закона о приватизации), которое собирало с населения деньги в фонд капремонта, лопнувшего во времена перестройки, и которое сейчас обсуждает внесение поправки в Жилищный кодекс РФ об аналогичной схеме сбора средств на капремонт в общий «государственный котёл».

Или, например, по дому большая задолженность за ЖКУ, подъезды и лифты изрисованы и замусорены – виновата снова одна УК, а не отсутствие у жителей коммунальной культуры и ответственности за своевременную оплату полученных услуг (пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки никого не пугает) . И, к сожалению, в сюжетах СМИ, в которых, например, один собственник из-за плохого содержания своей квартиры или несанкционированного ремонта (перепланировки) залил, повредил общее имущество или имущество своих соседей, делаются выводы о том, что и здесь виновата УК. И это никого не удивляет, даже работников самих УК.

Чтобы не было таких перекосов, всем участникам сферы управления МКД необходимо видеть реальную картину зоны ответственности УК по законодательству и практике управления МКД.

Аналогичная ответственность распространяются также на ТСЖ, самостоятельно осуществляющие управление жилыми домами.

Существует море правовых актов в сфере управления МКД. И, как известно, не знание закона, не освобождает от ответственности за его неисполнение. Но как УК/ТСЖ и жителям не утонуть в море законов и нормативов по управлению жилыми домами? Пока выходит, что никак. Для сравнения, законов, регламентирующих эксплуатацию нежилых зданий (например, торгового центра) раз-два и обчёлся, а вот по жилым домам к этим нормативно-правовым актам добавляются специальные федеральные правовые акты. И это не считая нормативов, утверждённых органами исполнительной власти или местного самоуправления.

Ответственность управляющей компании перед собственниками

Всем более-менее юридически осведомленным людям известна статья 421 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), которая говорит о том, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из части 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Но в отрасли ЖКХ в нашей стране даже нормы гражданского законодательства не действуют или действуют странным образом, когда это выгодно судам и надзорным (административным) органам, которым, по-видимому, дана однозначная «негласная» установка всеми способами пополнять бюджеты разных уровней при помощи многочисленных штрафов должностным и юридическим лицам. Не знаю, была ли такая установка на самом деле, но практика судов и административных органов только подтверждает данное мнение…

И в результате все принципы административного права, а именно: наличие вины во вменяемом административном правонарушении, наличие события или состава административного правонарушения, выбор надлежащего субъекта административного правонарушения, нарушаются практически на всех этапах административного производства.

Наверное, ни один юрист, работающий в сфере ЖКХ не вспомнит ни одного случая прекращения административного дела в административных органах на основании отсутствия вины управляющей организации либо на основании отсутствия события или состава административного правонарушения.

Как сказала мне как-то заместитель областного Роспотребнадзора при рассмотрении административного дела о привлечении управляющей компании к ответственности: «А кого же мы накажем, если не управляющую компанию?» Типа, предложите варианты, ведь мы не можем никого не наказать… То есть, представителю юридического лица, было предложено найти надлежащего субъекта административного правонарушения. Только непонятно, почему этим не заняться самому административному органу, ведь это их прямая обязанность…

Да и суды, в большинстве своем не любят выносить непопулярные «отказные» решения о прекращении административных дел, если протокол уже составлен или постановление о привлечении к административной ответственности уже вынесено административным органом. Ведь оправдать всегда сложнее, чем обвинить: для этого нужны железобетонные аргументы, очень высокий профессионализм и, прежде всего, смелость. Но и это может в дальнейшем никак не помочь в вышестоящих инстанциях, которые легко отвергнут все аргументы «за», одной фразой, что выводы суда не соответствуют нормам закона, особо не стараясь конкретизировать и обосновывать такие свои выводы…

Все вышесказанное в полной мере относится и к небезызвестной ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее по тексту – КоАП РФ), которая частенько применяется к управляющим организациям органами государственного жилищного надзора (далее по тексту –органы ГЖН).

Согласно ст. 7.22 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Санкции указанной статьи – наложение административного штрафа на должностных лиц от 4 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

То есть, субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту многоквартирных жилых домов (МКД).

Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания своего имущества несет собственник. Для содержания МКД собственники вправе выбрать управляющую организацию либо выбрать способ непосредственного управления (при наличии определенных условий) в силу ст. 161 ЖК РФ.

Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений на основании договора управления.

А если собственниками выбран способ управления МКД – ТСЖ то, соответственно, ответственность по данной статье КоАП РФ, несет ТСЖ на основании своего устава.

