Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

5 ключевых этапов выкупа земли из аренды в собственность

Земля относится к недвижимому имуществу, поэтому приобретение ее в собственность четко регламентируется различными законодательными актами. В нашей стране любое физическое и юридическое лицо может стать собственником земельного участка, но для этого необходимо осуществить специальную процедуру, о которой пойдет речь ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Перед тем как выяснить полный алгоритм выкупа земельного участка, нужно разобраться какие нормативно-правовые акты регулируют данную деятельность.

Конституция нашего государства. Она говорит о том, что земля принадлежит гражданам Российской Федерации, но может быть передана в частную собственность при определенных процедурах.
Гражданский кодекс. Он дает определение земельного участка. То есть это определенная территория, имеющая кадастровую документацию и четко определенные границы. Кроме этого данный акт регламентирует процесс перехода из аренды, в право собственности земельного участка.
Земельный кодекс. Это основополагающий документ, гласит о том, какие земельные участки могут быть переданы в собственность, а также как вообще происходят правоотношения по аренде и выкупу земли между лицами и государственными органами.
Федеральные законы и местные акты, регулирующие подачу заявок, подписание арендных договоров и других манипуляций, направленных на аренду и выкуп земли.
Судебная практика. Верховный суд также внес свою лепту в порядок таких манипуляций, давая трактовку отдельных положений Земельного и Гражданского кодексов, и порядок разрешения споров по земельным правоотношениям.

Как можно законно уменьшить кадастровую стоимость земли, читайте в этой статье.

Важно запомнить, что в случае отказа государственных или муниципальных органов в праве лица получить землю в собственность, оно имеет право обратиться в суд и отменить такое решение.

Особенности выкупа земельного участка из аренды

Возможность приобретения земельных участков появилась у физических и юридических лиц с 2007 года. Именно тогда и были приняты изменения в Земельный кодекс и другие законодательные акты, разрешающие эти действия. До этого таким недвижимым имуществом могли только пользоваться и распоряжаться.

Даже если на нем располагался частный дом или иное строение, в собственность приобретались именно они, а не земельный участок, поэтому фактически все были арендаторами. Аренда бывает двух видов:

временная, то есть в договоре был указан определенный срок, в течении которого гражданин или субъект хозяйственной деятельности мог пользоваться и распоряжаться участком на свое усмотрение;
бессрочная, когда земля отдавалась в аренду на неопределенное время, такие правоотношения характерны для индивидуальных застроек частных лиц.

Поэтому после изменения в законодательство, у тех, кто ее арендовал, появилась возможность оформить на нее право собственности. Сама процедура перехода в частную собственность земли из аренды следующая.

Получение участка в аренду. Этот шаг касается тех, кто только собирается стать владельцем земли, и не имеет договора с государственными или муниципальными органами соглашения о временном или бессрочном пользовании землей.
Выкуп земельного участка из аренды.

Важно запомнить, что перед тем как лицо захочет стать собственником конкретного земельного участка, оно должно проверить его на предмет моратория или изъятия из оборота. Сделать это можно на специальном государственном сайте геокадастровой службы.

Права лиц, у которых земельный участок находится в аренде

Те лица (юридические ил физические) которые взяли землю в аренду, обладают правами и обязанностями. Основные права прописаны в договоре аренды, и они следующие:

право пользования;
право распоряжения участком на свое усмотрение;
право приватизации.

Под распоряжением подразумевается возможность передачи участка в субаренду. То есть арендатор имеет полное право передать его другому арендатору, но о таких действиях в обязательном порядке должен уведомить тот орган, с которым был подписан договор пользования и владения.

Как можно снять землю с кадастрового учета самостоятельно, читайте здесь.

Под приватизацией подразумевается возможность выкупа и оформления права собственности. Важно запомнить, что существуют прецеденты, когда земля, находящаяся в аренде под определенные цели, утрачивает свое назначение, или вообще изымается из оборота.

Что такое земля в аренде у государства с правом выкупа, расскажет это видео:

В таком случае договор аренды разрывается, но человек или юридическое лицо имеет право на материальную компенсацию равную понесенным затратам (например, в виде стоимости сооруженного здания или жилого дома).

Порядок выкупа земли из аренды в собственность

Как происходит процесс выкупа земли. Рассмотрим это в виде пошаговой инструкции.

Лицо, желающее стать собственником земли обращается в специальную службу, которая отвечает за эти правоотношения (орган муниципалитета), с предложением взять понравившийся участок в аренду с правом выкупа.
Там оно получает информацию о том, есть ли паспорт (кадастровое дело на эту территорию) а также не исключена ли она из оборота.

Важно запомнить, что те граждане, которые давно пользуются и распоряжаются своей землей, получают право первоочередного покупателя, без проведения каких-либо аукционов.

Необходимые документы

Чтобы все произошло по закону, необходимо подать соответствующие документы, они следующие:

заявление, о его структуре будет рассказано ниже;
паспорт покупателя, а также идентификационный номер, выдающийся в налоговой инспекции;
если покупатель юридическое лицо, тогда его уставные документы, и выписка из протокола о назначении директора;
договор аренды, или другого соглашения, которые подтверждают, что земельный участок был выдан в пользование и распоряжение юридическому или физическому лицу;
кадастровая документация, то есть план схема расположения, нормативная стоимость, четкие границы участка;
акт оценки специалистом, где также указана стоимость участка на данное время;
техническая документация на сооружения, которые построены на этой земле;
выписка из государственного реестра, что данная земля находится в пользовании юридического или физического лица, и на нее не наложено обременение в виде ареста, ипотеки, других ограничений.

Важно запомнить, что орган оформляющий землю не может требовать других документов, которые указаны в этом перечне.

Как происходит рассмотрение заявления о выкупе земли?

Заявление на выкуп

Данный документ будет иметь такие обязательные реквизиты:

шапка, где указывается орган муниципалитета, куда оно подается, и фамилия, сокращенные инициалы его руководителя, а также полные анкетные данные заявителя, его адрес жительства и контактные телефоны;
далее идет слово «Заявление» по центру;
под ним указывается, что-такой-то гражданин на протяжении определенного времени пользуется земельным участком, указывается его расположение и кадастровый номер, а также какие сооружения на нем расположены;
далее пишется, что на основании нормативной и геокадастровой оценки цена участка составляет столько-то рублей, и что, согласно нормативных актов лицо имеет право выкупить землю в собственность;
затем пишется, что-такой-то хочет выкупить земельный участок, и оформить на него государственный акт;
далее идет фраза – перечень документов (те, которые указаны выше) дата составления и подпись заявителя.

Важно запомнить, что образцы таких заявлений есть в органах, которые дают право на выкуп. Поэтому можно сразу обратиться к их должностным лицам и взять образец или скачать его ниже.

Основания для отказа

В законодательных актах существуют ситуации, в которых государственные или региональные органы могут отказать в разрешении приватизировать землю:

если она выведена из оборота, то есть существует запрет на переход права собственности от государства к частным лицам;
если земля поменяла свое целевое назначение, например, должна была отдаваться под застройку, а стала сельскохозяйственной;
если собраны не все необходимые документы.

Как поставить землю на кадастровый учет, читайте тут.

Других случаев отказа не существует. Важно запомнить, что если лицо не является гражданином нашей страны, то он не может стать собственником земли.

Льготный выкуп участков

Действующее законодательство также определяет лиц, которые получают льготы при выкупе земельных участков. Сюда относятся граждане, проживающие в сельской местности, и которым принадлежат земельные участки, доставшиеся им при распаевке колхозов и совхозов.

Третья категория — это участники различных садоводческих, гаражных кооперативов, которые стали ими пайщиками и получили в пользование и распоряжение участки под дачи, огороды, гаражи.

Какие могут быть льготы на выкуп арендованной земли, смотрите в этом видео:

Ну и конечно это ветераны войны, участники боевых действий, многодетные семьи, одинокие матери, а также инвалиды 1-2 групп, и граждане, оставшиеся без опеки и попечительства родителей.

Когда можно пользоваться чужой землей и что для этого нужно, узнайте по ссылке.