Казалось бы, ясно и понятно: лицом, ответственным за содержание МКД, является управляющая организация или ТСЖ при выборе способа управления собственниками указанных организаций для управления и содержания МКД.

При непосредственном способе управления нет у многоквартирного дома управляющей организации, а есть подрядная организация, нанятая собственниками для выполнения определенных работ на основании договора подряда. И не запрещено законом иметь 10 таких подрядчиков для выполнения разных работ. В договоре на выполнение работ по содержанию МКД стороны оговаривают конкретные условия и конкретный объем работ, подлежащий выполнению и оплате собственниками. Обязательных требований закона к таким договорам не имеется.

То есть лицом, ответственным за содержание МКД, априори подрядчик не может стать, так как невыполнение им условий договора подряда на выполнение работ подпадает под гражданско-правовую ответственность, а никак не под административную.

Но в нашей стране при разрешении дел в судах случаются и не такие чудеса, которые противоречат самому смыслу непосредственного управления МКД, да и общим началам гражданского законодательства РФ. Суды легким движением руки своими выводами в решениях по административным спорам об оспаривании привлечения к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ легко уравняли организации, которые выполняют работы, по сути, по подрядному договору и управляющие организации, осуществляющие управление и содержание МКД на основании договоров управления, а также назначили подрядчиков – лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов.

Именно такие выводы сделал высший суд страны в Постановлении ВС РФ от 24 декабря 2015 г. № 302-АД15-11814:

«…Согласно части 1.2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

То есть, законодательно определенный предмет договора управления многоквартирным домом и договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме различается (в частности, в предмет последнего из названных договоров не входит предоставление коммунальных услуг).

Частью 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из совокупности приведенных норм суды признали, что при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

При этом спорный договор не признан судами договором подряда на ремонт общего имущества жилого дома, о котором упоминается в последнем абзаце пункта 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 11, а признан договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 1.2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.03 № 170.

В жалобе общество не отрицает факт нарушения указанных Правил № 170 (абзаца 2 пункта 3.2.2, абзаца 6 пункта 3.5.8, пунктов 5.9.2, 5.8.3).

Таким образом, общество не выполняло должным образом функции по содержанию спорного жилого дома в надлежащем состоянии, что образует в его действиях объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

В силу части 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых данным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Доказательств принятия обществом всех зависящих от него мер по предупреждению совершения административного правонарушения, а также доказательств наличия объективных препятствий для соблюдения обществом правил содержания жилого дома в надлежащем состоянии в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалах дела не имеется».

При этом ВС РФ в своем постановлении ссылается на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. № 11 «О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса об административных правонарушениях» (далее по тексту – Пленум ВАС РФ № 11), в пункте 3 которого указано следующее:

«При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении лиц к административной ответственности, установленной статьей 7.22 КоАП РФ, суды должны исходить из следующего.

3.1. Субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.

Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.

Вместе с тем судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества. Эти лица могут нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на них договором обязанностей».

Но Верховный суд РФ понял указанное Постановление Пленума ВАС РФ № 11 по-своему и не посчитал почему-то применимым к данному спору.

В свете указанных выводов высшего суда, а также судов нижестоящих инстанций по ясному и понятному, казалось бы, делу, приходят на ум мысли о том, что, по-видимому, независимость судов у нас только декларируется, а на деле – фактически отсутствует, если ясную и понятную статью КоАП РФ и ее применение суды истолковали по своему и таким образом, что им не указ даже Пленум ВАС РФ, который является обязательным для применения судами. Видимо, презумпция невиновности также остается только декларацией в последние 5-7 лет в угоду «высокой цели» наполнения бюджета государства, на которую, видно, усиленно работают и суды, и надзорные, и контролирующие органы…

Отрицательных решений для обслуживающих многоквартирные дома организаций при непосредственном управлении по аналогичным делам о привлечении их к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ большинство, что неудивительно при отношении власти к малому и не только бизнесу, который оно усиленно «поддерживает» всеми способами. Вот некоторые из них:

– Постановление 11 ААС от 3 февраля 2015 г. по делу № А55-21813/2014, в котором суд ссылается на известное Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 от 29 сентября 2010 г., хотя в нашей стране нет прецедентного права и данное решение принято о правах и обязанность управляющей организации именно по договору управления, а не при непосредственном управлении;