Важно запомнить, органы муниципалитета также могут формировать льготную категорию, которая имеет право на первоочередной выкуп земли. Выкуп земельного участка — это не сложная процедура, которая требует тщательного подхода и сбора всех необходимых документов.

Бесплатная консультация

One thought on “ 5 ключевых этапов выкупа земли из аренды в собственность ”

У меня в аренде на 49 лет земельный участок Я хочу его выкупить в собственность за половину его кадастровой стоимости по закону до 1 июля 2018 Что для этого нужно сделать? Достаточно ли построить фундамент дома или гаража и оформить как незавершенное строительство Нужно ли писать заявление главе района заявление на разрешение строительства дома на арендованном участке?

Выкуп арендуемого земельного участка: как оформить в собственность

Последние изменения: Июль 2022

С течением времени собственников частной недвижимости начинает интересовать выкуп земельного участка из аренды в собственность. Массовый перевод недвижимости в частную собственность долгое время был доступен только при приватизации жилых объектов, квартир, зданий, не распространяясь на земельные участки, занятые под постройки. Вопрос решался за счет предоставления участков на условиях длительной аренды или бессрочного пользования. Проблема, как оформить в собственность арендованный ЗУ, коснулась и тех случаев, когда средств для покупки надела недостаточно, вынуждая обращаться к аренде.

Процесс перевода земель регулируется множеством законодательных актов и норм, применяемых в зависимости от конкретных обстоятельств.

Ссылки на законодательство

Основным законом, применяемым в отношении всех сделок с землей, является Земельный Кодекс. Помимо него, порядок выкупа регулируют следующие акты:

ФЗ №212 с 30 октября 2007 года регулирует объединение построенных объектов с землей перед домом и под ним в единую недвижимость. Согласно положений закона, допускается оформление земли под домом после проведения приватизации и последующего выкупа, либо использовать территории на правах бессрочной аренды.
Ответственность за нарушение порядка переоформления земель устанавливается на основании КоАП РФ (п.34 ст.7) с назначение штрафных санкций.
Длительность арендного срока без применения выкупа регламентируется положениями ГК РФ. Определение временного отрезка позволит прекратить договор, если заинтересованные лица не намерены продлевать, но и не отказываются от аренды.
Ст. 606 ГК РФ определяет требования к договору аренды земли, порядок оплаты, возможность дальнейшего выкупа.

N 212-ФЗ 24.07.2007 (140,7 KiB, 166 hits)

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 690 hits)

Причины для перевода в частную собственность

Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:

перевод в собственность

Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.

Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:

После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы. Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке. В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.

Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.

В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.

Описание процесса

Чтобы оформить выкуп земельного участка из аренды в собственность, арендатору предстоит пройти несколько этапов, связанных с согласованием процесса, получением разрешений, сбором справок:

кадастровой стоимости

земли

Первичный набор бумаг при обращении в местную администрацию представлен:

заявлением, в котором арендатор сообщает о том, что намерен выкупить занятую землю; арендным договором; планом участка, подготовленным кадастровой службой; документами арендатора (гражданским паспортом или иными документами арендующей стороны).

Составление основного договора купли-продажи происходит по результатам рассмотрения заявления после представления в исполнительный госорган документов, включая кадастровый план. Заключение договора о покупке дает юридические основания для переоформления земли в частное владение.

В случае игнорирования заявления арендатора или затягивания ответа со стороны муниципальных властей, арендатор вправе подать иск на собственника земли, требуя проведения выкупа на законных основаниях. Стоимость участка при судебном разбирательстве будет утверждена на основании сведений от независимого эксперта.

Получив необходимые документы, арендатор может приступить к регистрации надела в личное владение. Цена, определяемая при выкупе, не может превышать кадастровую стоимость.

Особенности переоформление земель из муниципального фонда

Приватизация становится доступной только после предварительного выкупа, исходя из того, что земля должна быть оформлена в частную собственность. Не всегда цена сделки приравнена кадастровой стоимости. Бесплатно получить земли можно в рамках действующих правил приватизации. Право на безвозмездный перевод в частную собственность возможен в следующих случаях:

Аренда оформлялась на 6 лет с целью ведения подсобного хозяйства, 5 лет аренды уже прошло.
Земля была выделена на 6-летний период для возведения объекта недвижимости или организации подсобного хозяйства, на правах безвозмездного пользования. Основанием для бесплатной приватизации станет строгое соблюдение ограничений в назначении земель. Кроме того, сам арендатор должен являться сотрудником минобразования.
При воспитании в семье трех и более детей.
Иные законные основания, определяемые согласно ЗК РФ.

При переоформлении земель из муниципальной собственности следует учитывать некоторые особенности:

Получить землю без торгов можно только при аренде земли под ИЖС или ЛПХ, в пределах территорий для садоводства, дачи, фермерских хозяйств. При выделении в собственность земель для организации огородничества, сенокосов, при условии соблюдения границ поселения. Цена приобретения привязана к кадастровой стоимости, а не рыночным расценкам и чаще всего устанавливается в виде определенного процента от нее. Арендный договор должен действовать не менее 3 лет, а заявление подается до истечения действия договора с арендодателем. Положения арендного соглашения должны соблюдаться арендатором.

Для земель, относимых к категории сельскохозяйственных территорий, цена выкупа соотносится со стоимостью по кадастру, без применения понижающего процента, однако на региональном уровне могут действовать иные нормативы.

Государственная регистрация

Переоформление будет считаться законным, если будут соблюдены следующие требования:

в тексте договора с арендодателем не содержится пункта, запрещающего переоформление в собственность через выкуп; на рассматриваемом участке расположен возведенный силами арендатора и оформленный в собственность объект недвижимости.

После того, как заключен договор о приобретении земли, дальнейшая процедура требует фиксации прав нового собственника в Росреестре.

Для госрегистрации, помимо личных документов будущего владельца, потребуется следующий перечень бумаг:

договор о покупке земельного надела; заявление о переоформлении участка на нового хозяина; платежный документ, подтверждающий внесений средств за участок и оплату пошлины; местный законодательный акт, постановление муниципалитета, разрешающее передать объект в собственность арендатора; кадастровые документы, утверждающие стоимость участка по Кадастру, на основании которой определялась цена сделки.

На внесение новой регистрационной записи отводится около 30 дней, по истечении которых бывший арендатор получает новые свидетельства на землю в качестве личной собственности.

Постепенно время арендованных земель уходит в прошлое, а новые объекты недвижимости все чаще приобретаются или возводятся на оформленной в частное владение земле. Выкуп надела из аренды дает гораздо большие полномочия по сравнению с обычной арендой, позволяя в дальнейшем распоряжаться объектом без необходимости получения разрешений и без риска утраты права пользования.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

5 ключевых этапов выкупа земли из аренды в собственность

Законодательная база

Конституция нашего государства. Она говорит о том, что земля принадлежит гражданам Российской Федерации, но может быть передана в частную собственность при определенных процедурах.
Гражданский кодекс. Он дает определение земельного участка. То есть это определенная территория, имеющая кадастровую документацию и четко определенные границы. Кроме этого данный акт регламентирует процесс перехода из аренды, в право собственности земельного участка.
Земельный кодекс. Это основополагающий документ, гласит о том, какие земельные участки могут быть переданы в собственность, а также как вообще происходят правоотношения по аренде и выкупу земли между лицами и государственными органами.
Федеральные законы и местные акты, регулирующие подачу заявок, подписание арендных договоров и других манипуляций, направленных на аренду и выкуп земли.
Судебная практика. Верховный суд также внес свою лепту в порядок таких манипуляций, давая трактовку отдельных положений Земельного и Гражданского кодексов, и порядок разрешения споров по земельным правоотношениям.

Как можно законно уменьшить кадастровую стоимость земли, читайте в этой статье.

Особенности выкупа земельного участка из аренды

временная, то есть в договоре был указан определенный срок, в течении которого гражданин или субъект хозяйственной деятельности мог пользоваться и распоряжаться участком на свое усмотрение;
бессрочная, когда земля отдавалась в аренду на неопределенное время, такие правоотношения характерны для индивидуальных застроек частных лиц.

Получение участка в аренду. Этот шаг касается тех, кто только собирается стать владельцем земли, и не имеет договора с государственными или муниципальными органами соглашения о временном или бессрочном пользовании землей.
Выкуп земельного участка из аренды.

Права лиц, у которых земельный участок находится в аренде

право пользования;
право распоряжения участком на свое усмотрение;
право приватизации.

Как можно снять землю с кадастрового учета самостоятельно, читайте здесь.

Что такое земля в аренде у государства с правом выкупа, расскажет это видео:

Порядок выкупа земли из аренды в собственность

Как происходит процесс выкупа земли. Рассмотрим это в виде пошаговой инструкции.

Лицо, желающее стать собственником земли обращается в специальную службу, которая отвечает за эти правоотношения (орган муниципалитета), с предложением взять понравившийся участок в аренду с правом выкупа.
Там оно получает информацию о том, есть ли паспорт (кадастровое дело на эту территорию) а также не исключена ли она из оборота.

Необходимые документы

Чтобы все произошло по закону, необходимо подать соответствующие документы, они следующие:

заявление, о его структуре будет рассказано ниже;
паспорт покупателя, а также идентификационный номер, выдающийся в налоговой инспекции;
если покупатель юридическое лицо, тогда его уставные документы, и выписка из протокола о назначении директора;
договор аренды, или другого соглашения, которые подтверждают, что земельный участок был выдан в пользование и распоряжение юридическому или физическому лицу;
кадастровая документация, то есть план схема расположения, нормативная стоимость, четкие границы участка;
акт оценки специалистом, где также указана стоимость участка на данное время;
техническая документация на сооружения, которые построены на этой земле;
выписка из государственного реестра, что данная земля находится в пользовании юридического или физического лица, и на нее не наложено обременение в виде ареста, ипотеки, других ограничений.

Как происходит рассмотрение заявления о выкупе земли?

Заявление на выкуп

Данный документ будет иметь такие обязательные реквизиты:

шапка, где указывается орган муниципалитета, куда оно подается, и фамилия, сокращенные инициалы его руководителя, а также полные анкетные данные заявителя, его адрес жительства и контактные телефоны;
далее идет слово «Заявление» по центру;
под ним указывается, что-такой-то гражданин на протяжении определенного времени пользуется земельным участком, указывается его расположение и кадастровый номер, а также какие сооружения на нем расположены;
далее пишется, что на основании нормативной и геокадастровой оценки цена участка составляет столько-то рублей, и что, согласно нормативных актов лицо имеет право выкупить землю в собственность;
затем пишется, что-такой-то хочет выкупить земельный участок, и оформить на него государственный акт;
далее идет фраза – перечень документов (те, которые указаны выше) дата составления и подпись заявителя.

Основания для отказа

если она выведена из оборота, то есть существует запрет на переход права собственности от государства к частным лицам;
если земля поменяла свое целевое назначение, например, должна была отдаваться под застройку, а стала сельскохозяйственной;
если собраны не все необходимые документы.

Как поставить землю на кадастровый учет, читайте тут.

Льготный выкуп участков

Какие могут быть льготы на выкуп арендованной земли, смотрите в этом видео:

Когда можно пользоваться чужой землей и что для этого нужно, узнайте по ссылке.

Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность

Порядок выкупа земельного участка из аренды определяется соглашением сторон или локальными актами муниципального образования. Для аренды с выкупом приемлемы нормы ГК РФ, регулирующие особенности сделки купли-продажи недвижимости.

Для оформления собственности на землю, полученную от государства или муниципалитета, необходима процедура проведения торгов, выиграв которые победитель получает право на заключение арендного договора.

Законодательство России

Земельный кодекс РФ определяет статус объектов землепользования, основные начала их использования. Закон регулирует отношения между арендаторами и собственниками территории, затрагивающие публично-правовой интерес. Частный интерес выведен за пределы земельного законодательства и регулируется положениями Гражданского кодекса.

Основные правила аренды земли изложены в ст. 22–24 ЗК РФ.
Оформить договоры аренды земли без права выкупа в собственность необходимо с учетом ГК РФ — гл. 34.
Для выкупа применяются правила о договоре купли-продажи недвижимости — ст. 548–559 ГК РФ.

Выкупить сельскохозяйственные земельные участки, оформить договоры бессрочной аренды следует с учетом глав 2–3 Федерального закона № 101, принятого в 2007 году. Выкуп может проводиться передачей объекта из государственной (муниципальной) собственности коммерческим и частным лицам.

Порядок приватизации земельных участков регулируется ФЗ № 178 от 21.12.2001.
Правила оплаты земельного налога устанавливаются НК РФ — ст. 397–398.
Решение споров по договору аренды проводится согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011.
На сделку аренды распространяются правила ст. 153–165.1 ГК РФ.
Если спорные ситуации затрагивают коммерческие интересы сторон, то используют нормы АПК РФ.

В остальных ситуациях судебное разбирательство осуществляется по правилам ГПК РФ. Для обжалования государственных и муниципальных нормативных актов следует руководствоваться положениями КАС РФ.

Земельный участок находится в аренде

Землю из аренды можно приобрести в законную собственность, если на это есть согласие самого собственника. Оформление зависит от правового статуса объекта и его законного владельца.

Стороны должны придерживаться положений ст. 22–24 ЗК РФ. Аренда возможна на все земельные участки, за исключением объектов, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Размер платы за право пользования землей устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.

Обычно арендатор земли может свободно передать свои права другим лицам, если только запрет на передачу не установлен в договоре. Допускается возможность оформления земли в субаренду.

Для этого требуется уведомить арендодателя. Правоотношения между собственником и арендатором могут быть установлены на конкретный срок или не иметь временных ограничений.

Для аренды земельного участка с правом выкупа в собственность необходимо, чтобы:

земля была свободной в обороте;
объекты землепользования были доступны для выкупа. Например, отдельные категории земель не могут быть проданы иностранцам;
участок использовался по назначению. За этим следят контрольно-надзорные органы (отделы при муниципальных образованиях, Росимущество и т. д.).

Перед согласованным выкупом арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило первоочередной аренды. Оно установлено ГК РФ — ст. 621.

Арендатору разрешено обратиться в суд за взысканием убытков, которые были вызваны из-за необоснованного отказа продлить договор.

После истечения срока сделки, и при молчании обеих сторон она продлевается на уже неопределенное время. Изменения в документ могут быть внесены только при согласии сторон или по судебному решению.

Условия предоставления

Предусмотрено несколько способов оформления соглашения с правом выкупать участки земли после аренды.

Земля может передаваться:

после принятия арендодателем оферты арендатора и согласования всех условий сделки;
при участии в публичных торгах, которые инициирует администрация муниципалитета;
в бесплатное пользование, с правом последующего выкупа (для молодых специалистов, трудоустраивающихся в сельской местности или многодетным семьям, планирующим строить собственный дом);
через аукцион, который инициируют граждане;
по упрощенной схеме, без публичных торгов — для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, строительства многоквартирного дома или социального объекта.

Для выкупа благоустроенного земельного участка, с незавершенным объектом ИЖС из аренды в собственность необходимо, чтобы такая земля была свободна от прав третьих лиц и использовалась по назначению.

Порядок выкупа муниципальной земли устанавливается уполномоченными органами. Оформить участок в собственность можно, если достигнута цель использования земельного объекта — построен дом, регулярно выращивается урожай, реконструировано сооружение.

При подписании срочного договора аренды с правом выкупа учитывается расположение на участке зданий и сооружений. Обычно они тоже передаются в аренду, если в договоре не предусмотрены иные условия.

Права и обязанности

В российском гражданском праве предусмотрена свобода договора, за исключением случаев понуждения к заключению сделки при ранее взятых на себя обязательствах.

Стороны сами вправе определить права и обязанности, с соблюдением норм ст. 22–24 ЗК РФ и гл. 34 ГК РФ. Но при выкупе земельного участка учитываются следующие права сторон.

За арендатором закрепляется право:

вносить авансовые платежи за земельный участок раньше согласованного срока;
сдавать полученный участок в субаренду или бесплатное использование;
отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом арендодателя;
использовать землю по целевому назначению: заниматься сельским хозяйством, проводить строительные работы и другой законной деятельностью.

В обязанности арендатора входит:

использовать землю только в предусмотренных целях;
выкупить объект, подписать акт приема-передачи земельного участка;
своевременно вносить арендные и выкупные платежи.

До того как контрагенты выкупили арендованный участок земли — также определяются права и обязанности арендодателя.

Среди прав выделяют возможность:

следить за правильностью использования объекта;
своевременно получать арендную и выкупную плату;
требовать возмещения вреда при порче земли;
отказывать в выкупе при существенном нарушении порядка использования участка.

Целевое назначение земельного участка устанавливается исходя из земельного законодательства и технической документации. Оно не может быть произвольно изменено.

Размер арендной и выкупной платы определяется на усмотрение сторон. В счет оплаты аренды и (или) выкупа арендодатель вправе получить продукцию арендатора или другое ценное имущество.

Когда можно выкупать землю

Срок выкупа земельного участка в собственность оговаривается в договоре. Передача права собственности проводится после завершения аренды и оплаты выкупной стоимости.

Стороны могут договориться о постепенной оплате выкупной цены, в том числе в ее счет может быть зачислена часть арендных платежей.

Можно согласовать условие о том, что при досрочной оплате всей выкупной цены арендатор освобождается от арендных платежей и приобретает право собственности на объект землепользования.

После прекращения аренды на оплату выкупной цены может быть отведен любой период времени — в зависимости от договоренности и интересов сторон.

Порядок выкупа земли из аренды

Он предусматривается в арендной сделке или в договоре земельной аренды с правом выкупа жилого помещения и объекта землепользования. Стороны сами вправе устанавливать время, место, порядок передачи выкупной суммы. Основное условие — действительность договора, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Арендатор и арендодатель вправе воспользоваться услугами нотариуса, в присутствии которого может состояться передача выкупной стоимости за земельный участок и объекты, находящиеся на нем (жилой дом, предприятие и т. д.).

Процедура выкупа начинается после завершения аренды:

арендатор уведомляет собственника земли о готовности передать деньги. Это может быть сделано заранее условленным способом — через электронную почту, заказным письмом и т. д.;
место передачи (перечисления) суммы также определяется сторонами;
контрагенты могут установить юридический факт, на основании которого производится передача права собственности — постройка, ввод в эксплуатацию дома или промышленного сооружения и т. д.;
выкуп завершается подписанием акта приема-передачи участка и регистрацией его в Росреестре.

Москва и область

В Москве и Московской области оформления в частную собственность участков земли, на которой расположены постройки — довольно редки.

Для таких случаев существует закон от 14 мая 2003 №27 «О землепользовании … в г. Москве» предусматривающий порядок оплаты за аренду земли.

Как и в других частях России в Москве чаще всего землю, на которой расположена недвижимость, берут в пользование по заключенным соглашениям аренды.

Для Московской области выкуп в частное владение арендованной земли, с имеющимися там строениями, распространенное явление.

Санкт-Петербург

Для СПБ действует закон от 2010 №59-19 регламентирует цену выкупа арендованных земельных участков в собственность.

В нем описаны различные ситуации по приобретению земли, но суть в том, что платить нужно (для нашего случая) — 25% от суммы кадарстровой оценки.

Необходимый пакет документов

Документы, требуемые для выкупа земельного участка, предусматривают:

договор возмездного пользования (право выкупа может быть определено дополнительным соглашением);
кадастровый и технический паспорт на землю;
акт приема–передачи участка;
документ, подтверждающий оплату выкупной стоимости;
документ об оплате госпошлины при регистрации права собственности.

Размер государственной пошлины определяется ст. 333.33 НК РФ. Она составляет 2 тыс. рублей — для физического лица и 22 тыс. рублей для гражданина (п.22).

За регистрацию права собственности на объект землепользования, используемый для огорода, сада, личного подсобного и дачного хозяйства, ИЖС, надо заплатить 350 р.

Причины отказа по выкупу

Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.

Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.

Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.

Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.

Стоимость услуги

Цена выкупа земли в собственность в 2017 году берется из расчета процента от кадастровой стоимости участка. Процентная ставка колеблется от 1,5% до 15%.

READ

Что значит земли поселений: как оформить, документы