Постановление 9 ААС от 14 апреля 2016 г. № 09АП-9653/2016 по делу № А40-193080/2015;

Постановление 5 ААС от 23 ноября 2015 г. № 05АП-9856/2015 по делу № А59-3075/2015;

Постановление 18 ААС от 7 марта 2018 г. № 18АП-736/2018 по делу № А76-32738/2017;

Постановление 2 ААС от 27 марта 2017 г. по делу № А82-15386/2016;

Постановление 15 ААС от 16 марта 2016 г. № 15АП-2258/2016 по делу № А53-32141/2015 (в этом судебном акте суд ссылается на Пленум ВАС РФ № 11 в качестве подтверждения вынесенного решения, однако почему-то приравнял договор на техническое обслуживание к договору управления);

При вынесении положительных решений по ст. 7.22. КоАП РФ в свете вышеназванного постановления ВС РФ судами решения в пользу обслуживающих организаций при непосредственном управлении МКД принимаются не вследствие ненадлежащего субъекта административного правонарушения, а по иным основаниям: отсутствие вины, процессуальные нарушения и т.п.

Из положительной судебной практики можно привести следующие решения:

Постановление 2ААС от 30 января 2017 г. по делу № А82-12654/2016 (решение о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ отменено, но не по причине ненадлежащего субъекта правонарушения, а по причине недоказанности вины управляющей организации);

Постановление 18ААС от 21 ноября 2016 г. № 18АП-13824/2016 по делу № А76-12521/2016 (штраф отменен по процессуальным нарушениям и вследствие отсутствия вины);

Постановление 8 ААС от 30 июня 2016 г. № 08АП-5969/2016 по делу № А46-2533/2016 (постановление органов ГЖН по ст. 7.22 КоАП РФ отменено, так как виновным пытались назначить администрацию города, чего суд допустить никак не мог);

Постановление 15 ААС от 11 мая 2016 г. № 15АП-5290/2016 по делу № А53-1092/2016 (постановление органов ГЖН отменено по причине отсутствия вины организации, так как договор на техническое обслуживание МКД при непосредственном управлении заключен за несколько дней до проверки).

Таким образом, исходя из вышеприведенной судебной практики приходится констатировать тот невеселый факт, что и при непосредственном управлении многоквартирным домом, организация, выполняющая работы по техническому обслуживанию дома, считается судами субъектом административного правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ, несмотря на Пленум ВАС РФ № 11.

Радует пока только одно в этой ситуации: ее не могут привлечь за нарушение лицензионных требований по ст. 14.1.3. КоАП РФ за нарушение лицензионных требований, по которой штрафы в разы больше. Хотя то ли еще будет, и мало ли что в следующий раз подскажет судам их «внутреннее убеждение», которое очень гибкое и вполне подходит под известную народную поговорку: «Закон, что дышло…»

Вместе с тем судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества. Эти лица могут нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на них договором обязанностей».

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.


Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Административная ответственность

КоАП РФ предусматривает штрафные санкции для УК в следующих случаях:

  • дезинформация собственников или сокрытие информации (ст. 13.19.1 КоАП) — штраф в размере от 30 до 50 тысяч рублей;
  • несоответствие критериям предоставления коммунальных услуг ( ст.7.23) — штраф от 5 до 10 тысяч рублей;
  • если сотрудники УК что-то напутают в ведении технической документации либо откажут в ее предоставлении ( ст. 7.23.2) — штраф от 150 до 200 тысяч рублей;
  • пренебрежение санитарно-эпидемиологическими требованиями (ст. 6.4 и 6.5): если речь идет об эксплуатации помещений — штраф от 10 до 20 тысяч рублей либо приостановление деятельности УК на срок до 90 суток; при нарушении требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению — штраф от 20 до 30 тысяч рублей, либо также приостановление деятельности УК на срок до 90 суток;
  • ремонт и содержание (ст. 7.22) — штраф от 40 до 50 тысяч рублей;
  • нарушение правил предпринимательской деятельности (ст. 7.23.3) — штраф от 150 до 250 тысяч рублей.


Основанием для этого могут служить как законы, а именно ПП от 6.05.2011 г. номер 354, так и пункты договора, заключенного между компанией и жильцами.

Поддерживать чистоту в подъездах

УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны Приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191 проводиться с такой периодичностью:

  • Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
  • Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
  • Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
  • Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
  • Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
  • Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Работы должны Приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191 проводиться с такой периодичностью:

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Прочистку центральных стояков канализационной системы.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию